Zgodnie z postanowieniem sądu od lipca 2003 roku jestem zarządcą nieruchomości. Postępowanie w sprawie o ustanowienie jej spadkobierców nie zostało zakończone. Jako jedna ze spadkobierców pełnię tę funkcję bezpłatnie do czasu ustalenia prawowitych właścicieli ww. nieruchomości. Zawieram umowy najmu, lecz ponoszone dotychczas udokumentowane koszty utrzymania kamienicy przewyższają osiągane przychody z najmu.

Kwestię dotyczącą zarządzania nieruchomościami reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ww. ustawy zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zarządca nieruchomości nie jest jej właścicielem, a zatem w swoim zeznaniu rocznym nie może rozliczać przychodów oraz kosztów z tytułu najmu. Do czasu ustanowienia spadkobierców zarządca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, a powstała nadwyżka przychodów nad kosztami, po ustaleniu prawowitych właścicieli zostanie podzielona przez nich stosownie do ich udziału w nieruchomości i wówczas podlegać będzie opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 13 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy, uważa się m.in. przychody z tytułu wykonywania usług na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło, uzyskiwane wyłącznie od (...) właściciela (posiadacza) nieruchomości, w której lokale są wynajmowane, lub działającego w jego imieniu zarządcy albo administratora – jeżeli podatnik wykonuje te usługi wyłącznie dla potrzeb związanych z tą nieruchomością – z wyjątkiem przychodów uzyskanych na podstawie umów zawieranych w ramach prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej (...).

W myśl z art. 41 ust. 1 ww. ustawy osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności osobom określonym w art. 3 ust. 1, z tytułu działalności określonej w art. 13 pkt 2 i 5-9 oraz w art. 18 są obowiązane jako płatnicy pobierać z zastrzeżeniem ust. 4, zaliczki na podatek dochodowy w wysokości 19% należności pomniejszonej o koszty uzyskania przychodów w wysokości określonej w art. 22 ust. 9 oraz pomniejszonej o składki potrącone przez płatnika w danym miesiącu na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 lit. b).

Stosownie do ww. przepisu płatnikiem podatku dochodowego z tytułu wypłat dokonywanych osobom działającym zgodnie z art. 13 pkt 8 może być tylko osoba fizyczna, która prowadzi działalność gospodarczą.

Osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, nie będąca przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 19 listopada 1999 r. Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. z 1999 r. Nr 101, poz. 1178 ze zm.), nie ma obowiązku posiadania rachunku bankowego.