Stosownie do art. 22 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła (tym także z najmu) są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem wydatki na czynsz i fundusz remontowy ponoszone przez właściciela (w tym przypadku przez współwłaścicieli) za wynajmowane mieszkanie stanowią koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu. Stanowisko Pani w tej kwestii jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22a powyższej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy m.in. najmu, zwane środkami trwałymi. Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczyste użytkowania gruntów. Uwzględniając powyższe, Pani wraz ze współwłaścicielem mają prawo podjąć decyzję o amortyzacji wynajmowanego mieszkania. Stosownie do art. 22h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, zaś za wartość początkową środków trwałych nabytych w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia (co wynika z art. 22g ust. 1 pkt 1 tej ustawy). Z przedstawionego wypisu z aktu notarialnego wynika łączna cena jaką Pani wraz ze współwłaścicielem obowiązani byli zapłacić za kupowany lokal mieszkalny wraz ze związanym z tym lokalem udziałem części w prawie współużytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest budynek oraz w tych samych częściach prawo własności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zatem wymieniona przez Panią kwota 90.000 zł nie stanowi ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego i dlatego nie można jej zastosować dla wyliczenia kwoty miesięcznego odpisu amortyzacyjnego podanego przez Panią tj. 90.000 zł x 1,5% : 12 miesięcy. Natomiast Pani wraz ze współwłaścicielem ma prawo ustalenia wartości początkowej wynajmowanego lokalu mieszkalnego, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, zgodnie z art. 22g ust. 10 powyższej ustawy. W razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika (tak jak w niniejszym przypadku), wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku, w myśl przepisów art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z wyżej wymienionego wypisu z aktu notarialnego Pani udział we własności przedmiotowego lokalu wynosi jedną drugą, stąd błędne jest Pani stanowisko, iż może dokonać wyliczenia kwoty miesięcznego odpisu w następujący sposób: 988 zł x 28 m kw. x 1,5% : 12 miesięcy. Zgodnie z powyższym przy ustaleniu wartości początkowej powyższego lokalu należy uwzględnić, iż Pani udział we własności lokalu wynosi jedną drugą, stąd prawidłowe dla Pani przy zastosowaniu tej metody amortyzacji będzie wyliczenie wartości początkowej następująco : (988 zł x 28 m kw.) : 2 = 13.832 zł. Natomiast ustalenie kwoty miesięcznej odpisu amortyzacyjnego 13.832 zł x 1,5% : 12 miesięcy. W przedstawionej przez Panią sytuacji faktycznej nie można przyjąć wartości wynikającej z aktu notarialnego dotyczącego zakupu lokalu mieszkalnego, gdyż w akcie tym nie wyodrębniono ceny zakupu lokalu mieszkalnego.
Udzielone Pani przez współwłaściciela pełnomocnictwo do dokonywania czynności zwykłego zarządu dotyczących przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest umocowaniem do działania w jego imieniu. Udzielone Pani pełnomocnictwo nie znosi prawa współwłasności zakupionego lokalu. Zatem Pani i współwłaściciel posiadacie prawo współwłasności zakupionego lokalu po #189; udziałów. Jak stanowi art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Stąd także prawo do pobierania przychodów z najmu posiadanej współwłasności powyższego lokalu mieszkalnego przysługuje Pani i współwłaścicielowi tegoż lokalu.