INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2012 r. (data wpływu 27 stycznia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 kwietnia 2012 r. (data wpływu 24 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 kwietnia 2012 r. (data wpływu 24 kwietnia 2012 r.).

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 16 stycznia 2001 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupili lokal mieszkalny nr 4 położony w budynku czterolokalowym stanowiący odrębną własność (KW47055) z przynależną do mieszkania piwnicą wraz z budynkiem gospodarczym posadowionym na działce gruntu o obszarze 0,0802ha (KW30014) i niezabudowaną nieruchomość (ogródek przydomowy) stanowiącą działkę gruntu o obszarze 0,2907ha (KW31071). W dniu 8 grudnia 2004 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku w kwocie 8.767,12 CHF na remont mieszkania zabezpieczony hipoteką. Z udzielonego kredytu zrobili wówczas gładzie na ścianach, malowanie ścian, wymienili okna drewniane na PCV, wylali podłogi (wcześniej były drewniane), położyli wykładziny w pokojach, gumoleum w kuchni, wymienili instalację elektryczną, położyli glazurę i terakotę w WC.

W dniu 4 czerwca 2009 r. małżonkowie podpisali akt notarialny - umowę o ustanowienie rozdzielności majątkowej (repertorium A 3048/2009). W dniu 1 września 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła pozew o rozwód z wyłącznej winy męża. Rozprawa odbyła się 30 września 2009 r. Wyrok uprawomocnił się w dniu 22 października 2009 r. W dniu 10 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem podpisali akt notarialny -umowę o podział majątku wspólnego (repertorium A7701/2009). W ww. akcie oświadczyli, że majątek wspólny stanowiło mieszkanie o pow. 53,84 m2 z przynależną piwnicą, nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym, nieruchomość niezabudowana (ogródek przydomowy) oraz samochód osobowy marki VW golf rok produkcji 1999. Mieszkanie zostało oszacowane wówczas na kwotę 60.000 zł, zaś samochód na kwotę 8.000 zł. Byli małżonkowie podziału dokonali w następujący sposób: Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność ww. nieruchomości oraz samochód. Oświadczyła, że przyjmuje do spłaty kredyt zabezpieczony hipoteką z dnia 8 grudnia 2004 r., a tym samym zwalnia byłego męża z odpowiedzialności za spłatę tego zadłużenia. Tytułem wyrównania wartości udziału byłego męża w majątku wspólnym (tj. ww. nieruchomości i ruchomość - samochód) Wnioskodawczyni wypłaciła mu kwotę 500 zł. Po wyprowadzeniu się w dniu 31 marca 2010 r. byłego męża Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wyremontowaniu mieszkania. W dniu 9 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę pożyczki z ZFŚS dla pracowników na cele mieszkaniowe na kwotę 8.000 zł. W dniu 18 czerwca 2010 r. podpisała umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania wraz z przynależną piwnicą, budynkiem gospodarczym i przydomowym ogródkiem. Otrzymała wówczas zadatek w kwocie 10.000 zł. Zarówno środki z pożyczki jak i z otrzymanego zadatku przeznaczyła na remont mieszkania: wymiana drzwi wewnętrznych (4 szt.), gładzie, malowanie, terakota w kuchni, glazura i terakota w łazience, instalacja grzewcza (grzejniki, piec, bojler, rurki miedziane), biały montaż w łazience. Z uwagi na duże zobowiązania kredytowe, w dniu 3 grudnia 2010 r. zawarła z Bankiem umowę o kredyt konsolidacyjny (nie na cele mieszkaniowe) zabezpieczony hipoteką na kwotę 86.515,22 zł.

W dniu 27 maja 2011 r. podpisała z nabywcą, z którym umowę przedwstępną zawarła w czerwcu 2010 r. (repertorium A771/2011) - umowę sprzedaży mieszkania wraz z pozostałymi nieruchomościami za kwotę 140.100 zł mieszkanie – 140.000 zł, ogródek – 50 zł, budynek gospodarczy – 50 zł. Kwota 130.000 zł otrzymana od nabywcy mieszkania pochodziła z zaciągniętego przez niego kredytu. Kwotę 25.500 zł zgodnie z zapisem w akcie notarialnym przelano do bankuX (po fuzji z bankiemXX kredyt został przeniesiony do obsługi do bankuX), 84.000 zł przelano do banku, zaś 20.500 zł na rachunek Wnioskodawczyni w banku. Kwoty przelane do banków nie wystarczyły na całkowite spłaty więc do banku musiała dopłacić 1.125 zł, a do bankuX 151 zł. W związku z powyższym z kwoty otrzymanej od nabywcy po spłacie zaciągniętych wcześniej kredytów zabezpieczonych hipoteką, na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni pozostała kwota 19.224 zł.

W dniu 26 stycznia 2012 r. Wnioskodawczyni zawarła z matką przedwstępną umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z przynależną piwnicą i budynkiem gospodarczym (brak KW). Jako zadatek dała kwotę 37.000 zł.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż intencją Wnioskodawczyni było uzyskanie odpowiedzi na pytania:

1. W jaki sposób obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości podlegający opodatkowaniu...
2. Co Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, mieszkanie wraz z mężem zakupili w 2001 r. Od zakupu w roku 2006 upłynął termin 5 lat. W 2009 r. małżonkowie rozwiedli się i dokonali podziału majątku wspólnego. Z uwagi na brak umowy przedmałżeńskiej, po rozwodzie udziały w majątku wspólnym wynosiły po 50%. Wskutek podziału majątku Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność nieruchomości (mieszkanie z przynależną piwnicą, budynkiem gospodarczym oraz przydomowym ogródkiem) oraz ruchomość (samochód) i wypłaciła byłemu mężowi kwotę 500 zł tytułem wyrównania wartości udziału męża w majątku wspólnym. Za sprzedane w 2011 r. nieruchomości otrzymała od nabywcy łączną kwotę 140.100 zł. Uwzględniając Jej 50% udział w majątku wspólnym oraz upływ 5 lat od pierwotnego zakupu nieruchomości przychodem ze sprzedaży będzie tylko połowa kwoty, tj. 70.050 zł. Z uwagi na poniesione w 2010 r. koszty remontu mieszkania oraz wypłaconą ww. kwotę dla byłego małżonka, Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży nieruchomości może pomniejszyć o następujące koszty uzyskania przychodu:

• wydatki na remont w 2010 r. - (tj. 50 % udokumentowanych poniesionych wydatków),
• wypłatę byłemu małżonkowi kwoty tytułem wyrównania wartości udziału w majątku wspólnym.

W ocenie Wnioskodawczyni dochód do opodatkowania należy ustalić w następujący sposób:

• przychód ze sprzedaży należy pomniejszyć o ww. koszty uzyskania przychodu obliczając w ten sposób dochód ze sprzedaży,
• dochód zwolniony od podatku należy obliczyć mnożąc dochód ze sprzedaży przez kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe tj. zadatek na zakup mieszkania od matki, a następnie dzieląc przez kwotę przychodu uzyskaną ze sprzedaży,
• dochód podlegający opodatkowaniu należy obliczyć pomniejszając dochód ze sprzedaży o kwotę dochodu zwolnionego od podatku.

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni zamierza zakwalifikować materiały budowlane zakupione w 2010 r. udokumentowane fakturami VAT typu: gładzie, tynki, zaprawy klejowe, grzejniki, farby, drzwi wewnętrzne, klamki do drzwi, piec, bojler wraz ze wspornikami, umywalka, terakota, bateria umywalkowa, rury miedziane, naczynie wyrównawcze, trójniki, złączki, reduktory, kolanka, kurki kulowe, kołki um, pompy, mufy, kocioł co., wanna, płyta gips, bateria wannowa, zawory kulowe i bezpieczeństwa, śrubunki, spoiny.

Wnioskodawczyni uważa, iż kosztem będzie również wypłacona w 2009 r. byłemu małżonkowi kwota 500 zł tytułem wyrównania wartości udziału w majątku wspólnym oraz zadatek na zakup mieszkania z 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 16 stycznia 2001 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupili lokal mieszkalny nr 4 położony w budynku czterolokalowym stanowiący odrębną własność (KW47055) z przynależną do mieszkania piwnicą wraz z budynkiem gospodarczym posadowionym na działce gruntu o obszarze 0,0802ha (KW30014) i niezabudowaną nieruchomość (ogródek przydomowy) stanowiącą działkę gruntu o obszarze 0,2907ha (KW31071). W dniu 8 grudnia 2004 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku X w kwocie 8.767,12 CHF na remont mieszkania zabezpieczony hipoteką. Z udzielonego kredytu zrobili wówczas gładzie na ścianach, malowanie ścian, wymienili okna drewniane na PCV, wylali podłogi (wcześniej były drewniane), położyli wykładziny w pokojach, gumoleum w kuchni, wymienili instalację elektryczną, położyli glazurę i terakotę w WC.

W dniu 4 czerwca 2009 r. małżonkowie podpisali akt notarialny - umowę o ustanowienie rozdzielności majątkowej (repertorium A 3048/2009). W dniu 1 września 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła pozew o rozwód z wyłącznej winy męża. Rozprawa odbyła się 30 września 2009 r. Wyrok uprawomocnił się w dniu 22 października 2009 r. W dniu 10 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem podpisali akt notarialny -umowę o podział majątku wspólnego (repertorium A7701/2009). W ww. akcie oświadczyli, że majątek wspólny stanowiło mieszkanie o pow. 53,84 m2 z przynależną piwnicą, nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym, nieruchomość niezabudowana (ogródek przydomowy) oraz samochód osobowy marki VW golf rok produkcji 1999. Mieszkanie zostało oszacowane wówczas na kwotę 60.000 zł, zaś samochód na kwotę 8.000 zł. Byli małżonkowie podziału dokonali w następujący sposób: Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność ww. nieruchomości oraz samochód. Oświadczyła, że przyjmuje do spłaty kredyt zabezpieczony hipoteką z dnia 8 grudnia 2004 r., a tym samym zwalnia byłego męża z odpowiedzialności za spłatę tego zadłużenia. Tytułem wyrównania wartości udziału byłego męża w majątku wspólnym (tj. ww nieruchomości i ruchomość - samochód) Wnioskodawczyni wypłaciła mu kwotę 500 zł. Po wyprowadzeniu się w dniu 31 marca 2010 r. byłego męża Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wyremontowaniu mieszkania. W dniu 9 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę pożyczki z ZFŚS dla pracowników na cele mieszkaniowe na kwotę 8.000 zł. W dniu 18 czerwca 2010 r. podpisała umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania wraz z przynależną piwnicą, budynkiem gospodarczym i przydomowym ogródkiem. Otrzymała wówczas zadatek w kwocie 10.000 zł. Zarówno środki z pożyczki jak i z otrzymanego zadatku przeznaczyła na remont mieszkania: wymiana drzwi wewnętrznych (4 szt.), gładzie, malowanie, terakota w kuchni, glazura i terakota w łazience, instalacja grzewcza (grzejniki, piec, bojler, rurki miedziane), biały montaż w łazience. Z uwagi na duże zobowiązania kredytowe, w dniu 3 grudnia 2010 r. zawarła z bankiem X umowę o kredyt konsolidacyjny (nie na cele mieszkaniowe) zabezpieczony hipoteką na kwotę 86.515,22 zł.

W dniu 27 maja 2011 r. podpisała z nabywcą, z którym umowę przedwstępną zawarła w czerwcu 2010 r. (repertorium A771/2011) - umowę sprzedaży mieszkania wraz z pozostałymi nieruchomościami za kwotę 140.100 zł mieszkanie – 140.000 zł, ogródek - 50 zł i budynek gospodarczy - 50 zł. Kwota 130.000 zł otrzymana od nabywcy mieszkania pochodziła z zaciągniętego przez niego kredytu. Kwotę 25.500 zł zgodnie z zapisem w akcie notarialnym przelano do banku X (po fuzji z bankiem X kredyt został przeniesiony do obsługi do bankiem X), 84.000 zł przelano do bankiem X, zaś 20.500 zł na rachunek Wnioskodawczyni w banku X. Kwoty przelane do banków nie wystarczyły na całkowite spłaty więc do banku X musiała dopłacić 1.125 zł, a do banku X 151 zł. W związku z powyższym z kwoty otrzymanej od nabywcy po spłacie zaciągniętych wcześniej kredytów zabezpieczonych hipoteką, na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni pozostała kwota 19.224 zł.

W dniu 26 stycznia 2012 r. Wnioskodawczyni zawarła z matką przedwstępną umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego przysługuje spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu wraz z przynależną piwnicą i budynkiem gospodarczym (brak KW). Jako zadatek dała kwotę 37.000 zł.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, iż podział majątku wspólnego, nie był ekwiwalentny, czego potwierdzeniem – jak wynika z wniosku - jest przejęcie nieruchomości wraz z samochodem na wyłączną własność przez Wnioskodawczynię jak również dokonana spłata na rzecz byłego męża. Wartość majątku jaka przypadła Wnioskodawczyni w wyniku podziału majątku przewyższa więc wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim.

Mając na uwadze przytoczone przepisy, uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2001 r. w ramach wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedaż została bowiem dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału. W konsekwencji nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego, nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m. in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f).

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle zawartej w nim definicji stanowią je w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie posiadania nieruchomości. W konsekwencji za koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni, nie można uznać kwoty zadatku zapłaconego w 2012 r. tytułem nabycia nieruchomości od matki. Kwota ta nie stanowi bowiem kosztu nabycia zbywanych nieruchomości jak również nie jest nakładem zwiększającym ich wartość.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek podziału majątku wspólnego), może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, w części w jakiej dotyczyła ona nabycia ww. nieruchomości na wyłączną własność. Natomiast kosztu uzyskania przychodu nie będzie stanowiła spłata na rzecz byłego męża w części w jakiej została dokonana tytułem nabycia samochodu.

Odnośnie wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię na remont lokalu mieszkalnego zauważyć należy, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania pod warunkiem, że:

• zwiększyły jej wartość,
• poniesione zostały w czasie jej posiadania,
• zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych

Powyższe oznacza, że wydatki na remont, jako nakłady ponoszone w czasie posiadania nieruchomości, jeżeli zwiększyły one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego wydatki na materiały budowlane zakupione w 2010 r. udokumentowane fakturami VAT w części przypadającej na udział w lokalu mieszkalnym, którego odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m. in.:

1. wydatki poniesione na:
   
   
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   
   
   1. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
   
   
2. wydatki poniesione na:
   
   
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   
   
   1. w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
   
   
   1. przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 30 ww. ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle powyższego do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy uprawnia Wnioskodawczynię wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lub spłatę kredytu zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu na te cele po spełnieniu pozostałych warunków określonych przez ustawodawcę. Zatem sfinansowanie z uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zadatku zapłaconego w 2012 w części w jakiej dotyczy on nabycia od matki spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego uprawnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 25 1 lit. b), jednakże pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania transakcji nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podkreślić jednak należy, że zwolnieniem będzie mógł zostać objęty wyłącznie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Reasumując należy stwierdzić, iż:

• przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości, w wysokości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2001 r. w ramach wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym, zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie natomiast,
• dochód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, odpowiadający części nabytej w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego ponad udział przysługujący Wnioskodawczyni w tym majątku, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 tejże ustawy

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania, która stanowi różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a poniesionymi kosztami, do kosztów uzyskania przychodu może Wnioskodawczyni zaliczyć spłatę dokonaną na rzecz byłego męża (w odpowiedniej części) oraz wydatki na materiały budowlane zakupione w 2010 r. udokumentowane fakturami VAT (w odpowiedniej części).

Dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię będzie mógł zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia części lokalu mieszkalnego nabytej w 2009 r., jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej części lokalu zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25.

Odnosząc się natomiast do zamieszczonego we wniosku wyliczenia należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości należy wyjaśnić, że organ podatkowy dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać ustalenia bądź weryfikacji wysokości podatku, do zapłaty którego jest Wnioskodawczyni zobowiązana, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym podatnik zobowiązany jest sam obliczyć należny podatek dochodowy, dlatego też to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego obliczenia podlega natomiast weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Tym samym organ nie może potwierdzić, prawidłowości dokonanych przez Wnioskodawczynię wyliczeń.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.