Ze złożonego wniosku wynika, że podatnik - Spółdzielnia Mieszkaniowa - zawarł warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki (nr ...) oraz prawa własności kilku niezabudowanych działek (o numerach X, Y i Z). Spółdzielnia nabyła grunt z zamiarem przeznaczenia go pod budowę osiedla mieszkaniowego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do 31.12.2003 r. przedmiotowe tereny były przeznaczone pod budownictwo – zabudowę budynków mieszkalnych średnio-wysokich wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Nowy plan jest w trakcie opracowania i w nim będzie określone przeznaczenie poszczególnych działek. W Katastrze Miejskim jedna z przedmiotowych działek figuruje jako droga, zaś pozostałe jako grunty rolne. Podatnik posiada projekt koncepcyjny osiedla mieszkaniowego opracowany przez architekta wg studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego Gminy X – zespół urbanistyczny Y. Ponadto podatnik posiada postanowienie Wicemarszałka Województwa Dolnośląskiego w sprawie uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarem w rozumieniu ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Jednakże w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona jest od podatku dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich (niezabudowanych) jedynie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.br>Dla rozstrzygnięcia kwestii ewentualnego opodatkowania sprzedawanej nieruchomości gruntowej istotne jest ustalenie przeznaczenia sprzedawanego gruntu, tj. czy grunty podlegające zbyciu przeznaczone są pod zabudowę czy też na cele rolnicze.
O przeznaczeniu gruntu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec jego braku należy wykorzystać inne źródła zawierające informacje pomocne w określeniu charakteru gruntu. Spółdzielnia Mieszkaniowa dysponuje postanowieniem Zarządu Województwa Dolnośląskiego, w którym uzgodniono zmianę zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dotyczy działki Nr 22). Uwzględniając powyższe Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu wyjaśnia, że działka, o której mowa w przedmiotowym postanowieniu, przeznaczona jest pod zabudowę, wobec tego jej dostawa podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT.
Dostawa pozostałych działek będzie również opodatkowana podatkiem VAT, o ile planowane jest ich przeznaczenie pod zabudowę.
W kwestii sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tut. organ podatkowy wyjaśnia, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie mieści się w definicji dostawy towaru, gdyż jest to przeniesienie prawa i nie daje podstaw do rozporządzania gruntem jak właściciel. Nie zostało też wymienione pośród praw własności wymienionych w tym przepisie. Jest to przeniesienie praw na rzecz innego podmiotu, a tym samym świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Przez świadczenie usług, w świetle tego przepisu, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również m. in. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.
Zatem w świetle powyższych uwag sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku w przypadku świadczenia usług przez podatnika wynosi 22% z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach regulujących podatek od towarów i usług. Jednakże zgodnie z treścią § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970, Nr 145, poz. 1541) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.
Z zapytania wynika, że działka nr ... jest niezabudowana i figuruje w Katastrze Miejskim jako droga (planowana ale niezrealizowana). Ponadto działka ta została wskazana w postanowieniu Zarządu Województwa Dolnośląskiego, o którym mowa wyżej. Działka ta jest więc także przeznaczona pod zabudowę. Zdaniem tut. organu podatkowego zbycie prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku, gdyż w powyższej sytuacji zasada określona w § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów nie będzie miała zastosowania.