Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności, może zostać ustalona przez przyjęcie w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu oraz kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości art. 22g ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.)

W przypadku gdy tylko część nieruchomości jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu ( można pomnożyć ilość metrów wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej przez 988 zł).

Środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne, których wartość początkową ustala się we wskazany wyżej uproszczony sposób, nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 poz. 176).

Na podstawie art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór, (....)

Przepis art. 22j ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje możliwość ustalenia indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla środków trwałych używanych lub ulepszonych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji środków trwałych. W pkt 3 wyżej wymienionego przepisu określono, iż minimalny okres amortyzacji dla budynków i budowli, dla których ustalono indywidualne stawki wynosi 10 lat, z wyjątkiem budynków takich jak: kioski, budki towarowe, domki kempingowe oraz budynki zastępcze, dla których okres ten nie może być krótszy niż 36 miesięcy.

Reasumując, nieruchomość, której wartość początkowa została ustalona w oparciu o art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym, nie podlega objęciu ewidencją środków trwałych, zgodnie z art. 22n ust. 3 tej ustawy. Wprowadzenie nieruchomości (budynku mieszkalnego) do ewidencji środków trwałych powoduje możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej w tym przypadku 10%, z wyjątkiem budynków wymienionych w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym .

Zatem w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym, naliczenie amortyzacji od wartości początkowej budynku, ustalonej w uproszczony sposób przy użyciu indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% nie może mieć zastosowania.

Może Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych wyłącznie przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej określonej w wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości stawki rocznej 1,5%, co wynika z art. 22h ust. 1 pkt 1 tej samej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.