W odpowiedzi na pismo z dnia 21 lutego 2004 r. (data wpływu do tut. organu podatkowego 1 marca 2004 r.) w sprawie udzielenia informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Łęczycy działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), informuje, że stosownie do postanowień art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podatek dochodowy od osób fizycznych podlegających w Polsce nieogranicznemu obowiązkowi podatkowemu, obliczony według art. 27, obniżony o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ustawie, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na remont i modernizację – zajmowanego na podstawie tytułu prawnego – budynku lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wydrębniony fundusz remontowy spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

W związku z powyższym jednym z warunków uprawniających do korzystania z odliczeń od podatku dochodowego z tytułu poniesienia wydatków na remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego jest posiadanie tytułu prawnego do remontowanego lub modernizowanego lokalu bądź budynku mieszkalnego.

Za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa powyżej, uważa się mi.in.:

1. akt własności budynku lub lokalu mieszkalnego,
2. umowę użyczenia,
3. przydział lokalu – np. decyzja administracyjna,
4. umowę najmu lub dzierżawy,
5. inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 119, poz. 1116) z chwilą zawarcia umowy, pomiędzy członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu a spółdzielnią o budowę lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Jak stanowi przepis art. 18 ust. 1 cyt. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, taka umowa, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna nie tylko zobowiązywać strony do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, ale także winna zawierać inne postanowienia wymienione w tym artykule, w tym określone w statucie.

O ile umowa zawarta pomiędzy Panem a spółdzielnią mieszkaniową zawierałaby klauzulę, na podstawie, której spółdzielnia zobowiązuje się udostępnić członkowi spółdzielni lokal mieszkalny bezpośrednio po jego wybudowaniu, a przed ustanowienim odrębnej własności – to umowa ta stanowiłaby tytuł prawny, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym.

Natomiast zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 14 października 2002 r. PB5/MC-033-329-2237/02, również jeżeli umowa o budowę lokalu nie zobowiązuje spółdzielni mieszkaniowej do oddania członkowi spółdzielni lokalu mieszkalnego przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności, natomiast do przekazania (udostępnienia) lokalu mieszkalnego dochodzi na podstawie innej umowy zobowiązującej członka spółdzielni m.in. do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem lokalu, to należy uznać, iż w jakim przypadku podatnik również posiada tytuł prawny do zajmowanego lokalu, a tym samym wydatki poniesione na remont i modernizację tego lokalu będą uprawniały do odliczeń od podatku.

W konsekwencji, jedynie w przypadku braku umowy pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, a jej członkiem, na podstawie której członek spółdzielni nabywa prawo do zajęcia lokalu mieszkalnego przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej właśności tego lokalu – podatnikowi nie przysługuje prawo dokonania odliczeń, z uwagi na brak tytyłu prawnego do zajmowanego lokalu.

Jeżeli spółdzielnia udostępni Panu lokal mieszkalny przed ustanowieniem odrębnej własności i zobowiąże Pana do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem lokalu, poniesione wydatki na remont i modernizację tego lokalu będą uprawniały do odliczeń od podatku dochodowego.

Ponadto zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wydatki poniesione przez podatnika a związane z nowo wybudowanym lokalem mieszkalnym, zajmowanym przez podatnika na podstawie tytułu prawnego – mogą być odliczone w ramach ulgi na remont i modernizację, jeżeli spełnione zostaną wszystkie warunki.

„Ulga remontowa” przewidziana jest na okres 3 lat. Nowy okres trzyletni rozpoczął się w 2003 r. i obejmuje lata 2003 – 2005. Ulga remontowa wynosi 19% poniesionych wydatków, przy remoncie lokalu mieszkalnego nie więcej niż 2,5%, a przy remoncie budynku mieszkalnego nie więcej niż 3% kwoty limitu obowiązującego w pierwszym roku każdego okresu trzyletniego dla tzw. dużej ulgi mieszkaniowej, tj. odpowiednio 4.725 zł i 5.670 zł.

Zmniejszenie podatku z tytułu tej ulgi może być dokonane w roku podatkowym, w którym suma wydatków poniesionych przez podatnika od początku każdego okresu trzyletniego wynosi co najmniej 0,3% kwoty stanowiącej podstawę „dużej ulgi mieszkaniowej” obowiązującej w pierwszym roku tego okresu, tj. 567 zł. Wydatki muszą być udokumentowane fakturą wystawioną wyłącznie przez podatnika od towarów i usług, nie korzystajacego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodem odprawy celnej.

Natomiast rodzaje wydatków poniesionych na remont budynku lub lokalu mieszkalnego określa rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).