Z przedstawionej sytuacji wynika, że w dniu 27. 04. 2004r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości (grunty niezabudowane położone we wsi O). Warunkowy charakter umowy wynika z prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych (na mocy art. 3 ustawy z 11. 04. 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).

Prawo pierwokupu jest uprawnieniem prawokształtującym. Realizacja tego uprawnienia uzależniona jest od zawarcia przez zobowiązanego z osobą trzecią warunkowej umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu. Czynność prawna, na podstawie której dochodzi do ustanowienia prawa pierwokupu stanowi zobowiązanie do przeniesienia własności. W związku z tym w przypadku zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Natomiast z art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego w stosunku do rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Stąd przeniesienie prawa własności następuje w momencie nieskorzystania przez Agencję z prawa pierwokupu. W tym dniu następuje dostawa towaru (art. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 54, poz. 535) i powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług (art.19, ust. 1).Powoduje to, iż na moment powstania obowiązku należy rozpatrywać czy dany towar podlega opodatkowaniu i wg jakiej stawki podatkowej.

Co do zasady stawka podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu zależy od tego, jaką stawką opodatkowana jest dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem oraz w przypadku gruntów niezabudowanych od przeznaczenia dostarczanych terenów.

Związane jest to z przepisem art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004r.), z którego wynika, że w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy art. 43, ust. 1, pkt 9 ustawy o VAT przewidują, iż zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę. W treści ustawy o VAT nie znajdziemy definicji terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę. Stąd też należy posiłkować się innymi aktami prawnymi regulującymi tą kwestię.

Z art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) wynika, iż ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowy teren jest przeznaczony pod dolesienie. Natomiast w rejestrze gruntów oznaczony jest jako grunt orny.