W odpowiedzi na pismo z dnia 5.03.2004 r. w sprawie informacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olecku działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) na pytanie wspólnoty mieszkaniowej, czy właściciele lokali mieszkalnych mogą skorzystać z odliczenia od podatku w 2003 r. z tytułu remontu i modernizacji kotłowni węglowej na olejową znajdującą się w części wspólnej budynku udokumentowanego zaświadczeniem wydanym przez wspólnotę mieszkaniową o wysokości wpłat na remont i modernizację uprzejmie wyjaśnia:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wspólnota mieszkaniowa dokonała remontu i modernizacji kotłowni węglowej na olejową znajdującą się w części wspólnej budynku mieszkalnego. W tym celu zaciągnięto kredyt na tę inwestycję, który zgodnie z uchwałą wspólnoty pokryty będzie z nadwyżek zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dostawę mediów a także na konto wyodrębnionego funduszu remontowego. Ponadto z pisma wspólnoty wynika, że zostaną wystawione zaświadczenia dla zainteresowanych właścicieli mieszkań o wysokości wpłat na remont i modernizację kotłowni, stosownie do zajmowanych przez nich powierzchni mieszkań. W swoim stanowisku w powyższej sprawie wspólnota stwierdza, że wydatki poniesione w 2003 r. na remont i modernizację kotłowni w kwocie 90051,04 zł podlegają zakwalifikowaniu ich jako wydatków na remont i modernizację uprawniającą do skorzystania z ulgi remontowej przez mieszkańców .

Wspólnoty mieszkaniowe działają na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z e zm.) i celem ich jest sprawowanie zarządu wspólną nieruchomością.
Art. 6 tej ustawy stanowi, że ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wśród obowiązków należących do członków wspólnoty mieszkaniowej wymienić można ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali oraz uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tym celu płacą zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali i części wspólnych. Na koszty zarządu składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, a rodzaje wydatków w zależności od zaistniałej potrzeby ustala wspólnota.

Na podstawie art. 27a ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podatek dochodowy od osób o których mowa w art. 3 ust. 1 obliczony zgodnie z art. 27, obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ust. 2-15, jeżeli w roku podatkowym podatnik:

1. poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację – zajmowanego na podstawie tytułu prawnego – budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Jak wynika z przepisu, obejmuje on swym zakresem dwa tytuły odliczenia:
• wydatki na remont i modernizację budynku (lokalu) mieszkalnego,
• wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej.

Z ulgi na remont i modernizację budynku (lokalu) mieszkalnego właściciele lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej skorzystać mogą po spełnieniu szeregu warunków m.in. właściwe udokumentowanie wydatków objętych ulgą które określa art. 27a ust. 6 pkt 1. Wynika z niego, że wydatki na remont lub modernizację muszą być udokumentowane fakturami wystawionych wyłącznie przez podatników podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku . W przypadku natomiast wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej – ustala się na podstawie dowodu tej wpłaty. Należy zauważyć, iż użyte przez ustawodawcę pojęcie „dowód wpłaty” jest pojęciem szerokim. Zatem za dowód wpłaty na przedmiotowy fundusz należy uznać zarówno przelew bankowy, przekaz pocztowy, jak również dokument wpłaty w kasie wspólnoty mieszkaniowej. Z uwagi na fakt, iż w praktyce najczęściej wpłat na fundusz remontowy podatnicy dokonują w ogólnej kwocie, łącznie z pozostałymi składnikami opłaty czynszowej (zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości) i innych należności wobec wspólnoty mieszkaniowej, dlatego też w wielu przypadkach posiadają jeden dowód wpłaty dokonanej z tych tytułów. W takiej sytuacji z dowodu wpłaty niekiedy nie sposób jednoznacznie wywnioskować wysokości wniesionych przez podatnika wpłat na przedmiotowy fundusz.

Powyższe nie pozbawia jednak podatnika prawa do dokonania odliczeń od podatku z tego tytułu. Dlatego w takim przypadku, w celu dowodowym będzie posiadanie przez podatnika, obok dowodu wpłaty, dokumentu zawierającego wyszczególnione składniki czynszu (zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości) z wyodrębnioną pozycją funduszu remontowego.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdza się, że dla podatku dochodowego nie ma znaczenia na jakiego rodzaju remonty przeznaczone zostały środki znajdujące się na wyodrębnionym funduszu wspólnoty. W sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa wydatkowała z funduszu remontowego środki na remont i modernizację kotłowni węglowej na olejową, to podatnikom – właścicielom lokali mieszkalnych przysługuje prawo do odliczeń od podatku, w przypadku gdy właściciele tych lokali dokonali wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Fakt sfinansowania wykonanego remontu ze środków pochodzących z kredytu bankowego zaciągniętego przez wspólnotę, w takiej sytuacji nie będzie miał znaczenia.

Natomiast nie przysługuje właścicielom lokali mieszkalnych prawo do odliczeń od podatku, w sytuacji dokumentowania remontu i modernizacji kotłowni w części wspólnej budynku wydanymi przez wspólnotę mieszkaniową zaświadczeniami o wysokości wpłat na spłatę kredytu z rachunku bieżącego, wpłaty te nie mogą być traktowane jako wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej.