INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2012 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Łodzi 18 maja 2012 r. i do BKIP w Piotrkowie Trybunalskim 21 maja 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

Pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.) uzupełniono wniosek poprzez doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą, oraz podatnikiem podatku od towarów i usług. W drodze licytacji ułamkowych, od Komornika Sądowego nabył nieruchomość składającą się: z lokalu użytkowego znajdującego się na parterze, trzech kondygnacji oraz poddasza (łącznie ok. 640 m²). Nieruchomość została nabyta przez osobę fizyczną – nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz wyłącznie w celach mieszkaniowych - po dwóch obwieszczeniach z dnia 12 sierpnia 2008 r. o licytacji ułamkowej części nieruchomości ogłoszonych przez Komornika Sądowego, który prowadził egzekucję wobec dwóch współwłaścicieli ww. nieruchomości. Po wygraniu przetargu, Sąd postanowił dokonać przybicia na rzecz Wnioskodawcy, który następnie uiścił cenę związaną z nieruchomością. Zapłacona kwota należności za nieruchomość, pochodziła z kredytu bankowego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup domu jednorodzinnego. W dniu 17 października 2008 r. Sąd Rejonowy wydał dwa postanowienia: sygn. akt oraz sygn. akt w sprawach egzekucyjnych dwóch różnych wierzycieli przeciwko byłym współwłaścicielom ww. nieruchomości, przy czym pierwsze z nich uprawomocniło się w dniu 17 listopada 2008 r., a drugie - po wniesieniu i rozpatrzeniu przez Sąd Okręgowy zażalenia – w dniu 13 stycznia 2009 r. Sąd, w każdym z ww. aktów, postanowił przysądzić po 1/2 udziału w nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta pod jednym numerem, na rzecz Wnioskodawcy oraz nakazał wydanie nieruchomości nabywcy. Podczas zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę, zarówno Komornik jak i Sąd nie określili wartości choćby poszczególnych kondygnacji znajdujących się w nieruchomości z podziałem na daty nabycia.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zająć co najmniej jedną kondygnację na własne cele mieszkaniowe, drugą kondygnację - po wydzieleniu lokali mieszkalnych – sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, natomiast nie ma jeszcze sprecyzowanych planów odnośnie pozostałej części nieruchomości. Należy nadmienić, że na piętrze przeznaczonym do sprzedaży będą znajdować się dwa lub trzy lokale mieszkalne, ponieważ Wnioskodawca obawia się, że jeden lokal o tak dużym metrażu nie znajdzie nabywcy na lokalnym rynku. Sprzedaż lokali po ich wydzieleniu związana jest z koniecznością spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, którego wysokość, oprocentowanie i koszty zaczynają przerastać możliwości finansowe Wnioskodawcy.

Po sprzedaży ww. mieszkań Wnioskodawca zamierza skorzystać z ulgi wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając przynajmniej część kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie był zameldowany na pobyt stały w ww. nieruchomości, sprzedaż mieszkań nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej i nie jest to pierwsze zasiedlenie.

W piśmie z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r) stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1. Gospodarstwo rolne prowadzi od stycznia 2009 r. natomiast działalność gospodarczą od 1 września 2009 r., której przedmiotem jest sprzedaż internetowa PKD 47.91.Z.
2. Dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2010 r.
3. W związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
4. Trzecia kondygnacja przeznaczona jest na cele mieszkalne.
5. Lokal użytkowy znajdujący się na parterze nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy.
6. Nie będą prowadzone działania marketingowe.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w tej sytuacji sprzedaż więcej jak jednego mieszkania podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przedmiotem sprzedaży jest majątek osobisty Wnioskodawcy, nabyty w celach mieszkaniowych i tylko sytuacja finansowa związana z zaciągniętym kredytem na nabycie ww. majątku powoduje konieczność sprzedaży jego ułamkowej części przeznaczonej dla jednego, lub niewielkiej liczby nabywców. Zainteresowany będzie zamieszkiwał w ww. nieruchomości, zajmując pozostałą, nadającą się do zamieszkania, jej część.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedając część nieruchomości nie będzie występował w roli przedsiębiorcy, w związku z czym – zdaniem Zainteresowanego - art. 15 ust. 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał w tej sytuacji zastosowania, gdyż o częstotliwym zamiarze wykonywania czynności może być mowa tylko wówczas, gdy działalność prowadzi podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT, tj. w charakterze producenta, handlowca itp. Podział zaś kondygnacji na kilka lokali jest niezbędny, ponieważ na lokalnym rynku trudno będzie znaleźć jednego nabywcę na całą kondygnację.

Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji sprzedaż dwóch lub trzech wydzielonych mieszkań stanowiących majątek osobisty Zainteresowanego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie On sprzedawał swój majątek prywatny, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, lecz jest zbywany w związku ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W ocenie Wnioskodawcy wpływu na opodatkowanie sprzedaży majątku prywatnego nie ma także fakt prowadzenia innej działalności gospodarczej, z tytułu której jest podatnikiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Z kolei w myśl art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, lokal mieszkalny spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że sprzedaż swojego majątku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności lub zamiar powtarzalności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Jednocześnie należy podkreślić, że za prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik działając w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży internetowej od 1 września 2009 r. oraz podatnikiem podatku od towarów i usług. W drodze licytacji ułamkowych, od Komornika Sądowego nabył nieruchomość składającą się: z lokalu użytkowego znajdującego się na parterze, trzech kondygnacji oraz poddasza (łącznie ok. 640 m²). Nieruchomość została nabyta przez osobę fizyczną – nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz wyłącznie w celach mieszkaniowych - po dwóch obwieszczeniach z dnia 12 sierpnia 2008 r. o licytacji ułamkowej części nieruchomości ogłoszonych przez Komornika Sądowego, który prowadził egzekucję wobec dwóch współwłaścicieli ww. nieruchomości. Po wygraniu przetargu, Sąd postanowił dokonać przybicia na rzecz Wnioskodawcy, który następnie uiścił cenę związaną z nieruchomością. Zapłacona kwota należności za nieruchomość, pochodziła z kredytu bankowego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup domu jednorodzinnego. W dniu 17 października 2008 r. Sąd Rejonowy wydał dwa postanowienia: sygn. akt oraz sygn. akt w sprawach egzekucyjnych dwóch różnych wierzycieli przeciwko byłym współwłaścicielom ww. nieruchomości, przy czym pierwsze z nich uprawomocniło się w dniu 17 listopada 2008 r., a drugie - po wniesieniu i rozpatrzeniu przez Sąd Okręgowy zażalenia – w dniu 13 stycznia 2009 r. Sąd, w każdym z ww. aktów, postanowił przysądzić po 1/2 udziału w nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta pod jednym numerem, na rzecz Wnioskodawcy oraz nakazał wydanie nieruchomości nabywcy. W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zająć co najmniej jedną kondygnację na własne cele mieszkaniowe, drugą kondygnację - po wydzieleniu lokali mieszkalnych – sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, natomiast nie ma jeszcze sprecyzowanych planów odnośnie pozostałej części nieruchomości. Należy nadmienić, że na piętrze przeznaczonym do sprzedaży będą znajdować się dwa lub trzy lokale mieszkalne, ponieważ Wnioskodawca obawia się, że jeden lokal o tak dużym metrażu nie znajdzie nabywcy na lokalnym rynku. Sprzedaż lokali po ich wydzieleniu związana jest z koniecznością spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, którego wysokość, oprocentowanie i koszty zaczynają przerastać możliwości finansowe Wnioskodawcy. Nadto Wnioskodawca wskazał, w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Trzecia kondygnacja przeznaczona jest na cele mieszkalne. Lokal użytkowy znajdujący się na parterze nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy. W związku z planowaną sprzedażą lokali mieszkalnych nie będą prowadzone działania marketingowe.

Odnosząc przedstawione okoliczności do obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży lokali będących przedmiotem wniosku. Opis zdarzenia przyszłego nie wskazuje na to, że dokonując sprzedaży wydzielonych z nieruchomości lokali mieszkalnych, Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta do majątku osobistego, w celu zagospodarowania jej na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie można zatem uznać, że nieruchomość została zakupiona w celu jej dalszej odsprzedaży. Jak wynika ze złożonego wniosku, przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta z zamiarem wykorzystywania jej w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawca nie działa jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży wyodrębnionych z nieruchomości lokali mieszkalnych to jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez niego prywatnego majątku. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe lokale mieszkalne będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż – nawet kilkukrotna towarów z majątku osobistego, które nie były nabyte w celu ich odsprzedaży – nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym, planując sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych Wnioskodawca korzystać będzie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości wchodzących w skład majątku osobistego, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej. Tym samym zbycie ww. lokali mieszkalnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie powodowało powstania obowiązku podatkowego w VAT.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo informuje się, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.