Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-63/15-4/MS
z 15 kwietnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.) uzupełniony o opłatę w dniu 17 marca 2015 r., na wezwanie Nr IPPB4/4511-63/15-2/MS z dnia 11 marca 2015 r. (data nadania 11 marca 2015 r., data doręczenia 16 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Gminie udziałów w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Gminie udziałów w nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 11 marca 2015 r. Nr IPPB4/4511-63/15-2/MS, (data nadania 11 marca 2015 r., data doręczenia 16 marca 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię o uiszczenie dodatkowej opłaty na rachunek Izby Skarbowej w Warszawie oraz nadesłanie kserokopii dowodu wpłaty.

W dniu 17 marca 2015 r. Wnioskodawczyni uiściła dodatkową opłatę i przesłała tut. organowi dowód wpłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1996 r. na mocy postanowienia sądu przez dziedziczenie ustawowe Wnioskodawczyni nabyła udziały w gospodarstwie rolnym. W 2010 r. mama Wnioskodawczyni przekazała Wnioskodawczyni umową dożywocia część posiadanych w tym gospodarstwie udziałów.
Budowa trasy szybkiego ruchu spowodowała, że duża część gospodarstwa znalazła się w strefie podlegającej wyłączeniu z produkcji rolnej. W związku z tym, Gmina przystąpiła do sporządzenia i uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Objął on działki będące przedmiotem zapytania. Gmina planuje nabyć udziały Wnioskodawczyni w dwóch działkach, na której ma być zrealizowany cel publiczny - droga gminna. Sprzedaży na razie ma podlegać jedna działka. Z deklaracji urzędników gminy sprzedaż drugiej działki ma nastąpić w nieokreślonej przyszłości, w miarę jak Gmina realizować będzie założenia rozbudowy infrastruktury drogowej. Działki te w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę (droga).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż działek Wnioskodawczyni powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2. Czy od sprzedaży części udziału nabytego w 2010 roku Wnioskodawczyni zobowiązana jest do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, nawet jeśli sprzedaż ta dokonywana jest w celu realizacji celu publicznego, jednak nie poprzez wywłaszczenie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami a umową cywilnoprawną?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2, tj. w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W pozostałym zakresie, tj. w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

W ocenie Wnioskodawczyni, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości (udziału) nastąpi na podstawie umowy cywilnoprawnej i przed upływem 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawczyni nabyła te udziały, a nie przez wywłaszczenie (gdzie obowiązek podatkowy jest krótszy i wynosi 2 lata) Wnioskodawczyni powinna uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych. Dopiero z końcem roku 2015 przestanie istnieć obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia jego skutków podatkowych, istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w 1996 r. na mocy postanowienia sądu Wnioskodawczyni nabyła udziały w gospodarstwie rolnym. W 2010 r. mama Wnioskodawczyni przekazała Wnioskodawczyni umową dożywocia część posiadanych w tym gospodarstwie udziałów. Budowa trasy szybkiego ruchu spowodowała, że duża część gospodarstwa znalazła się w strefie podlegającej wyłączeniu z produkcji rolnej. Gmina przystąpiła do sporządzenia i uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Objął on działki będące przedmiotem zapytania. Gmina planuje nabyć udziały Wnioskodawczyni w dwóch działkach, na której ma być zrealizowany cel publiczny - droga gminna. Sprzedaży na razie ma podlegać jedna działka. Z deklaracji urzędników gminy sprzedaż drugiej działki ma nastąpić w nieokreślonej przyszłości, w miarę jak Gmina realizować będzie założenia rozbudowy infrastruktury drogowej. Działki te w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę (droga).

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej stan faktyczny należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w nieruchomości nastąpiło w 2010 r. w wyniku umowy dożywocia.

Mając na uwadze przywołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w nieruchomości przed upływem 5-letniego terminu zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości, nabytej w 2010 r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości musi nastąpić na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi są m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku natomiast, kiedy wywłaszczana ma być nieruchomość na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy tej jednostki (art. 114 ust. 2 ww. ustawy).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest budowa dróg publicznych.

Z powyższego wynika zatem, że na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami również jest możliwe odpłatne zbycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej, jednakże aktywność w tej kwestii leży po stronie organu, gdyż to on jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań zanim dokona przymusowego wywłaszczenia. Rokowania celem zawarcia umowy odpłatnego zbycia są prowadzone przed podjęciem decyzji o wywłaszczeniu a taka decyzja należy do organu. W razie wywłaszczenia organ wypłaca natomiast odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa własności do nieruchomości. Tymczasem w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to właściciel ma prawo skierować żądanie do gminy, jeśli w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Żądanie dotyczyć może wypłaty odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienie nieruchomości lub jej części (zaoferowania nieruchomości zamiennej). Na podstawie tej ustawy nie dochodzi zatem do odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, lecz do wykupienia (zamiany) nieruchomości na żądanie właściciela z powodu niemożności lub ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w dotychczasowy sposób. Jest to zatem całkowicie odmienny cel od tego jaki realizuje ustawa o gospodarce nieruchomościami i dla jakiego zostało przewidziane zwolnienie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również odszkodowanie nie jest wypłacone za pozbawienie prawa własności do nieruchomości, lecz za rzeczywistą szkodę poniesioną przez właściciela w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W przypadku zatem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowanie lub odpłatne zbycie nie jest spowodowane przymusowym działaniem organu w celu pozbawienia właściciela jego własności, lecz jest wynikiem żądania samego właściciela z powodu ograniczeń jakich doznał w korzystaniu z nieruchomości.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość została odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że zwolnienie nie przysługuje, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1. nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2. cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
   
   

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia. W analizowanych okolicznościach odpłatne przeniesienie własności udziału w nieruchomości nastąpi po upływie dwóch lat od jej nabycia (w 2010 r.), a tym samym w świetle art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pierwsza z ww. negatywnych przesłanek zwolnienia przedmiotowego nie została w tym przypadku spełniona.

W świetle przywołanych uregulowań prawnych, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy odpłatne zbycie opisanej nieruchomości nastąpi na cele publiczne (budowę drogi) stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, to przychód uzyskany z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.