Stan faktyczny:

Podatnik prowadzi m. in. działalność w zakresie wynajmu powierzchni mieszkalnych i użytkowych. W roku 1999 rozpoczął budowę budynku z przeznaczeniem lokali na wynajem (w ramach ulgi budowlanej).

Ocena prawna stanu faktycznego :

Z treści zapytania podatnika wynika, że budynek z przeznaczeniem lokali na wynajem budowany był w ramach ulgi budowlanej. Zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 1999 r. ulga budowlana przysługiwała z tytułu wydatków poniesionych na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Podatnik w zapytaniu nie podał informacji, czy w budynku wg projektu) zaplanowane są również lokale użytkowe.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług. Jest to podstawowe uprawnienie podatnika od towarów i usług.Skorzystanie z omawianej możliwości uzależnione jest jednak od spełnienia przez podatnika pewnych warunków wynikających z przepisów ustawy, jak też przepisów wykonawczych. Jednym z warunków odliczenia jest całkowite lub częściowe związanie podatku naliczonego przy zakupie lub imporcie z wykonywanym przez podatnika czynnościami opodatkowanymi (art. 20 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy podatnik dokonujący sprzedaży towarów opodatkowanych i zwolnionych od podatku obowiązany jest do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego, związanych ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną.

Przepis art. 20 ust. 2 ustawy pozwala zmniejszyć podatek należny o kwotę podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną. Nie podlega natomiast odliczeniu kwota podatku naliczonego związanego ze sprzedażą zwolnioną. Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi uszczegółowienie ogólnej zasady konstrukcji podatku od towarów i usług zawartej w art. 19 ust. 1 ustawy.Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku od towarów i usług oraz od podatku akcyzowego świadczenie usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy. W poz. 10 załącznika nr 2 do ustawy Symbol PKWiU ex 70.20.11 wymienione są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Oznacza to, że wynajem lokali mieszkalnych jest czynnością zwolnioną przedmiotowo z podatku VAT i podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z budową ww. budynku.

Jeżeli natomiast w budynku oprócz lokali mieszkalnych zaplanowane są również lokale użytkowe, to wynajem takich lokali podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i wówczas odliczeniu podlegałaby część podatku naliczonego związana ze sprzedażą opodatkowaną. Tą część podczas budowy, można obliczyć na podstawie stosunku powierzchni lokali użytkowych do powierzchni lokali mieszkalnych w budynku wg projektu. Przepis art. 20 ust. 3 ustawy, który w związku z art. 20 ust. 4 chce zastosować podatnik, ma zastosowanie w sytuacji, gdy dany zakup służy jednocześnie czynnościom opodatkowanym i zwolnionym i nie jest możliwe przypisanie go w inny sposób, w całości lub w części konkretnym rodzajom czynności.Natomiast procentowy udział wartości sprzedaży towarów opodatkowanych w wartości sprzedaży ogółem oblicza się na podstawie sprzedaży z ostatnich sześciu miesięcy w przypadku nabycia towarów, o których mowa w art. 21 ust. 3 ustawy (zaliczanych przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji), zgodnie z art. 20 ust. 4 ustawy. Z zapytania podatnika nie wynika, czy przedmiotowy budynek został już przyjęty do używania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych, co jest warunkiem zastosowania przy rozliczeniu podatku naliczonego przepisu art. 20 ust. 4 ustawy, czyli obliczania na podstawie sprzedaży z ostatnich 6 miesięcy.