Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 12 i 15 znowelizowanej ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jednolity: z 2002 r., Dz. U. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.) do środków trwałych (rzeczowych aktywów trwałych) zalicza się zasoby majątkowe kontrolowane przez jednostkę o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ dla jednostki korzyści ekonomicznych. Oznacza to, że środkiem trwałym jest także prawo wieczystego użytkowania gruntów ustanowione na rzecz podatnika na podstawie ustawy z dnia 29.09.1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.). Spółdzielniom i ich związkom, które w dniu 5.12.1990 r. były użytkownikami gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, przysługiwało roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następowało na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Koszty nabycia tego prawa to w większości tylko koszty sporządzenia tego aktu.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu, w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: z 2000 r., Nr 54, poz. 654 z późn, zm.), zwanej dalej ustawą o pdop, jest wartością niematerialną i prawną, od której zgodnie z ustawą o pdop nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Amortyzacja podatkowa więc nie występuje. Brak możliwości amortyzowania składników majątku wywiera inne skutki podatkowe niż uznanie amortyzacji za koszt niestanowiący kosztów uzyskania. Amortyzacja nie stanowiąca kosztów uzyskania przychodu wchodzi bowiem w skład sumy odpisów amortyzacyjnych.

Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a ustawy o pdop wydatków na nabycie m.in. prawa użytkowania wieczystego gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. W przypadku jednak odpłatnego zbycia tych składników majątkowych, wydatki te zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są jednak kosztem uzyskania przychodu. Koszt uzyskania przychodu wystąpi tylko wówczas, gdy uprzednio podatnik poniósł wydatki (w ustawie użyto pojęcia wydatek, który to wiąże się z faktyczną zapłatą przez podatnika).

Koszt uzyskania przychodu – pomimo iż faktycznie nie poniesiono wydatku – może jedynie wystąpić, gdy następuje odpłatne zbycie nieodpłatnie nabytych rzeczy lub praw, a także otrzymanych nieodpłatnie świadczeń, w związku z którymi określony został przychód podatkowy. W takim przypadku kosztem uzyskania przychodu jest kwota tego przychodu pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 15 ust. 1i ustawy o pdop).

Ponieważ nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło na mocy w/w ustawy z 29.09.1990 r. i Spółka nie poniosła wydatków na jego nabycie a także nie ustalała przychodu podatkowego z tytułu otrzymania tego prawa, to w przypadku odpłatnego zbycia tego prawa koszty uzyskania przychodu nie wystąpią.

Gdyby faktycznie poniesione zostały wydatki na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, to w całości byłyby kosztem uzyskania przychodów przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia, ponieważ suma odpisów amortyzacyjnych w przypadku tego składnika majątku jest zawsze równa „0”.