Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie działając na podstawie art.14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 1997r. Nr 137, poz.926 ze zm.) w odpowiedzi na pismo z dnia 12.03.2004r. (data wpływu: 17.03.2004r.) uzupełnione o opłatę skarbową pismem z dnia 20.04.2004r. w sprawie udzielenia informacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych wyjaśnia:

Zapytanie podatnika dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych w przypadku sprzedaży prawa własności budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdy zapłata za nieruchomość jest rozłożona na raty na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży a przeniesienie własności nastąpi dopiero po otrzymaniu całości należności.

Według stanu faktycznego Spółka w dniu 30.12.2003r. aktem notarialnym umowy przedwstępnej sprzedaży zobowiązała się do zbycia nieruchomości po zapłaceniu przez kupującego ustalonej w umowie ceny. Strony ustaliły, że cena sprzedaży nieruchomości będzie płatna w 6 ratach.

Zgodnie z umową Spółka otrzymuje ratalne zaliczki na poczet sprzedaży tej nieruchomości, ale przeniesienie praw własności nastąpi dopiero po zapłacie ostatniej raty.

Zdaniem podatnika, skoro przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.) nie regulują w sposób szczególny zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości przyjęto, iż sprzedawana nieruchomość stanowi dla Spółki odpowiednik towaru. W związku z tym zgodnie z art.12 ust.4 pkt 1 wyżej cytowanej ustawy, otrzymane zaliczki na poczet sprzedaży towaru nie są zaliczane do przychodu .Zgodnie z art.12 ust.3a pkt 1 moment powstania przychodu nastąpi dopiero w chwili wydania towaru tj. przeniesienia własności nieruchomości na podstawie aktu notarialnego. W przypadku jednoosobowej spółki Skarbu Państwa przeniesienie własności może nastąpić jedynie po otrzymaniu całości zapłaty, dlatego otrzymane zaliczki przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność sprzedawanej nieruchomości nie będą stanowiły dla Spółki przychodu.

Stosownie do przepisu art.12 ust.3 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą i działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane. Za datę powstania przychodu o którym mowa w ust.3, zgodnie z art.12 ust.3a pkt 1 ustawy uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpiło wydanie rzeczy lub zbycie praw majątkowych.

Spółka zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której wystawiane były faktury i otrzymywane zaliczki. Zgodnie z art. 535 k.c. „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę". Natomiast w myśl art.158 k.c. (Dz.U. Nr 16 z 1964r. poz.93 ze zm ) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna nie stanowi podstawy do sprzedaży i w konsekwencji do wydania rzeczy lub nieruchomości, jest jedynie przyrzeczeniem sprzedaży

Pobrane zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży nie są podstawą do przeniesienia prawa własności i prawa wieczystego użytkowania gruntów, dlatego też nie powodują powstanie obowiązku podatkowego i nie są przychodami dla Spółki do czasu podpisania aktu notarialnego sprzedaży. Faktury wystawiane przez Spółkę na poszczególne zaliczki nie są zatem podstawą zarachowania ich do przychodów podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych danego okresu, W całości wpłaty tytułem zaliczek będą natomiast zwiększały przychód Spółki w momencie zbycia prawa własności budynków i prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży.

Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności, a nie w chwili otrzymania zaliczek na poczet sprzedaży budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntu. Jednym z zasadniczych elementów konstrukcyjnych podatku jest pojęcie „obowiązku podatkowego". Dopiero bowiem z chwilą zaistnienia obowiązku podatkowego możliwe jest powstanie zobowiązania podatkowego, a w konsekwencji - obowiązku zapłaty podatku.

W związku z powyższym jeżeli stan przedstawiony w zapytaniu jest zgodny ze stanem faktycznym, to stanowisko podatnika jest prawidłowe.