Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB2/4511-1-914/15-2/AK
z 16 października 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w 2010 r. nabyła lokal mieszkalny od dewelopera. W 2013 r. przedmiotowy lokal sprzedała zakładając, że uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczy w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe. W 2013 r. Zainteresowana podpisała umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania. We wrześniu lub październiku br. ma otrzymać klucze do tego lokalu, w celu wykończenia. Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego na Zainteresowaną własność lokalu ma nastąpić w grudniu 2015 r. Do tego czasu Wnioskodawczyni chciałaby wykończyć lokal, tak aby był gotowy do zamieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy faktury/rachunki dotyczące materiałów oraz prac mających na celu wykończenie lokalu mieszkalnego, wystawione już po wydaniu kluczy a jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego (przenoszącego własność), może zaliczyć jako wydatkowanie kwoty ze sprzedaży w 2013 r. lokalu mieszkalnego?
2. Czy faktura/rachunek powinna zawierać adres, nowo powstalego lokalu mieszkalnego, gdzieś w treści (jako potwierdzenie, że na rzecz jego wykończenia poczyniono dany wydatek)?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni wszelkie (akceptowalne) faktury oraz rachunki wystawione po odbiorze kluczy powinny zostać zaliczone jako wydatkowanie kwoty ze sprzedaży poprzedniego lokalu (o ile przeniesienie własności nowego lokalu nastąpi do końca 2015 r.) W przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera powszechną praktyką jest wykończanie lokalu po wydaniu kluczy a jeszcze przed przeniesieniem własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jego nabycia.

Z analizy zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowana nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny w 2010 r. Zatem sprzedaż w 2013 r. powyższego lokalu mieszkalnego stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodów w rozumieniu powołanych przepisów.

W świetle powyższego w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 updof od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) do c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 updof, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 updof, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się
na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym, zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c updof. Tak obliczony dochód podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 updof, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) do c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego
są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych
na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa
w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku
z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala
na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym Zainteresowana przywołuje, że nabyła
w 2010 r. lokal mieszkalny. Następnie lokal ten sprzedała w 2013 r. zakładając, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży ww. mieszkania przeznaczy w ciągu 2 lat na wykończenie lokalu mieszkalnego nabytego od dewelopera. W tym celu we wrześniu 2015 r. podpisała umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania. W miesiącu wrześniu lub październiku bieżącego roku Zainteresowana ma otrzymać klucze do nowego lokalu. Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na Zainteresowaną ma nastapić w grudniu 2015 r. A zatem przeniesienie prawa własności aktem notarialnym nastapi w terminie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy wystawione faktury, rachunki dotyczące materiałów oraz prac mających na celu wykończenie lokalu mieszkalnego wystawione
po wydaniu kluczy a jeszcze przed podpisaniem aktu przenoszącego własność lokalu może zaliczyć jako wydatkowanie kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2013 r. na własne cele mieszkaniowe.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy mogą być wydatki poniesione na remont własnego lokalu mieszkalnego. Środki przeznaczone na
ww. cele mieszkaniowe będą pochodziły ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2010 r. Zatem stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 updof począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni wydatkuje środki ze zbycia nieruchomości w ciągu dwóch lat na remont własnego lokalu mieszkalnego (w okresie dwóch lat uzyska prawo własności do tego lokalu) przysługiwać jej będzie przedmiotowe zwolnienie podatkowe.

Ponadto kwestią budzącą wątpliwość Wnioskodawczyni jest prawidłowość dokumentowania wydatków. W tym miejscu należy podkreślić, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Należy bowiem pamiętać, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających
z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując: stwierdzić należy, że Wnioskodawczni będzie uprawniona do skorzystania
ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do wydatków na remont (modernizację) lokalu mieszkalnego poniesionych przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego, z uwagi na ziszczenie się warunku przeniesienia prawa własności do końca 2015 r.

Ponadto wskazać należy, że bez znaczenia pozostaje kwestia adresu figurującego
na wystawionych fakturach, rachunkach dokumentujących poczynione wydatki. Ważne jest aby były to dokumenty wiarygodne dla celów dowodowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię
i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się
(w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania
(art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.