P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Kraków działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 8 z 2005 r., poz. 60) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 18.01.2005 r., uzupełnionego w dniu 10.03.2005 roku w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej współwłasność oraz sprzedaży wybudowanych na niej budynków mieszkalnych stwierdza, iż przedstawione stanowisko nie jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, będącego przedmiotem analizy tutejszego organu podatkowego wynika, iż w październiku 2003 roku zakupił Pan wraz z bratem - jako osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej - z odrębnych majątków działkę. W dniu 01.07.2004 roku otrzymał Pan wraz z bratem decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej wydaną przez Starostwo Powiatowe w Krakowie - Wydział Architektury.W styczniu 2004 roku wraz z bratem założył Pan spółkę cywilną, której przedmiotem działalności jest wykonawstwo robót ogólnobudowlanych związanych z wznoszeniem budynków. Działka zakupiona przez Panów z odrębnych majątków nie została wniesiona do spółki w całości ani w części. Na działce tej wznoszone są obecnie przez spółkę cywilną budynki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.Według Pana przedmiotem sprzedaży spółki cywilnej będzie usługa związana z wznoszeniem budynków mieszkalnych a następnie sprzedaż tych budynków, natomiast przedmiotem sprzedaży osób fizycznych będzie nieruchomość (grunt przeznaczony pod zabudowę).

Z postanowień art. 10 ust. 1 pkt. 3 i 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 ze zm.) wynika, iż sprzedaż nieruchomości może być zaliczana do dwóch różnych źródeł przychodów:
- pozarolniczej działalności gospodarczej lub
- odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.
W zależności od zakwalifikowania przychodów ze sprzedaży do w/wym źródeł przychodów występuje różny sposób opodatkowania i wysokość podatków.

W zakresie sprzedaży przez spółkę cywilną wybudowanego budynku należy wyjaśnić, iż nie ma możliwości dokonania takiej transakcji, ponieważ sprzedaży nieruchomości może dokonać wyłącznie osoba będąca właścicielem nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem), w tym przypadku są nimi osoby fizyczne - Pan wraz z bratem. Osoby fizyczne są w takim przypadku właścicielami gruntu oraz budynku, na wybudowanie którego uzyskały pozwolenie natomiast spółce cywilnej zleciły wyłącznie wybudowanie budynków mieszkalnych.

Ze złożonego przez Pana zapytania wynika, iż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej są wznoszone budynki mieszkalne na gruncie będącym własnością osób fizycznych a przedmiotem sprzedaży spółki będzie usługa związana z wznoszeniem budynków mieszkalnych. Będzie to zatem źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt. 3 w/wym ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 14 ust. 1 w/wym ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Zgodnie z art. 9 ust. 2 w/cyt ustawy dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Rozumieć należy zatem, iż w/wym artykuły ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określają jasno, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - polegającej na usłudze wybudowania budynku mieszkalnego przedmiotem opodatkowania będzie przychód uzyskany przez spółkę z usługi związanej z wznoszeniem budynków pomniejszony o koszty ich wybudowania.
Podatek dochodowy pobiera się od podstawy opodatkowania według skali podatkowej zgodnie z art. 27 ust. 1 w/cyt. ustawy bądź w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku zgodnie z art. 30c w/cyt. ustawy. W związku ze złożonym w dniu 11.01.2005 roku oświadczeniem i wybraniem przez Pana w roku podatkowym 2005 opodatkowania działalności gospodarczej podatkiem liniowym, zgodnie z art. 30c w/cyt. ustawy podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Wynika z tego jednoznacznie, iż dochód uzyskany z usługi wznoszenia budynku mieszkalnego opodatkowany będzie w Pana przypadku w wysokości 19%.

Jednocześnie z przedłożonego do urzędu zapytania wynika, iż przedmiotem sprzedaży osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej będzie odpłatne zbycie nieruchomości.
Sprzedaż taka jest źródłem przychodu, wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) w/wym ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.Art. 28 ust. 2 powołanej ustawy stanowi, że podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych t. j.:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w takim gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Zgodnie z art. 46 § 1 kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. Budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, gdyż własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku. Również art. 10 pkt. 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Bieg okresu pięcioletniego, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć należy, że bieg terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu a data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. Odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. Budynek wybudowany na gruncie w użytkowaniu wieczystym jest odrębną nieruchomością zatem bieg terminu pięcioletniego należy więc liczyć odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie w użytkowaniu wieczystym a odrębnie dla gruntu. Oznacza to, iż przychód nie mający związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, uzyskany przez Pana jako osobę fizyczną ze sprzedaży gruntu wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym trwale z gruntem związanym (czyli ze sprzedaży całej nieruchomości a nie tylko gruntu) będzie opodatkowany 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących.Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 w/wym ustawy - Ordynacja podatkowa służy zażalenie. Stosownie do art. 236 § 1 powyższej ustawy zażalenie wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego Kraków w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.