Naczelnik Urzędu Skarbowego we Włodawie działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. -Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997r. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) - w odpowiedzi na zapytanie Pani z dnia 29.11.2004 r. uzupełnione pismem z dnia 15.12.2004 r. dotyczące stosowania przepisów prawa podatkowego – w szczególności stosowania art. 27a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) wyjaśnia.

Stan faktyczny:W dniu 29 listopada 2004 roku zostanie zawarta z firmą developerską umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku położonym w Warszawie. Odbiór lokalu zostanie dokonany w dniu 3 grudnia 2004 r. Wydanie lokalu nastąpi najpóźniej 15 grudnia 2004 r. Zgodnie z umową, podpisanie aktu notarialnego nastąpi do 3 m-cy od daty wydania mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta między podatniczką, a sprzedającą mieszkanie firmą z dnia 29 listopada 2004 r. przewiduje wydanie lokalu oraz zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Powyższa umowa przewiduje w art. 15 umowy zasady korzystania z mieszkania do dnia umowy sprzedaży. Uzależnia prawo do zamieszkania od uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, przewiduje prawo do wykonywania w mieszkaniu prac budowlanych przez nabywcę oraz odpowiedzialność za roboty i osoby wprowadzane do lokalu, koszty utrzymania lokalu od dnia jego wydania ponosi nabywca. Zgodnie z art. 8 przekazanie mieszkania nabywcy ma nastąpić do 31.01.2005 r., wydanie mieszkania zostanie dokonane protokołem zdawczo-odbiorczym. Przy czym przez wydanie mieszkania umowa rozumie wydanie kluczy do mieszkania.

Pytanie podatniczki:1. Co oznacza termin „zasiedlenie lokalu mieszkalnego” ? Czy ponoszenie opłat czynszowych świadczy o tym, że lokal jest zasiedlony ?,2. Co oznacza termin „tytuł prawny do lokalu” ? Jakie dokumenty świadczą o tym, że posiada się tytuł prawny do lokalu mieszkalnego?, 3. Czy możliwość zameldowania się w lokalu świadczy już o tym, że posiada się do niego tytuł prawny ?,4. Czy i od kiedy przysługuje mi prawo do korzystania z ulgi na remont i modernizację lokalu mieszkalnego ? Czy ulga ta przysługuje przed „zasiedleniem” ?,5. Czy można wykańczać mieszkanie (a więc je modernizować ) korzystając z ulgi remontowo- modernizacyjnej ?,

Stanowisko pytającego. Prawo do ulgi na remont i modernizację przysługuje z chwilą otrzymania tytułu prawnego do lokalu - tj. z dniem wydania lokalu do użytkowania i początku ponoszenia opłat czynszowych. Zdaniem podatnika za tytuł prawny uważa się akt notarialny zakupu lokalu oraz dokument potwierdzający istnienie innego stosunku zobowiązaniowego, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu. Ustawodawca nie uzależnia prawa do ulgi z tytułu remontu i modernizacji od faktu zasiedlenia lokalu, ani od możliwości zameldowania się. Sama umowa przedwstępna nie stanowi tytułu prawnego do lokalu, zostały w niej zamieszczone postanowienia, na mocy których nabywca uzyskuje prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku protokół zdawczo-odbiorczy (planowane podpisanie 21.12.2004 r.) będzie „dokumentem potwierdzającym istnienie innego stosunku zobowiązaniowego z którego wynika prawo do lokalu” tzn. będzie tytułem prawnym do lokalu. Tym samym wydatki ponoszone na remont i modernizację tego lokalu po dacie przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym będą uprawniały do odliczeń od podatku.

Stanowisko organu podatkowegoPrzepis art. 27a ust. 1 pkt 1 lit f) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2001 r. stanowił, iż odliczeniu od podatku podlegają wydatki poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż termin „zasiedlenia lokalu” nie został uregulowany w przepisach podatkowych, wobec powyższego należy przyjąć definicję ze słownika języka polskiego.

Od 1 stycznia 2002 roku ulga ta została zlikwidowana ustawą z dnia 21 listopada 2001 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 134, poz. 1509). Zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy podatnikom, którzy w latach 1997 - 2001 nabyli prawo do odliczenia od podatku wydatków poniesionych na cele określone w art. 27a ust. 1 lit. f) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przysługuje, na zasadach dotychczas określonych w ustawie, prawo do odliczenia od podatku dalszych wydatków na kontynuację danej inwestycji - poniesionych od dnia 1 stycznia 2002 roku do dnia 31 grudnia 2004 roku.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202 poz. 1956) Wydatki, o których mowa w art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym w 2003 r., poniesione w latach 2004-2005 podlegają odliczeniu od podatku, w wysokości i na zasadach określonych w art. 27a i art. 45 ust. 3a pkt 1 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym w 2003 r., a zatem aby podatnik mógł skorzystać z odliczeń od podatku z tytułu poniesionych wydatków na remont i modernizację lokalu mieszkalnego w roku podatkowym, to musi on w świetle art. 27a ust. 1 pkt 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w roku 2003, zajmować ten lokal mieszkalny na podstawie tytułu prawnego i ponieść wydatki na remont lub modernizację tego lokalu mieszkalnego.

Za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się między innymi:1. własność,2. umowę użyczenia,3. umowę najmu lub dzierżawy,4. inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego.

W opisanym przez Panią przypadku tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego będzie inny stosunek zobowiązaniowy wynikający z umowy przedwstępnej z dnia 29 listopada 2004 r. przy jednoczesnym spełnieniu łącznie następujących wymogów wynikających z tej umowy podpisania protokołu zdawczo- odbiorczego lokalu mieszkalnego i wydaniu Pani mieszkania.

Ustawa nie określa, co rozumie się przez remont i modernizację. Wymienione pojęcia zostały użyte w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji. Wychodząc z tych przesłanek, za remont uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowych instalacji lub tylko określonych elementów tych instalacji ), za modernizację zaś uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie istniejącego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego) wyrażające się w poprawie standardu użytkowego bądź technicznego lub obniżce kosztów eksploatacji.

Rodzaje wydatków na remont i modernizację zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 roku w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).Zgodnie z § 1 pkt 1 tego rozporządzenia za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego uważa się wydatki poniesione na zakup materiałów i urządzeń w związku z robotami określonymi w załączniku do rozporządzenia.

Wysokość wydatków na remont i modernizację lokalu mieszkalnego - zgodnie z art. 27a ust. 6 pkt 1 - ustala się na podstawie faktury wystawionej wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodu odprawy celnej.

Zdaniem organu podatkowego skorzystanie przez Panią z ulgi remontowo-modernizacyjnej, jest uzależnione od tego, czy ponoszone przez Panią wydatki w roku bieżącym, dotyczą wykończenia lokalu mieszkalnego, którego odbiór wyznaczono do dnia 31 stycznia 2005 r. czy też prac modernizacyjnych w „wykończonym lokalu mieszkalnym”. Wobec nie określenia w jakim stanie zostanie wydany lokal mieszkalny (będzie to możliwe dopiero po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego) czy jest to stan surowy, a więc niekompletny, wymagającym prac wykończeniowych, czy też wydanie nastąpi wykończonego lokalu, w którym zamierza Pani dokonać zmian, należy rozróżnić dwie sytuacje.

W pierwszym przypadku – wykonania prac wykończeniowych w lokalu mieszkalnym wystąpi wykonanie robót wykończeniowych w nowym lokalu mieszkalnym. W tym przypadku trudno mówić o zaliczeniu takich robót do robót remontowych lub modernizacyjnych. W wyniku remontu lokalu mieszkalnego przywracana jest bowiem jego wartość użytkowa, natomiast w wyniku modernizacji następuje jego unowocześnienie. Wykonane zaś pracę stanowić będą zakończenie budowy.

W drugim przypadku otrzymania lokalu mieszkalnego wykończonego nadającego się do zamieszkania i wykonania w nim prac zgodnie z powołaną wyżej definicją może wystąpić modernizacja lokalu mieszkalnego. Ocena jednak czy powyższe prace będą miały charakter wykończenia lokalu mieszkalnego czy też modernizacji jest możliwa tylko w przypadku wskazaniu stanu lokalu mieszkalnego w momencie wydania tego lokalu nabywcy oraz wskazaniu jakie roboty i w jakim celu zostaną w nim wykonane.

Reasumując z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego i prawnego wynika iż posiada Pani tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, pełne prawo do w/w lokalu nabędzie Pani z momentem podpisania aktu notarialnego. Ustalenie zatem czy prace, które zamierza Pani wykonać mieszczą się w zakresie modernizacji będzie zależało od charakteru tych prac. Ten aspekt słusznie Pani zauważyła powołując się na wyżej cytowane Rozporządzenia w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację ..., a zwłaszcza zapis zaliczający do robót remontowo- modernizacyjnych również wykonania nowych elementów w lokalu mieszkalnym ścianek działowych, tynków , okładzin wewnętrznych, posadzek., drzwi, powłok malarskich i tapet. Ostatnim warunkiem do skorzystania z powyższej ulgi jest udokumentowanie wydatków poniesionych w roku 2004 dokumentami, o których była mowa wyżej (faktury VAT).