2014.11.10 - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
IPTPB2/415-448/14-4/MP
z 10 listopada 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2014 r. (data wpływu w dniu 4 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 października 2014 r. (data wpływu 23 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących majątek osobisty na własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawową małżeńską – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2014 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących majątek osobisty na własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawową małżeńską.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 8 października 2014 r., Nr IPTPB2/415-448/14-2/KSM, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie zostało wysłane 9 października 2014 r., a doręczone 15 października 2014 r. W dniu 23 października 2014 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 21 października 2014 r.). Zatem zachowany został termin ustawowy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W dniu 29 stycznia 2013 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, na które miał odrębną własność przez okres 4 lat.

W dniu 9 sierpnia 2013 r., Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną kupioną w 2009 r., na którą miał zaciągnięty kredyt hipoteczny. Kredyt ten spłacił częściowo sam, a pozostałą kwotę spłacił z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Ww. mieszkanie i działkę budowlaną Wnioskodawca nabył będąc jeszcze kawalerem.

Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 21 sierpnia 2012 r., kupił działkę budowlaną, na którą wspólnie wzięli kredyt hipoteczny. Na działce tej do dnia dzisiejszego budują dom.

Do kwietnia 2014 r., Wnioskodawca złożył PIT-39 za 2013 r. i wykazał uzyskane przychody ze sprzedaży mieszkania i ze sprzedaży działki budowlanej. W PIT-39 Wnioskodawca wykazał także koszty uzyskania przychodów i kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do obliczenia kwoty dochodu zwolnionego Wnioskodawca wziął pod uwagę wszystkie wydatki dotyczące budowy domu, zaciągnięty kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej kupionej w okresie małżeństwa (w 2012 r.), w kwocie stanowiącej równowartość kredytu i odsetek liczonych od dnia sprzedaży mieszkania do dnia 31 grudnia 2015 r., a także uwzględnił tą cześć kredytu hipotecznego (związanego ze sprzedaną działką budowlaną), który spłacił z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

Wnioskodawca nadmienia, że oba kredyty zostały zaciągnięte przed dniem sprzedaży mieszkania.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 20 października 2014 r., Wnioskodawca wskazał, że:

W dniu 19 listopada 2009 r., Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny, który następnie zbył w dniu 29 stycznia 2013 r.

Działkę budowlaną położoną we wsi C., Wnioskodawca kupił w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych w dniu 22 grudnia 2009 r., a zbył w dniu 9 sierpnia 2013 r.

W celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w dniu 19 listopada 2009 r., Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny, który został całkowicie spłacony dnia 4 lutego 2013 r.

Całość środków uzyskanych z wykonania obu umów sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na własny cel mieszkaniowy, jakim jest budowa domu mieszkalnego na działce budowlanej położonej we wsi Z., którą nabył w 2012 r.

W dniu 21 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Wnioskodawca z żoną pozostaje w ustroju majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej, z czego wynika, że własny cel mieszkaniowy jest objęty wspólnością ustawową małżeńską. Z kolei środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz działki budowlanej stanowić będą nakład z majątku osobistego na majątek wspólny. Ponadto, realizacja celu mieszkaniowego w rozumieniu ustawy wymagała zaangażowania środków w wysokości wyższej niż wartość zbywanych nieruchomości, co było powodem zaciągnięcia przez małżonków kredytu hipotecznego w dniu 19 lipca 2012 r., na okres 30 lat (na zakup w 2012 r. działki budowlanej). Cel mieszkaniowy jest zatem realizowany przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką.

Lokal mieszkalny zbyty w dniu 29 stycznia 2013 r., został nabyty przez Wnioskodawcę na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu na rzecz członka Spółdzielni w trybie art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, objętej aktem notarialnym z dnia 19 listopada 2009 r. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę przed zawarciem związku małżeńskiego. Od chwili nabycia tego lokalu mieszkalnego, do chwili jego zbycia nie dochodziło do jakichkolwiek zmian formy własności.

Działka budowlana położona we wsi C., kupiona przez Wnioskodawcę w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych w dniu 22 grudnia 2009 r., została zbyta w dniu 9 sierpnia 2013 r.

Lokal mieszkalny, nabyty przez Wnioskodawcę w dniu 19 listopada 2009 r. położony przy ul. O.

Działka budowlana, kupiona przez Wnioskodawcę w dniu 22 grudnia 2009 r. położona jest we wsi C.

Działka budowlana nabyta w 2012 r., na której prowadzona jest budowa domu położona jest we wsi Z.

Przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność i działki, stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, jest wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Okres 2 lat liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tych nieruchomości nie został zakończony.

Kredyt hipoteczny na zakup w 2009 r. działki budowlanej zaciągnięty w dniu 19 listopada 2009 r., został spłacony z dniem 4 luty 2013 r. środkami uzyskanymi ze sprzedanego w dniu 29 stycznia 2013 r. lokalu mieszkalnego;

Umowa kredytu hipotecznego dotycząca działki budowlanej zakupionej w 2012 r. została zawarta dnia 19 lutego 2012 r., na okres 30 lat, kredyt jest nadal spłacany w miesięcznych ratach;

Środki pieniężne uzyskane w 2013 r. ze zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność i działki stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy przeznaczone zostały, w części na spłatę kredytu hipotecznego, a w części na budowę budynku mieszkalnego.

Wydatki na budowę domu są nadal ponoszone. Wydatki te obejmują m.in. kupno materiałów budowlanych (beton, cegły, pustaki, dachówka), wykonanie instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Warto zwrócić uwagę na fakt, że okres dwuletni liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości jeszcze nie upłynął.

Kredyty hipoteczne na zakup działek w 2009 r. i w 2012 r. zostały zaciągnięte w Banku, mającym siedzibę w Polsce.

Wnioskodawca nie zawarł z żoną umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską na składniki majątku małżonków nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzasadnieniu wniosku):

Czy przeznaczenie środków uzyskanych w 2013 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego i działki), stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, na własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawową małżeńską, pozwala skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowo uwzględnia On wydatki do wyliczenia kwoty wolnej od podatku, ponieważ w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o wydatkach poniesionych na własne cele mieszkaniowe, a wydatki na budowę domu, spłatę kredytu i odsetek dotyczącego zakupu działki, poniesione są przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca uważa, że nie ma znaczenia wspólność majątkowa i wszystkie wydatki poniesione przez Niego i żonę, to wydatki stanowiące podstawę do wyliczenia kwoty wolnej od podatku w zeznaniu PIT-39.

Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), przeznaczenie środków uzyskanych w 2013 r. ze sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, na własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawowa małżeńską, spełnia przesłanki do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z pózn. zm.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu, jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

odpłatne zbycie

nieruchomości

Zbycie nieruchomości w 2013 r. przez Wnioskodawcę miało niewątpliwie charakter odpłatny. Nie było w żaden sposób powiązane z wykonaniem działalności gospodarczej, której Wnioskodawca nie prowadzi. Ponadto okres między nabyciem, a zbyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę był krótszy niż 5 lat.

Zgodnie z powyższym stanem faktycznym, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości w 2013 r., jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Środki uzyskane z powyższego źródła przychodu są wydatkowane wyłącznie na własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przez „własny cel mieszkaniowy” należy rozumieć cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawową małżeńską, polegający na:

nabyciu budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabyciu gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, lub;
nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, lub;
budowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, lub;
spłacie kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego wspólnie z mężem przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele określone wyżej.

W przypadku Wnioskodawcy cel mieszkaniowy polega na budowie budynku mieszkalnego.

Zawarcie związku małżeńskiego przez Wnioskodawcę spowodowało powstanie między małżonkami z mocy ustawy wspólności majątkowej (wspólność ustawowa), obejmującej przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta, ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 ww. ustawy).

Przepis art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wprowadza możliwość małżonków do dokonywania nakładów pomiędzy masami majątkowymi, tj. pomiędzy majątkami osobistym i majątkiem wspólnym, stanowiąc cyt.: „Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny chyba, że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego”.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony stan faktyczny umożliwia skorzystanie przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, jak to miało miejsce w powyższym stanie faktycznym bez względu na to, czy przychód należy do majątku osobistego małżonka, czy należy do wspólnej masy majątkowej małżonków.

Skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest możliwe, ponieważ Wnioskodawca z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości dokonał i dokonuje wydatków na własne cele mieszkaniowe, tzn. budowę domu, w którym zamierza faktycznie mieszkać wraz z rodziną. Wydatki te są dokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami i zostaną poniesione nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ich odpłatne zbycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

odpłatne zbycie

nieruchomości

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca będąc kawalerem w dniu 19 listopada 2009 r., nabył odrębną własność lokalu mieszkalnego położonego przy ul. O. W dniu 29 stycznia 2013 r. Wnioskodawca sprzedał to mieszkanie (prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego).

W dniu 22 grudnia 2009 r., Wnioskodawca będąc kawalerem kupił działkę budowlaną położoną we wsi C., w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

W dniu 19 listopada 2009 r., Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup tej działki budowlanej.

W dniu 9 sierpnia 2013 r., Wnioskodawca sprzedał działkę (we wsi C.), na którą miał zaciągnięty kredyt hipoteczny. Kredyt ten spłacił częściowo sam, a pozostałą kwotę/część spłacił z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Kredyt został całkowicie spłacony w dniu 4 lutego 2013 r.

W dniu 21 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca wstąpił w związek małżeński. Wnioskodawca z żoną pozostaje w ustroju majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej.

Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 21 sierpnia 2012 r., kupił działkę budowlaną położoną we wsi Z. Na zakup tej działki budowlanej Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 19 lipca 2012 r., wspólnie zaciągnęli w Banku kredyt hipoteczny na okres 30 lat. Na działce we wsi Z. Wnioskodawca wraz z żoną do dnia dzisiejszego budują dom, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca podaje, że całość środków uzyskanych z wykonania obu umów sprzedaży, przeznaczył na własny cel mieszkaniowy, jakim jest budowa domu mieszkalnego na działce budowlanej położonej we wsi Z., którą nabył wraz z żoną w 2012 r.

Jednocześnie Wnioskodawca podaje, że środki pieniężne uzyskane w 2013 r. ze zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność i działki, należących do majątku osobistego Wnioskodawcy przeznaczone zostały, w części na spłatę kredytu hipotecznego, a w części na budowę budynku mieszkalnego (wydatki na budowę domu są nadal ponoszone).

Kredyt hipoteczny na zakup w 2009 r. działki budowlanej znajdującej się we wsi C., zaciągnięty w dniu 19 listopada 2009 r., został spłacony dnia 4 lutego 2013 r., środkami uzyskanymi ze sprzedanego w dniu 29 stycznia 2013 r. lokalu mieszkalnego.

Natomiast kredyt hipoteczny zaciągnięty w dniu 19 lutego 2012 r., przez Wnioskodawcę wraz z żoną na nabycie w 2012 r. działki budowlanej we wsi Z., jest nadal spłacany w miesięcznych ratach.

W rozpatrywanej sprawie nabycie przez Wnioskodawcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. O., jak również nabycie działki budowlanej położonej we wsi C., miało miejsce w 2009 r.

W związku z tym dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek, wynikający z zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Z powyższych przepisów wynika, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia” oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Dodatkowo, zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Powołany przepis art. 21 ust. 30 ww. ustawy zapobiega bowiem sytuacji, kiedy podatnik kumulowałby ulgi podatkowe albo dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup nieruchomości, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zakaz dwukrotnego korzystania z ulg i dwukrotnego odliczenia tych samych wydatków.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że środki uzyskane ze zbycia nieruchomości przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu, w związku z którym podatnik korzysta (korzystał) z tzw. ulgi odsetkowej nie będą podlegały zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma również zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych. Przepis ten ma na celu wyeliminowanie sytuacji, kiedy z racji zaciągnięcia tego samego kredytu podatnik korzystałby z kilku ulg.

W rozpatrywanej sprawie prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. O. i działka budowlana we wsi C., zostały nabyte przez Wnioskodawcę przed zawarciem związku małżeńskiego, stanowią więc majątek osobisty Wnioskodawcy.

Przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w 2013 r., ze sprzedaży ww. nieruchomości należących do Jego majątku osobistego wydatkował: w części na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup działki budowlanej we wsi C. oraz w części na budowę wraz z żoną budynku mieszkalnego, na działce stanowiącej współwłasność małżonków położonej we wsi Z. Między małżonkami obowiązuje ustrój wspólności majątkowej.

Podkreślić należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 ww. ustawy).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Powyższe przepisy, określają charakter prawny majątkowej wspólności ustawowej małżonków jako współwłasności łącznej co znaczy, że udziały w tej wspólności nie są określone w okresie jej trwania. Inaczej mówiąc z bezudziałowego charakteru małżeńskiej wspólności ustawowej wynika bezudziałowy charakter współposiadania składników majątku wspólnego.

Stwierdzić zatem należy, że nie ma przeszkód prawnych, aby kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych przez podatnika do majątku osobistego podległa zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym, w sytuacji jej przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 26-30 ww. ustawy.

Jednocześnie wskazać trzeba, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Nadmienić także trzeba, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując stwierdzić należy, że przeznaczenie przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. O. i działki budowlanej we wsi C., należących do majątku osobistego Wnioskodawcy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ich odpłatne zbycie, na realizowane we współwłasności majątkowej małżeńskiej własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przy spełnieniu warunków zwolnienia przedmiotowego określonych w art. 21 ust. 26, ust. 27, ust. 28, ust. 29, i ust. 30 ww. ustawy – umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym uznać należy, że bez znaczenia pozostaje fakt, że środki ze sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, przeznaczone zostaną na wspólne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i Jego żony realizowane we współwłasności majątkowej małżeńskiej, przy spełnieniu warunków zwolnienia przedmiotowego określonych przepisami art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo należy podkreślić, że dokonując oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy, tut. Organ odniósł się do przedmiotu niniejszej interpretacji indywidualnej wyznaczonego przez przedstawione przez Wnioskodawcę pytanie, czyli kwestii, czy przeznaczenie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia w 2013 r. nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego i działki stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, na własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością ustawową małżeńską, pozwala Wnioskodawcy skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej nie jest natomiast ocena prawidłowości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do poniesionych przez Wnioskodawcę poszczególnych wydatków.

Tutejszy Organ podkreśla, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy również zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin