Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/415-1103/13/HS
z 7 lutego 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 7 listopada 2013 r. (data otrzymania 12 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości obowiązkowych wypisów aktu notarialnego, opłat sądowych pobranych przez notariusza, taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT oraz wydatków na wykonanie podłogi – jest prawidłowe,
• możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości podatku od ustanowionych hipotek, opłaty bankowej z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, wydatków poniesionych na wykonanie zabudowy kuchennej na wymiar oraz prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 13 października 2009 r. Wnioskodawca aktem notarialnym nabył wraz z żoną lokal mieszkalny o powierzchni 48 m2 oraz miejsce postojowe w wielostanowiskowym garażu za cenę 253 692,28 zł. Cena mieszkania została zapłacona w części ze środków własnych, a w części z kredytu na cele mieszkaniowe udzielonego przez bank. W związku z zakupem mieszkania małżonkowie ponieśli następujące koszty: taksę notarialną plus obowiązkowe wypisy aktu notarialnego – 2 989,00 zł, opłatę sądową – 760,00 zł, podatek od ustanowionych hipotek – 172,00 zł.

Mieszkanie zostało zakupione w stanie surowym zamkniętym (wylewka na podłodze, suche tynki na ścianach) co oznacza, że wymagało wykonania szeregu robót budowlanych wykończeniowych, aby można było w nim zamieszkać. Małżonkowie ponieśli więc udokumentowane koszty wykonania podłogi w lokalu mieszkalnym w wysokości 4 750,00 zł.

Ponadto ponieśli dodatkowe koszty związane z ulepszeniem, a co za tym idzie, podniesieniem wartości rynkowej mieszkania, tj. wykonaniem zabudowy kuchennej na wymiar – 6 100,00 zł.

Zdemontowanie zabudowy kuchennej było praktycznie niemożliwe i doprowadziłoby do dewastacji lokalu, dlatego zabudowa kuchenna została sprzedana razem z mieszkaniem – wpływając w ten sposób na wzrost ceny sprzedaży.

W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej i zawodowej małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży nabytego lokalu mieszkalnego. W dniu 1 lutego 2013 r. sprzedali nabyte mieszkanie wraz z miejscem postojowym za cenę 290 000,00 zł. Przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym.

Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobrało prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 10 000,00 zł.

Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu (nabywca lokalu zakupił mieszkanie z księgą wieczystą wolną od jakichkolwiek obciążeń tytułem kredytu hipotecznego) i wydatki nie związane z zakupem innej nieruchomości. Z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu bank obciążył małżonków jednorazową kwotą w wysokości 1 078,89 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy poniesione koszty notarialne, koszty sądowe, wydatki na roboty wykończeniowe, wydatki na roboty ulepszające lokal, koszty prowizji biura pośrednictwa oraz koszty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego częściowo na kredyt w 2009 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie poniesione koszty, tj.:

• taksa notarialna plus obowiązkowe wypisy aktu notarialnego,
• opłata sądowa,
• podatek od ustanowionych hipotek,
• wykonanie podłogi w lokalu mieszkalnym,
• wykonanie zabudowy kuchennej na wymiar,
• prowizja biura nieruchomości,
• opłata bankowa z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu,

stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty zostały udokumentowane i faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód w określonej powyżej wysokości z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do daty sprzedaży upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat, sprzedaż podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył nieruchomość – lokal mieszkalny w stanie deweloperskim wraz z miejscem postojowym w wielostanowiskowym garażu – za cenę 253 692,28 zł, którą sprzedał w 2013 r. za kwotę 290 000,00 zł.

Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wraz z miejscem postojowym w wielostanowiskowym garażu (jeżeli miejsce postojowe stanowi udział w nieruchomości) stwierdzić należy, że przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w 2013 r. ze sprzedaży z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro nabycie nieruchomości miało miejsce w 2009 r., to zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Tym sposobem poniesiony przez Wnioskodawcę wydatek w kwocie 10 000 zł na biuro pośredniczące w sprzedaży nieruchomości stanowi koszt odpłatnego zbycia zmniejszający cenę określoną w umowie sprzedaży a nie jak chce Wnioskodawca – koszt uzyskania przychodu. Stąd w tym zakresie stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać za prawidłowe.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c ustawy. Jak wynika z cyt. powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik stał się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłacił nabywca za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wskazał na następujące poniesione przez siebie wydatki: taksę notarialną plus obowiązkowe wypisy aktu notarialnego, opłatę sądową, podatek od ustanowionych hipotek, wykonanie podłogi w lokalu mieszkalnym, wykonanie zabudowy kuchennej na wymiar, prowizję biura nieruchomości i opłatę bankową z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.

Jak wyjaśniono wcześniej prowizja za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości w wysokości 10 000,00 zł nie jest kosztem uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie jest ani wydatkiem na nabycie sprzedanej nieruchomości, ani nakładem zwiększającym jej wartość. Prowizja ta jest jednak kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skoro do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy mogą być zaliczone tylko takie wydatki, które stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane nakłady w okresie posiadania nieruchomości, to spośród wymienionych przez siebie wydatków Wnioskodawca do kosztów uzyskania przychodu zaliczy – oprócz ceny nabycia nieruchomości – również wydatki poniesione na wypisy (skoro jak twierdzi były one obowiązkowe), opłaty sądowe pobrane przez notariusza oraz taksę notarialną wraz z podatkiem VAT. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania za koszty uzyskania przychodu obowiązkowych wypisów aktu notarialnego, opłat sądowych pobranych przez notariusza oraz taksy notarialnej należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc natomiast do wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na wykonanie podłogi i zabudowy kuchennej na wymiar w zbytym lokalu zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c – do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zalicza się m.in. udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia powyższego przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

• zwiększyły jego wartość,
• poniesione zostały w czasie jego posiadania,
• zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.
  
  

Zatem nakłady – o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy – poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli mają charakter remontowy, modernizacyjny, ulepszający.

Taki charakter mają wydatki poniesione na prace wykończeniowe w lokalu w stanie „developerskim”.

Natomiast nie stanowią nakładów na lokal wydatki poniesione na jego umeblowanie, w tym także w formie zabudowy kuchennej na wymiar. Tego rodzaju koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, gdyż nie mają charakteru remontowego, ulepszającego ani modernizującego. Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na wykonanie zabudowy kuchennej na wymiar nie mogą w żadnym wypadku stanowić pomniejszających podstawę opodatkowania kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż nie są nakładem na lokal, lecz wyłącznie kosztem jego umeblowania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa wykonanie zabudowy stałej kuchni podlegającej na wyposażeniu tego pomieszczenia w komplet mebli nawet wykonanych na zamówienie nie jest wydatkiem związanym z remontem i modernizacją lokalu – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 1999 r. sygn. akt I SA/Gd 250/97. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych. Stanowisko takie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt: II FSK 639/05. Podobnie rozstrzygał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 24 maja 2011 r. sygn. akt I SA/Gd 223/11 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 13 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Go 3/13.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w kwestii uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków na wykonanie podłogi jest prawidłowe, a w zakresie uznania za koszt zabudowy kuchennej na wymiar – jest nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do wydatków związanych z prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości oraz podatkiem do ustanowionych hipotek należy mieć na uwadze, że wszystkie wydatki związane z zaciągnięciem i spłatą kredytu są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości, niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy i stanowią koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący. Nie są to koszty poniesione celem nabycia nieruchomości lub zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu, w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć prowizję czy podatek do ustanowionych hipotek do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału ani tym bardziej za wcześniejsze przyjęcie tego kapitału na skutek wcześniejszego zwrotu kredytu.

W związku z powyższymi okolicznościami należy powtórzyć za sądami powszechnie akceptowaną zasadę, że nie każdy „rzeczywiście” poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób nie budzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie.

Zapisy określające jakie wydatki w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub praw nabytych odpłatnie stanowią koszt uzyskania przychodu zawiera art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przywołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Zgoda na zapłatę prowizji czy podatek za ustanowienie na rzecz banku hipoteki od kredytu były konsekwencją udzielenia kredytu i jego spłaty. Tymczasem pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Wynika to wprost z literalnej treści art. 22 ust. 6c ustawy, który posługuje się pojęciem „kosztów nabycia” a nie „kosztów związanych z nabyciem”. Aby móc zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodu nie wystarczy zatem wykazać jakiegokolwiek związku z nabyciem. Nie można odliczać wszystkich kosztów, które uda się podatnikowi z nabyciem powiązać.

Organ nadmienia, że istnieje już jednolita linia orzecznicza, która nie pozwala na odliczanie kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu lub jego spłatą jako kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Jako przykład można podać najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego np. wyrok z 8 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11 lub wyrok z 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11.

Za nieprawidłowe należy więc uznać stanowisko Wnioskodawcy w kwestii uznania za koszt uzyskania przychodu prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości. Obniżenia przychodu o taki wydatek nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowizja banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości, ani z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu. Samo poniesienie przez sprzedawcę wydatku nie uprawnia go jeszcze do pomniejszenia o ten wydatek uzyskanego przychodu.

Również wydatki poniesione w związku z podatkiem od ustanowionych hipotek nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości. Wydatki te wynikają wyłącznie z faktu nabywania nieruchomości za środki z kredytu bankowego i w związku z tym konieczności ustanowienia na rzecz banku hipoteki. Co do zasady, każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą obowiązkiem ustanowienia na jego rzecz hipoteki. Nie są to jednak koszty nabycia tej nieruchomości tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt. Wydatki te związane są zatem wyłącznie z chęcią uzyskania kredytu i nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy również w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Uzyskany dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy tj. wartością nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Organ nie odniósł się do możliwości zwolnienia z opodatkowania wydatków poniesionych na spłatę kredytu obciążającego zbywaną nieruchomość – zwłaszcza w świetle art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – gdyż nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Po analizie przywołanych wyżej przepisów oraz przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że po sprzedaży w 2013 r. nieruchomości nabytej w 2009 r. Wnioskodawca zobowiązany będzie do złożenia do 30 kwietnia 2014 r. zeznania na formularzu PIT-39, w którym wykaże przypadający na niego przychód ustalony według wartości rynkowej nieruchomości pomniejszonej o opisane we wniosku przypadające na niego koszty odpłatnego zbycia – tj. koszt prowizji. Jako koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca uwzględnić może przede wszystkim cenę nabycia nieruchomości, obowiązkowe wypisy aktu notarialnego, opłaty sądowe, taksę notarialną wraz z podatkiem VAT a także wykonanie podłogi – przypadające na niego.

Organ wyjaśnia, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych ze sprzedaży nieruchomości jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków – stosownie do art. 6 ust. 1 przywołanej ustawy – opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Wnioskodawca nie może natomiast odliczyć wydatków na umeblowanie mieszkania w formie zabudowy kuchennej na wymiar, podobnie jak nie może uwzględnić podatku od ustanowionych hipotek czy opłaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Ponadto Organ wskazuje, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego – co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja wywołuje skutki prawne tylko dla Wnioskodawcy, który może się do niej zastosować i oczekiwać z tego tytułu ochrony prawnej. Wydana interpretacja nie oznacza ochrony prawnej dla małżonka Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.