Odpowiadając na pismo z dnia 18.06.2004 r. uzupełnione pismami z dnia 19.08.2004 r. i 14.10.2004 r. w sprawie udzielenia odpowiedzi w zakresie stosowania przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych na gruncie zakupionym w 1997 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ełku na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) wyjaśnia jak niżej.

Jak wynika z przedłożonych dokumentów Pani wraz z mężem nabyliście na własność aktem notarialnym z dnia 03.09.1997 r. Nr 5653/97 na zasadach wspólności ustawowej:

• działkę Nr 28/18 o pow. 396 m. kw.,
• działkę Nr 28/31 i 28/32 o pow. 40 m. kw.,
• udziały wynoszące 88/2053 części w działkach 28/1, 28/33 i 28/36,
• udział wynoszący 59/548 części w działce 28/22.

położone w Warszawie w dzielnicy U.

Następnie Pan działający w imieniu własnym oraz w imieniu Pani i Pani, w dniu 07.04.1997 r. zawarł umowę zlecenie, na podstawie której Pan i Pani zobowiązaliście się do nabycia na rzecz Pani udziałów w działkach powstałych z podziału działki Nr 28.

Nabycie nieruchomości dokonane zostało w udziale w wysokości 1/2 części we współwłasności działek Nr ..., w udziale w wysokości 44/2053 części w działkach Nr ..., Nr ... zarówno na Państwa własny rachunek jak również na rachunek Pani, oraz w udziale w wysokości 30/548 części we współwłasności działki Nr 28/36 na rzecz Pana i Pani, zaś w udziale w wysokości 29/548 części na rzecz Pani.

W 1998 r. na zakupionym gruncie rozpoczęto budowę domu wielorodzinnego w zabudowie szeregowej oraz dwóch boksów garażu. W 1999 r. nastąpiło zawarcie pięciu umów zobowiązujących do wybudowania domu, ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży tych lokali.

Następnie prawomocnym wyrokiem z dnia 21.12.2000 r. Sąd Rejonowy w Ełku III Wydział Rodzinny i Nieletnich zniósł wspólność ustawową małżeńską z dniem 01.01.1999 r. pomiędzy Panią i Panem. W dniu 22 marca 2002 roku Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny rozwiązał przez rozwód Pani małżeństwo. Dokonano również umownego podziału majątku dorobkowego.

W wyniku częściowego podziału majątku dorobkowego nabyła Pani:

1. Aktem notarialnym w dniu 19.01.2001r. Rep. A Nr 362/2001 na wyłączną własność:

• prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego (Kw Nr 35311) o wartości 250.000,00zł,
• niezabudowaną nieruchomość (Kw Nr 19038) o wartości 60.000,00zł,
• samochód osobowy Toyota Corolla o wartości 6.000,00zł.

Z tytułu wyżej wymienionego podziału majątku dorobkowego rozliczyliście się Państwo poprzez zapłatę połowy wartości nabytych praw.

2. Aktem notarialnym Rep. A Nr 1695/2001 w dniu 27.03.2001r. bez spłat i dopłat na wyłączną własność udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej położonej w Warszawie (działka Nr 28/18) wraz z zobowiązaniami wymienionymi w § 2 tego aktu.

3. Aktem notarialnym z dnia 28.02.2003r. Rep. A nr 883/2003 bez spłat i dopłat na wyłączną własność:

• udział wynoszący 44/2053 części we współwłasności działki, oznaczonej numerem geodezyjnym 28/1,
• udział wynoszący 44/2053 części we współwłasności nieruchomości , oznaczonej numerem geodezyjnym 28/33.
  
  

4. Aktem notarialnym z dnia 04.06.2003r. (Rep. A Nr 2795/2003) bez spłat i dopłat na wyłączną własność:

• udział wynoszący 44/2053 części we współwłasności nieruchomości nie zabudowanej, oznaczonej numerem geodezyjnym 28/36.
  
  

Na działce Nr ... został wybudowany budynek mieszkalny wielorodzinny w zabudowie szeregowej, działka Nr 28/33 nie jest zabudowana i stanowi drogę dojazdową między innymi do działki Nr ..., działka Nr ... jest zajęta przez drogę publiczną, działka Nr ... jest w całości zabudowana budynkiem stacji transformatorowej oraz budynkiem użytku wspólnego.

W czerwcu 2004 r. działając w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz Pani sprzedała Pani lokale mieszkalne zgodnie z aktami notarialnymi jak niżej:

• z dnia 09.06.2004 r. Rep. A Nr 4412/2004,
• z dnia 09.06.2004 r. Rep. A Nr 4406/2004,
• z dnia 08.06.2004 r. Rep. A Nr 4382/2004.
  
  

W przypadku sprzedaży będącej własnością nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wyżej wskazana ustawa nie zawiera definicji nieruchomości i nie definiuje pojęcia “nabycia”. Zgodnie z przepisem art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane. W związku z tym grunt stanowiący odrębny przedmiot własności jest nieruchomością, zaś budynek trwale związany z tym gruntem jest częścią składową nieruchomości.

W świetle powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym nie może być liczony odrębnie dla nabycia gruntu i odrębnie dla wybudowanego na tym gruncie budynku, bowiem data nabycia nieruchomości będzie datą nabycia gruntu tj. w 1997 r.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem, że przy podziale majątku wspólnego nie następuje spłata lub dopłata, a dokonany podział jest ekwiwalentny w naturze. Stanowisko takie prezentuje również Naczelny Sąd Administracyjny (np.: wyrok NSA I SA/Gd 208/96 z 28 stycznia 1998 r.).

Zgodnie z wyjaśnieniami złożonymi przez Panią w piśmie z dnia 14 października 2004 roku, podział majątku nie jest ekwiwalentny z tego powodu, że przejęte przez Panią nieruchomości były obciążone zobowiązaniami wobec osób trzecich do wysokości przejętego majątku, a nawet wartość tego majątku przewyższały. Zatem w Pani opinii podział nie był ekwiwalentny, bo w wyniku jego dokonania musiała Pani przejąć zobowiązania przewyższające wartość nieruchomości.

Sprzedana nieruchomość objęta była wspólnością majątkową małżeńską. Nabyli ją Państwo w trakcie trwania małżeństwa. W myśl art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 589 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa). Jest to współwłasność bezudziałowa, powodująca w analizowanym stanie, że każdy z małżonków jest właścicielem całej części nieruchomości przysługującej Państwu. Dopiero ustanie współwłasności małżeńskiej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych. W świetle art. 42 i 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą ustania wspólności ustawowej majątek nią objęty stał się współwłasnością w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności kształtuje nowy stan prawny, powoduje powstanie prawa własności każdego ze współwłaścicieli lub prawo współwłaściciela do przyznanej mu całej rzeczy.

Jeżeli zniesienie współwłasności nastąpiło w ten sposób, iż cała nieruchomość została przyznana jednemu współwłaścicielowi na wyłączną własność i jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości nie mieści się w udziale tej osoby w majątku dorobkowym (przewyższa tę wartość), a drugi z małżonków otrzymał z tego tytułu spłatę, wówczas przychodem będzie wartość odpowiadająca spłacie dokonanej na rzecz tej osoby.

Jeżeli natomiast zniesienie współwłasności dokonane zostało bez spłat na rzecz podatnika i nie uzyskał on z tego tytułu przychodu, takie zniesienie współwłasności nie powoduje powstania obowiązku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w formie ryczałtu.

Rozważania powyższe prowadzą do konkluzji, że jeśli w wyniku dokonanego pomiędzy małżonkami podziału majątku nie nastąpiło przysporzenie żadnemu z nich majątku przekraczającego jego udział w majątku wspólnym (tzn. jeżeli żaden z małżonków nie otrzymał w wyniku podziału majątku dodatkowego przychodu, większej części majątku niż wynika z jego udziału w majątku wspólnym - czyli nie nastąpiło przysporzenie ponad to, co wynika z równego podziału małżeńskiej współwłasności majątkowej), nie można stwierdzić, by w wyniku podziału majątku doszło do nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, iż w wyniku podziału majątku nie doszło do przysporzenia w Pani majątku, ze względu na fakt, że zobowiązania które musiała Pani wypełnić przewyższały nawet wartość uzyskanego w wyniku podziału majątku. Jeżeli ekwiwalentny podział majątku małżonków nie powoduje powstania obowiązku w zryczałtowanym podatku dochodowym, to tym bardziej obowiązku takiego nie powinien powodować podział, w wyniku którego otrzymuje Pani mniejszą części majątku (bo dodatkowo obciążonego zobowiązaniami), niż wynika to z przysługującego Pani udziału w majątku wspólnym.

Z przedstawionej przez Panią sytuacji wynika, że w wyniku podziału majątku dorobkowego (podziału nieruchomości zakupionej w 1997 r.) nie nastąpiło u Pani z tego tytułu przysporzenie majątku, ponieważ otrzymane nieruchomości objęte wspólnością majątkową były do wysokości tego majątku obciążone zobowiązaniami na rzecz osób trzecich.

W świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego za datę nabycia nieruchomości o której mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego bez spłat i dopłat należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego.

W związku z tym, że przedmiotowa nieruchomość w czasie trwania związku małżeńskiego została nabyta w 1997 r. a sprzedaż jej nastąpiła w 2004 r. a więc po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie nie jest Pani obowiązana do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z przedmiotowej sprzedaży.

Jak wynika z powyższego stanowisko Pani przedstawione w piśmie jest słuszne.