Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/415-715/14/BK
z 4 listopada 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2014 r. (data wpływu 25 lipca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 października 2014 r. (data wpływu w dniu 14 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 14 października 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 13 lipca 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił mieszkanie o pow. 65 m2 i garaż o pow. 17,30 m2 za łączną cenę 52 500 zł. W dniu 9 maja 2011 r. dokonano sprzedaży ww. mieszkania. Ponieważ sprzedaż mieszkania podyktowana była chęcią budowy własnego domu, nie czekali do końca upływu pięciu lat od daty jego nabycia, aby móc być zwolnionym z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania chcieli w całości przeznaczyć na budowę własnego domu.

Jeszcze przed sprzedażą przedmiotowego lokalu mieszkalnego starali się o pozwolenie na budowę, które otrzymali 4 czerwca 2010 r. Po otrzymaniu zapłaty rozpoczęli budowę na działce należącej wówczas do rodziców Wnioskodawcy. Ponieważ przez cały okres budowy mieszkali z dwójką dzieci w bardzo ciężkich warunkach mieszkaniowych (pokój z kuchnią bez łazienki) nie czekali na wcześniejsze przepisanie działki, tylko od razu rozpoczęli budowę na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 4 czerwca 2010 r. na działce nr ew. 343 w obrębie geodezyjnym J., na działce należącej do rodziców Wnioskodawcy. Dnia 29 listopada 2011 r. na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności działka nr 343 należąca do rodziców została przepisana na Wnioskodawcę. Dnia 28 lutego 2011 r. zmieniono pozwolenie na budowę i wydano nową decyzję na Wnioskodawcę i Jego żonę.

Budowa budynku mieszkalnego zakończona została w 2012 r. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na budowę domu jednorodzinnego wyniosły 95 227 zł. Wszystkie faktury VAT wystawione zostały na nazwisko Wnioskodawcy.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Wnioskodawcy było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy wydatki na budowę domu, udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przed zawarciem umowy darowizny działki, sfinansowane ze środków uzyskanych ze sprzedaży w 2011 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. uprawniają do zastosowania zwolnienia, o którym mowa art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca uważa, że powinien być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, ponieważ swoją część uzyskanego przychodu wydatkował na budowę własnego domu. Ponieważ po sprzedaży mieszkania Jego sytuacja mieszkaniowa była bardzo ciężka nie czekał z rozpoczęciem budowy do momentu przepisania działki z rodziców na niego. Jego zdaniem była to tylko formalność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ w przedstawionym stanie faktycznym nabycie opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2006 r. do ustalenia skutków podatkowych jego sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powyższa zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:


• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 cytowanej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Na podstawie art. 21 ust. 16 ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu 13 lipca 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił mieszkanie o pow. 65 m2 i garaż o pow. 17,30 m2 za łączną cenę 52 500 zł. W dniu 9 maja 2011 r. dokonano sprzedaży ww. mieszkania. Ponieważ sprzedaż mieszkania podyktowana była chęcią budowy własnego domu, nie czekali do końca upływu pięciu lat od daty jego nabycia, aby móc być zwolnionym z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania chcieli w całości przeznaczyć na budowę własnego domu.

Jeszcze przed sprzedażą przedmiotowego lokalu mieszkalnego starali się o pozwolenie na budowę, które otrzymali 4 czerwca 2010 r. Po otrzymaniu zapłaty rozpoczęli budowę na działce należącej wówczas do rodziców Wnioskodawcy. Ponieważ przez cały okres budowy mieszkali z dwójką dzieci w bardzo ciężkich warunkach mieszkaniowych (pokój z kuchnią bez łazienki) nie czekali na wcześniejsze przepisanie działki, tylko od razu rozpoczęli budowę na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 4 czerwca 2010 r. na działce nr ew. 343 w obrębie geodezyjnym J., na działce należącej do rodziców Wnioskodawcy. Dnia 29 listopada 2011 r. na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności działka nr 343 należąca do rodziców została przepisana na Wnioskodawcę. Dnia 28 lutego 2011 r. zmieniono pozwolenie na budowę i wydano nową decyzję na Wnioskodawcę i Jego żonę.

Budowa budynku mieszkalnego zakończona została w 2012 r. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na budowę domu jednorodzinnego wyniosły 95 227 zł. Wszystkie faktury VAT wystawione zostały na nazwisko Wnioskodawcy.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Analiza przytoczonych powyżej przepisów wskazuje, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest jego wydatkowanie na budowę własnego budynku mieszkalnego, tj. stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, a nie budynku mieszkalnego w ogóle. Skoro jednak ustawodawca nie określa wprost, że w momencie ponoszenia wydatków na budowę podatnik powinien być właścicielem gruntu, to za uprawniające do zwolnienia można uznać również wydatki poniesione na zakup materiałów budowlanych i usług budowlanych przed nabyciem prawa własności działki, na której jest prowadzona budowa, jeżeli do nabycia tej działki dojdzie w wymaganym terminie, tj. w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Z treści wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczył na budowę budynku mieszkalnego na gruncie, który stanowił własność rodziców, a który w dniu 29 listopada 2011 r. został przez Niego nabyty na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności.

Tym samym, w analizowanym stanie faktycznym uznać należy, że został zachowany ustawowy termin dwóch lat od dnia sprzedaży do wydatkowania środków na realizację własnego celu mieszkaniowego.

W konsekwencji, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w dniu 9 maja 2011 r., wydatkowany przez Wnioskodawcę na zakup materiałów budowlanych do dnia 29 listopada 2011 r., tj. zawarcia umowy darowizny i ustanowienia służebności może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.