Z przedstawionej przez Pana sytuacji wynika, iż prowadzi Pan jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości ( budynków ) na cele użytkowe. Wynajmowane nieruchomości stanowią Pana własność, są wykazane w ewidencji środków trwałych i amortyzowane. Prowadzoną działalność zamierza Pan kontynuować w formie spółki cywilnej bądź jawnej, a nieruchomości te wnieść do spółki w formie aportu i amortyzować. W związku z powyższym Pana pytania dotyczą:1)możliwości wniesienia aportem powyższych nieruchomości do spółki do używania celem amortyzowania oraz czy wniesienie w/w nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego;2)ustalenia wartości początkowej tych nieruchomości.

Stosownie do art. 861 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks Cywilny ( Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm. ), wkład wspólnika polegać może na wniesieniu do spółki cywilnej między innymi nieruchomości na własność. W przypadku spółki jawnej zaś mienie spółki stanowi między innymi wszelkie mienie wniesione jako wkład ( art. 28 ustawy z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych – Dz. U. Nr 94, poz. 1037 ze zm. ). Wkład ten polegać może np. na przeniesieniu lub obciążeniu własności rzeczy lub innych praw a także na dokonaniu innych świadczeń na rzecz spółki ( art. 48 § 2 w/cyt. ustawy Kodeks spółek handlowych ).

Ażeby uznać, że dana nieruchomość stanowi własność spółki – zarówno cywilnej, jak i jawnej - dla celów jej amortyzowania, konieczny jest dowód potwierdzający tę okoliczność. W przypadku nieruchomości dowodem takim jest akt notarialny, co wynika bezpośrednio z art. 158 ustawy Kodeks cywilny. Niezachowanie tej formy pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności ( art. 73 § 2 Kodeks cywilny ), czego konsekwencją bedą określone skutki prawne. Bowiem tylko skuteczne przeniesienie własności nieruchomości – zarówno na spółkę jawną, jak i cywilną - daje prawo do uznania tej nieruchomości za środek trwały podlegający amortyzacji. Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – w przypadku nabycia w postaci wkładu niepieniężnego ( aportu ) do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej - określone zostały w art. 22g ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z w/w przepisem, wartość początkową poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ustala się na dzień wniesienia wkładu lub udziału. Nie może być ona jednak większa od ich wartości rynkowej z dnia wniesienia wkładu. W świetle powyższego odpisów amortyzacyjnych od wniesionych aportem środków trwałych do spółki osobowej dokonuje się zatem od wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, aby wniesiona aportem do spółki ( cywilnej lub jawnej ) nieruchomość stanowiąca Pana własność podlegała amortyzacji, wniesienie to powinno nastąpić w formie aktu notarialnego. Natomiast odpisy amortyzacyjne dokonywane będą od wartości początkowej ustalonej na dzień wniesienia tej nieruchomości do spółki, nie wyższej jednak niż od jej wartości rynkowej z dnia wniesienia wkładu.