Zgodnie z art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz.176 ze zm.), podatek dochodowy od osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, obliczony zgodnie z art. 27, obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ust. 2-15, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację – zajmowanego na podstawie tytułu prawnego – budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, a ponadto przedmiotowe wydatki :

• mieszczą się w zakresie rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r., opublikowanego w Dzienniku Ustaw Nr 156, poz. 788,
• zostały udokumentowane fakturą wystawioną wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodem odprawy celnej, a w przypadku wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej – dowodem tej wpłaty (art. 27a ust. 6 pkt 1 ustawy),
• nie zostały odliczone od ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 14 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone wydatki zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu (at.27a ust. 7 pkt 1 ustawy),
• dotyczą budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 27a ust.7 pkt 2 ustawy).

Jeżeli przytoczone warunki zostaną spełnione łącznie, podatnikowi przysługuje prawo do odliczeń od podatku na zasadach określonych w art. 27a ust.1 pkt 1, ust.3 pkt 2, ust.4, ust.5, ust. 6 pkt 1, ust.7 pkt 2, ust.10 oraz ust.15 ustawy.

Jednym z warunków uprawniającym do korzystania z odliczeń od podatku z tytułu poniesienia wydatków na remont i modernizację jest posiadanie tytułu prawnego do remontowanego lokalu (budynku) mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje tytułów prawnych, uprawniających do skorzystania ze wskazanej wyżej ulgi podatkowej.

Według pisma Ministra Finansów z dnia 14.10.2002 r. Nr PB5/MC-033-329-2237/02 za tytuł prawny do lokalu (budynku) mieszkalnego uważa się m.in.:

• akt własności budynku lub lokalu mieszkalnego,
• umowę użyczenia,
• umowę najmu lub dzierżawy,
• inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego.

Tytułem prawnym jest inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego, np. umowa na podstawie, której przyszły najemca jest obowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego. Należy zauważyć tutaj, że taka umowa nie może być ani obietnicą ani przyrzeczeniem zawarcia kiedyś w przyszłości określonego stosunku prawnego, musi natomiast potwierdzać zaistnienie stanu faktycznego skutkującego powstaniem określonego stosunku cywilno-prawnego. O ile więc po wpłacie określonych kwot partycypacji otrzymał podatnik mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS) i mógł korzystać z lokalu mieszkalnego przed zawarciem umowy najmu, a tytuł prawny do korzystania z lokalu wynikał z innej umowy zawartej wcześniej (potwierdzonej formalnym przejęciem lokalu udokumentowanym „protokołem przekazania i odbioru lokalu”), to postanowienia tej umowy stanowić będą tytuł prawny, o którym mowa w art. 27 a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W takiej sytuacji wydatki mieszkaniowe, które zostały poniesione, przez podatnika w okresie pomiędzy zawarciem tej umowy, a sporządzeniem umowy najmu, mogłyby zostać odliczone od podatku w ramach ulgi na remont i modernizację.

W tym stanie faktycznym i prawnym należy stwierdzić - jeżeli podatnik dysponuje dokumentem na podstawie którego ma prawo do zajmowania lokalu mieszkalnego, lub zawarta umowa o roboty budowlane gwarantuje podatnikowi zajmowanie tego lokalu w ramach stosunku zobowiązaniowego, to oznacza, że wydatki na jego remont i modernizację poniesione od tego dnia mieszczą się w dyspozycji powołanego wyżej art. 27a ust 1. pkt 1 ustawy.