UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2014 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Spółka) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej jako działka nr (…), o powierzchni 3949 m², która została oddana w użytkowanie wieczyste na okres do dnia 5 grudnia 2089 r. Wnioskodawca jest też właścicielem budynków i urządzeń, znajdujących się na tej nieruchomości, wskazanych w treści księgi wieczystej i stanowiących odrębny przedmiot własności oraz wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa, będąca w użytkowaniu wieczystym jest więc zabudowana i znajdują się na niej: hala produkcyjna, wiata, portiernia, kotłownia z kominem, zadaszenie oraz ogrodzenie, stanowiące przedmiot odrębnej własności. Nieruchomość położona jest na jednej działce ewidencyjnej.

Wnioskodawca nabył nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego oraz własność budynków i budowli na niej posadowionych) na podstawie porozumienia oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynków z 9 lipca 2012 r. (akt notarialny (…). Przeniesienie własności oraz użytkowania na Wnioskodawcę nastąpiło w związku z likwidacją spółki komandytowej, do której w przeszłości (w 2009 r.) Wnioskodawca wniósł przedmiotową nieruchomość aportem jako swój wkład. W związku z likwidacją spółki komandytowej nastąpił zwrot wniesionych wkładów i Wnioskodawca otrzymał zwrot swojego wkładu w naturze, poprzez ponowne nabycie nieruchomości, obejmującej prawo użytkowania wieczystego oraz własności budynków i budowli.

Użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zostało ustanowione w dniu 10 września 1991 r. na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Wojewódzki na okres 99 lat (do dnia 5 grudnia 2089 r.). W decyzji tej stwierdzono nabycie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa (tj. na podstawie art. 2 ust. 1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości), jak również nieodpłatne nabycie z mocy prawa przez Fabrykę X (wówczas państwowej osoby prawnej, która stała się użytkownikiem i właścicielem) znajdujących się na nieruchomości budynków i budowli, które powstały na długo przed ustanowieniem użytkowania wieczystego i odrębnej własności.

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego oraz własność budynków poprzez zakup nieruchomości od ówczesnego użytkownika i właściciela w dniu 28 listopada 2002 r. (sprzedaż ta podlegała zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 7 ust. 1 pkt 5 ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r.). Następnie w dniu 5 marca 2009 r. wniósł całą przedmiotową nieruchomość jako aport do spółki komandytowej. W związku z likwidacją tej spółki komandytowej w 2012 r., wskutek zwrotu wniesionego wkładu, ponownie nabył w całości przedmiotową nieruchomość.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży również będzie cała wskazana wyżej nieruchomość, tzn. Spółka (Wnioskodawca) przeniesie na nabywcę prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności znajdujących się tam budynków. Nieruchomość i znajdujące się na niej budynki i urządzenia były, są i nadal będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, tzn. były one i są nadal przedmiotem umowy najmu zawartej z osobą trzecią (nieruchomość oddawana jest w najem osobom trzecim co najmniej od 2 grudnia 2002 r. - Wnioskodawca jest w posiadaniu umowy z tej daty). Usługa ta, świadczona przez Wnioskodawcę, jest opodatkowana VAT.

Ani przy nabyciu w 2002 r., ani przy wniesieniu aportem do spółki komandytowej w 2009 r., ani następnie w 2012 r. przy ponownym nabyciu użytkowania i własności w związku z likwidacją spółki komandytowej i zwrotem wspólnikom wniesionych wkładów, nie był naliczany podatek VAT, ani też Wnioskodawca nie odliczał także podatku w związku z którąkolwiek z tych transakcji. Od nabycia budynków i budowli wraz z gruntem Wnioskodawcy nie przysługiwało odliczenie VAT, a czynność ta nie została udokumentowana fakturą VAT. Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego.

Na wspomnianą nieruchomość zabudowaną nie były przez Wnioskodawcę ponoszone żadne nakłady/wydatki na ulepszenie, w tym w szczególności takie, których wartość przekracza 30%.

Obecnie Wnioskodawca zamierza zbyć opisaną wyżej nieruchomość. Została w tym zakresie zawarta umowa przedwstępna. W związku z zawarciem tej umowy, w dniu 31 grudnia 2013 r. oraz 30 stycznia 2014 r. Wnioskodawca otrzymał od kontrahenta zaliczki na poczet przyszłej dostawy, zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Na otrzymane zaliczki zostały wystawione faktury ze stawką VAT - zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Na obecną chwilę strony transakcji nie podjęły jeszcze ostatecznej decyzji, czy pozostaną przy zwolnieniu z VAT czy też wybiorą opodatkowanie transakcji.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku uznania, że przedmiotowa sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tzn. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów przysługującego Wnioskodawcy, oraz własności posadowionych na tym gruncie budynków i budowli, stanowiących odrębną własność Wnioskodawcy będzie w całości zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, Strony umowy sprzedaży mogą, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11, zrezygnować ze zwolnienia podatkowego i wybrać poddanie tej transakcji opodatkowaniu, składając stosowne, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Jeżeli jednak Wnioskodawca i jego kontrahent nie zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia, to wówczas, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) a contriario, w związku z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a do zapłaty tego podatku zobowiązany będzie wyłącznie nabywca nieruchomości.

Zgodnie bowiem z tym przepisem, umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli ich sprzedaż jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych ciążyć będzie wyłącznie na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa a stawka podatku będzie wynosiła jednolicie 2% tej wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje jednakową stawkę do sprzedaży własności, jak i prawa użytkowania wieczystego). Ponieważ transakcja dotyczy nieruchomości, będzie ona dokonywana w formie aktu notarialnego, a w związku z tym, zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych będzie notariusz, przed którym zostanie dokonana czynność. W związku z powyższym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy i Wnioskodawca w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek rozliczeń.

Należy zaznaczyć, że organ podatkowy przywołał tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w części odnoszącej się do skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego gruntu. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649. z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednakże, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a.opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b.zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
  
  

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

Stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej jako działka nr (…), o powierzchni 3949 m², która została oddana w użytkowanie wieczyste na okres do dnia 5 grudnia 2089 r. Wnioskodawca jest też właścicielem budynków i urządzeń, znajdujących się na tej nieruchomości, wskazanych w treści księgi wieczystej i stanowiących odrębny przedmiot własności oraz wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa, będąca w użytkowaniu wieczystym jest więc zabudowana i znajdują się na niej: hala produkcyjna, wiata, portiernia, kotłownia z kominem, zadaszenie oraz ogrodzenie, stanowiące przedmiot odrębnej własności. Nieruchomość położona jest na jednej działce ewidencyjnej.

Użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zostało ustanowione w dniu 10 września 1991 r. na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Wojewódzki na okres 99 lat (do dnia 5 grudnia 2089 r.). W decyzji tej stwierdzono nabycie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa (tj. na podstawie art. 2 ust. 1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości), jak również nieodpłatne nabycie z mocy prawa przez Fabrykę X (wówczas państwowej osoby prawnej, która stała się użytkownikiem i właścicielem) znajdujących się na nieruchomości budynków i budowli, które powstały na długo przed ustanowieniem użytkowania wieczystego i odrębnej własności. Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego oraz własność budynków poprzez zakup nieruchomości od ówczesnego użytkownika i właściciela w dniu 28 listopada 2002 r. (sprzedaż ta podlegała zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 7 ust. 1 pkt 5 ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r). Następnie w dniu 5 marca 2009 r. wniósł całą przedmiotową nieruchomość jako aport do spółki komandytowej. W związku z likwidacją tej spółki komandytowej w 2012 r., wskutek zwrotu wniesionego wkładu, ponownie nabył w całości przedmiotową nieruchomość.

Obecnie Wnioskodawca zamierza zbyć opisaną wyżej nieruchomość. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie cała wskazana wyżej nieruchomość, tzn. Spółka przeniesie na nabywcę prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności znajdujących się tam budynków. Została w tym zakresie zawarta umowa przedwstępna. W związku z zawarciem tej umowy, w dniu 31 grudnia 2013 r. oraz 30 stycznia 2014 r. Wnioskodawca otrzymał od kontrahenta zaliczki na poczet przyszłej dostawy, zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Na otrzymane zaliczki zostały wystawione faktury ze stawką VAT - zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Na obecną chwilę strony transakcji nie podjęły jeszcze ostatecznej decyzji, czy pozostaną przy zwolnieniu z VAT czy też wybiorą opodatkowanie transakcji.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług. Podstawę do ww. zwolnienia może stanowić wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, za wyjątkiem przypadków ściśle w tym przepisie określonych. Z przepisu tego wynika bowiem jednoznacznie, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają takie czynności, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania (dokonania tych czynności) jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z podatku od towarów i usług.

Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług ustawodawca zastosował wyjątek, z którego wynika, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają m.in. umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość (części nieruchomości) i prawo wieczystego użytkowania, w związku z dokonaniem których strony (przynajmniej jedna z nich) są podatnikami podatku od towarów i usług lecz korzystają ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu, zwolnienie od podatku od towarów i usług nie wywołuje wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania planowanej umowy sprzedaży w zakresie podatku od towarów i usług. Jak już wskazano na wstępie - w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jeżeli zatem w istocie, zgodnie z opinią Wnioskodawcy, powyższa czynność cywilnoprawna podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w takiej sytuacji wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania w przedmiotowej sprawie. Przy czym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywać będzie na wyłącznie na kupującym.

W związku z powyższym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek rozliczeń w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z poźn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.