INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2012r. (data wpływu do organu 19 kwietnia 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2012r. (data wpływu 3 lipca 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania gruntu wraz z rozpoczętym procesem inwestycyjnym dotyczącym jednorodzinnego budynku mieszkalnego, w sytuacji gdy zakończona będzie Faza I, II, III, IV i V inwestycji - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie gruntu wraz z rozpoczętym procesem inwestycyjnym dotyczącym jednorodzinnego budynku mieszkalnego, w sytuacji gdy zakończona będzie Faza I, II i III inwestycji.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 25 czerwca 2012r. (data wpływu 3 lipca 2012r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 18 czerwca 2012r. Nr IBPP1/443-445/12/AL.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami oraz w zakresie czynności deweloperskich. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza zbywać na rzecz indywidualnych inwestorów działki gruntu wraz z wybudowanymi, w oparciu o uzyskane pozwolenia budowlane, nowymi jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi spełniającymi wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.; dalej ustawa VAT).

Z indywidualnymi inwestorami Wnioskodawca zawiera przedwstępne umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dotyczące powyższych inwestycji. W zależności od konkretnego przypadku Wnioskodawca może zbywać w finalnej przyrzeczonej umowie sprzedaży działki gruntu z wybudowanym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym spełniającym wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy VAT lub działki gruntu z rozpoczętymi pracami budowlanymi dotyczącymi takiego budynku jednakże w sytuacji gdy prace budowlane nie zastały w pełni ukończone. Mając na względzie proces inwestycyjny wydzielić można kolejno następujące po sobie etapy realizacji inwestycji na rzecz indywidualnego klienta:

1. niwelacja terenu i przygotowanie gruntu pod wykonanie inwestycji (Faza I),
2. wytyczenie granic budynku, wstępne prace ziemne dotyczące budowy (Faza II),
3. postawienie fundamentów budynku (Faza III),
4. postawienie murów i stropów budynku (Faza IV),
5. stan surowy otwarty przykryty dachem - wybudowana pełna bryła budynku bez wstawienia okien i drzwi (Faza V),
6. stan surowy zamknięty - wybudowana pełna bryła budynku z wstawionymi oknami i drzwiami (Faza VI).
   
   

Co do zasady Wnioskodawca wykonywać będzie prace budowlane zgodnie z założeniami i projektem architektonicznym przedstawionym przez klienta. W przypadku zbycia gruntu z rozpoczętymi lecz nieukończonymi pracami budowlanymi (określona faza inwestycji) nowy właściciel (inwestor osoba fizyczna) kontynuować będzie rozpoczętą budowę.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 25 czerwca 2012r. Wnioskodawca wskazał, iż przygotowanie gruntu pod wykonanie inwestycji obejmuje prace wstępne takie jak oczyszczenie terenu i jego wyrównanie w celu umożliwienia wjazdu i instalacji maszyn budowlanych, oznaczenie terenu, na którym będzie prowadzona inwestycja, zabezpieczenie dojazdu do terenu.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, iż wytyczenie granic budynku oraz wstępne prace ziemne dotyczące budowy oznaczają: budowlane umiejscowienie bryły budynku na działce (oznaczenie miejsca gdzie przebiegać będą ściany budynku w stosunku do ułożenia i przebiegu danej działki wykonane przez uprawnionego geodetę) wraz z wstępnymi pracami ziemnymi związanymi z tym procesem (np. usuniecie wierzchniej warstwy ziemi jeśli jest to konieczne do wytyczenia granic budynku).

Wnioskodawca wskazał, iż stan surowy otwarty przykryty dachem tj. wybudowana pełna bryła budynku bez wstawienia okien i drzwi będzie trwale związana z gruntem i będzie dotyczył budynku klasyfikowanego z PKOB w dziale 11 jako budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 1.11.111).

Budynki zbywane przez Wnioskodawcę w ich określonej fazie wykończenia zbywane będą jako obiekty nowe wcześniej nieużytkowane. Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wyżej wymienionych budynków następować będzie zatem wraz ze zbyciem ich przez Wnioskodawcę na rzecz indywidualnych nabywców i następować będzie to bezpośrednio po zakończenia prac budowlanych (okres pomiędzy wybudowaniem, a dostawą nie będzie dłuższy niż 2 lata). Wnioskodawca od momentu wybudowania obiektów będących przedmiotem sprzedaży do ich faktycznej sprzedaży nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę zbywanych budynków w określonej ich fazie wykończenia.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu na którym znajdują się działki gruntu zbywane przez Wnioskodawcę , nieruchomość jest sklasyfikowana jako obszar mieszkaniowo-usługowy intensywnej zabudowy przy czym jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się m.in. zabudowę jednorodzinną. Takie też będzie przeznaczenie terenu w momencie dostawy realizowanej przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka stawka podatku od towarów i usług znajdzie zastosowanie do transakcji zbycia przez Wnioskodawcę gruntu wraz z rozpoczętym procesem inwestycyjnym dotyczącym jednorodzinnego budynku mieszkalnego spełniającego wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy VAT w sytuacji gdy zakończona będzie jedynie Faza I, II, III, IV i V inwestycji...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy Wnioskodawca zbywać będzie na rzecz indywidualnego inwestora grunt wraz z rozpoczętym procesem inwestycyjnym dotyczącym jednorodzinnego budynku mieszkalnego spełniającego wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy VAT w sytuacji gdy zakończona będzie Faza I-V, do całego wygenerowanego obrotu zastosowanie znajdzie podstawowa obniżona stawka VAT w wysokości 8%. Poniżej zaprezentowana jest argumentacja wspierająca przyjęte stanowisko.

Jak zostało już powyżej wspomniane obniżoną 8% stawkę podatku VAT stosuje się między innymi do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich część zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W przypadku dostawy takich obiektów wraz z gruntem, wartość gruntu powiększa podstawę opodatkowania, do której zastosowanie ma 8% stawka podatku.

Przepisy ustawy VAT nie określają wprost jaki stopień zaawansowania prac inwestycyjnych umożliwia zaklasyfikowania zbycia inwestycji do zbycia obiektu budowlanego, w kwestii tej jednak regulacje VAT odwołują się do klasyfikacji statystycznych dotyczących obiektów budowlanych.

Wskazówki co do sposobu klasyfikowania obiektów budowlanych i budynków, których budowę rozpoczęto, a nie ukończono płyną z cytowanego już pisma Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999r. nr SRI-4-WSK-12-535/99. Zgodnie z poglądem tam zawartym budynek rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Oznacza to iż w chwili sprzedaży taki budynek wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek - to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Mając zatem na uwadze cytowane wyżej pismo Głównego Urzędu Statystycznego z 1999r. zbycie inwestycji budowlane, z pracami dotyczącymi, któregokolwiek z elementów budynku np. fundamentów, przegród stropów, ścian itd.) będzie zbyciem budynku (części budynku) o określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Stosownie do zapisów art. 29 ust. 5 ustawy VAT w takim wypadku wartość gruntu powiększy podstawę opodatkowania sprzedawanego budynku (części budynku) w określonym stopniu jego zaawansowania.

Reasumując w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku spełniającego warunki dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Faza inwestycji V) zastosowanie do całego wygenerowanego obrotu znajdzie 8% stawka VAT. Spółka nadmienia, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku określone przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT.

Przedstawiony pogląd znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach podatkowych. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lutego 2012 r. (sygn. IBPP1/443-1647/11/LG) czytamy, iż: „Za budynek mieszkalny można natomiast uznać rozpoczętą budowę takiego budynku zaliczonego do PKOB 11 - na wskazanym we wniosku etapie budowy (wykonanie ław fundamentowych wraz z rozpoczęciem budowy ścian). O zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza bowiem każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. W analizowanej sprawie natomiast przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny w fazie budowy, a nabywca będzie te budowę kontynuował. Tak więc dostawa budynku mieszkalnego na wskazanym we wniosku etapie budowy, jeśli spełniał będzie warunki dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, będzie opodatkowana 8% stawką VAT”. W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 24 czerwca 2011r. (sygn. ITPP1/443-505/11/BJ) potwierdzono natomiast stanowisko podatnika, że: „(...) sprzedaż fundamentów domu mieszkalnego wraz z nieruchomością gruntową opodatkowana jest 8% podatkiem od towarów i usług (...).”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t j. z 2011r. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się - zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT – dodanego do tej ustawy od dnia 1 stycznia 2011r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT – dodanego do tej ustawy od dnia 1 stycznia 2011r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
   
   

Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Stosownie do postanowień art. 41 ust. 12c ustawy o VAT w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych, będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Natomiast budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wskazać należy, iż zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W art. 3 pkt 1a, 1b, 1c, 2, 2a i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) zostały zdefiniowane nw. pojęcia:

1. obiekt budowlany to:
   1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
   2. budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
   3. obiekt małej architektury;
2. budynek - to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
   2a) budynek mieszkalny jednorodzinny – to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
3. budowla - każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
   
   

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT zdefiniował pierwsze zasiedlenie, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Według art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem podatku od towarów usług, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami oraz w zakresie czynności deweloperskich. Wnioskodawca zamierza zbywać na rzecz indywidualnych inwestorów działki gruntu wraz z wybudowanymi, w oparciu o uzyskane pozwolenia budowlane, nowymi jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi spełniającymi wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Z indywidualnymi inwestorami Wnioskodawca zawiera przedwstępne umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dotyczące powyższych inwestycji. W zależności od konkretnego przypadku Wnioskodawca może zbywać w finalnej przyrzeczonej umowie sprzedaży działki gruntu z wybudowanym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym spełniającym wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy VAT lub działki gruntu z rozpoczętymi pracami budowlanymi dotyczącymi takiego budynku jednakże w sytuacji gdy prace budowlane nie zastały w pełni ukończone. Mając na względzie proces inwestycyjny wydzielić można kolejno następujące po sobie etapy realizacji inwestycji na rzecz indywidualnego klienta:

1. niwelacja terenu i przygotowanie gruntu pod wykonanie inwestycji (Faza I),
2. wytyczenie granic budynku, wstępne prace ziemne dotyczące budowy (Faza II),
3. postawienie fundamentów budynku (Faza III),
4. postawienie murów i stropów budynku (Faza IV),
5. stan surowy otwarty przykryty dachem - wybudowana pełna bryła budynku bez wstawienia okien i drzwi (Faza V).
   
   

Co do zasady Spółka wykonywać będzie prace budowlane zgodnie z założeniami i projektem architektonicznym przedstawionym przez klienta. W przypadku zbycia gruntu z rozpoczętymi lecz nieukończonymi pracami budowlanymi (określona faza inwestycji) nowy właściciel (inwestor osoba fizyczna) kontynuować będzie rozpoczętą budowę.

W zakresie Fazy I, II, III, IV i V inwestycji – Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajdują się działki gruntu, nieruchomość jest sklasyfikowana jako obszar mieszkaniowo-usługowy intensywnej zabudowy przy czym jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się m.in. zabudowę jednorodzinną Takie też będzie przeznaczenie terenu w momencie dostawy realizowanej przez Wnioskodawcę.

Przygotowanie gruntu pod wykonanie inwestycji (Faza I) obejmuje prace wstępne takie jak oczyszczenie terenu i jego wyrównanie w celu umożliwienia wjazdu i instalacji maszyn budowlanych, oznaczenie terenu na którym będzie prowadzona inwestycja, zabezpieczenie dojazdu do terenu.

Natomiast wytyczenie granic budynku oraz wstępne prace ziemne dotyczące budowy (Faza II) oznaczają: budowlane umiejscowienie bryły budynku na działce (oznaczenie miejsca gdzie przebiegać będą ściany budynku w stosunku do ułożenia i przebiegu danej działki wykonane przez uprawnionego geodetę) wraz z wstępnymi pracami ziemnymi związanymi z tym procesem (np. usuniecie wierzchniej warstwy ziemi jeśli jest to konieczne do wytyczenia granic budynku).

Faza III obejmuje postawienie fundamentów budynku a Faza IV to postawienie murów i stropów budynku.

Postawiony stan surowy otwarty przykryty dachem (Faza V inwestycji) będzie trwale z gruntem związany i będzie dotyczył budynku klasyfikowanego z PKOB w dziale 11 jako budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 1.11.111).

Budynki zbywane przez Wnioskodawcę w ich określonej fazie wykończenia zbywane będą jako obiekty nowe wcześniej nieużytkowane. Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wyżej wymienionych budynków następować będzie zatem wraz ze zbyciem ich przez Wnioskodawcę na rzecz indywidualnych nabywców i następować będzie to bezpośrednio po zakończenia prac budowlanych (okres pomiędzy wybudowaniem, a dostawą nie będzie dłuższy niż 2 lata). Wnioskodawca od momentu wybudowania obiektów będących przedmiotem sprzedaży do ich faktycznej sprzedaży nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę zbywanych budynków w określonej ich fazie wykończenia.

W tym miejscu podkreślić należy, iż za budynek mieszkalny można uznać rozpoczętą budowę budynku zaliczonego do PKOB 11 - na wskazanym we wniosku etapie budowy – postawiony stan surowy otwarty przykryty dachem. O zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza bowiem każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. W analizowanej sprawie przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny w fazie budowy, a nabywca będzie tę budowę kontynuował.

Przenosząc zatem opisane przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że dostawa budynku jednorodzinnego na wskazanym etapie budowy będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, bowiem oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy będzie miało miejsce w momencie dokonania dostawy budynku na ww. etapie budowy.

Wobec powyższego w przypadku dostawy budynku jednorodzinnego na etapie postawienia stanu surowego otwartego przykrytego dachem, o którym mowa we wniosku, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o VAT.

W związku z powyższym należy zbadać czy w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla dostawy budynku jednorodzinnego we wskazanym etapie budowy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone tym przepisem łącznie.

Z wniosku wynika, że w momencie budowy budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca od momentu budowy do momentu sprzedaży nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

A zatem nie został spełniony warunek określony przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT tj. odnośnie braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynku objętego dostawą.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT dla dostawy tego budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem nie został spełniony określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT warunek determinujący zwolnienie od podatku VAT dla tej dostawy.

W świetle powyższego dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. etapie budowy tj. postawionego stanu surowego otwartego przykrytego dachem stanowi odpłatną dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając zatem wymienione wyżej uregulowania w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego wskazać należy, iż dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. etapie budowy, spełniającego definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, będzie podlegała opodatkowaniu według 8% stawki podatku od towarów i usług, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku przedmiotem dostawy będzie całość nieruchomości tj. działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w określonej fazie budowy.

Stosownie do treści art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem grunty zabudowane - co do zasady - podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt, na którym są one posadowione, dzieli byt prawny budynków w zakresie stawki podatku obowiązującej przy jego dostawie. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Tym samym również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny w fazie postawionego stanu surowego otwartego przykrytego dachem nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 tej ustawy dla planowanej dostawy gruntu zastosowanie znajdzie 8% stawka podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany stanu prawnego lub zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.