Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrowcu Św. działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) w odpowiedzi na zawarte w piśmie znak: WMK.II.7241–30/2004 z dnia 16.11.2004 r. (wpływ do urzędu 18.11.2004 r.) zapytania dot. opodatkowania podatkiem VAT wieczystego użytkowania gruntu oraz zbycia nieruchomości położonych na tych gruntach, wyjaśnia:

Ad. 1. Stan faktyczny przedstawia się następująco:

Gmina z mocy prawa - na podstawie decyzji Wojewody stała się właścicielem gruntów oraz garaży, które zostały wybudowane w latach 70-tych. Przedmiotowe garaże wybudowane były ze środków własnych najemców garaży. Na podstawie zawartych w tamtych latach umów najmu oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami garaże po 10 latach przechodziły na własność Skarbu Państwa, z zastrzeżeniem, iż pierwszeństwo najmu mają nadal dotychczasowi najemcy. Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami najemcom garaży oraz ich następcom prawnym przysługuje roszczenie o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie oraz nieodpłatne przeniesienie własności garażu.

W art. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 50, poz. 535) postanowiono, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny – jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych czynności, w całości lub w części (art. 7 ust. 2 ustawy).

Uwzględniając powyższe przepisy nieodpłatne przekazanie przez Gminę garaży ich najemcom bez prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie stanowi odpłatnej dostawy towarów.

Inaczej kształtuje się natomiast sytuacja gruntów objętych prawem wieczystego użytkowania. W art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT postanowiono, że świadczeniem usług jest przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej. Opodatkowaniu podlega zatem przeniesienie przez podatnika związanego z jego działalnością prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz niezabudowanego.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z gruntem zabudowanym garażami, przeniesienie przez Gminę prawa wieczystego użytkowania tego gruntu na rzecz byłych najemców podlega opodatkowaniu wg 22% stawki VAT.

Ad. 2. Zgodnie ze stanem faktycznym Gmina zbywa lokal mieszkalny lub użytkowy znajdujący się w budynku wybudowanym w 1960 r. na rzecz najemcy tego lokalu z jednoczesnym oddaniem w wieczyste użytkowanie ułamkowej części gruntu, na którym usytuowany jest budynek.

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz.535) sprzedaż lokali użytkowych podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 z zastrzeżeniem ust. 2 pkt 1 tegoż artykułu.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych z zastrzeżeniem pkt 10 pod warunkiem, że do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przepis art. 43 ust. 2 pkt 1 stanowi, że przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat.

Uwzględniając powyższe Gmina zastosuje zwolnienie od podatku przy dostawie lokalu użytkowego stanowiącego część budynku wybudowanego w latach 60 z zastrzeżeniem art. 43 ust. 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwolnienia od podatku dostaw towarów używanych, nie stosuje się do dostawy towarów w postaci budynków, budowli i ich części – jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Gmina zbywając lokal mieszkalny zastosuje zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zbycie prawa wieczystego użytkowania związane z dostawą lokalu zwolnioną z podatku VAT zgodnie z § 8 ust. 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) korzysta ze zwolnienia z tego podatku. Zgodnie z wyżej cytowanym przepisem zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Ad. 3. W przypadku gdy zostaną spełnione warunki aby lokal użytkowy traktować jako towar używany, dostawa takiego lokalu korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wyłączeniu ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 podlegają lokale użytkowe znajdujące się w budynkach, które nie spełniają warunków towaru używanego.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.