INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2012 r. (data wpływu 31 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 15 lipca 2011 r. Wnioskodawca uzyskał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W celu uzyskania tego prawa sprzedał dotychczasowym lokatorom lokal mieszkalny za cenę 60.000 zł. Dodatkowo na poczet ceny Wnioskodawca uregulował zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem w kwocie 82.000 zł. Zgodnie z zawartą w formie aktu notarialnego „umową sprzedaży w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu” strony postanowiły, że cena sprzedaży będzie uznana za zapłaconą w chwili uzyskania przez Wnioskodawcę lokatorskiego prawa do lokalu poprzez nabycie wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Do fizycznej zapłaty ceny 60.000 zł ze strony kupujących zatem zgodnie z umową nie doszło.

W dniu 21 lipca 2011 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W dniu 1 sierpnia 2011 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostało przekształcone na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wnioskodawca prawo to nabył w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W wyniku niezależnych od Niego okoliczności zdecydował się jednak na sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Sprzedaż nastąpiła w listopadzie 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jak należy ustalić dochód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego... Czy dochodem ze sprzedaży będzie kwota należna Wnioskodawcy od kupujących to prawo majątkowe... Czy też dochodem będzie kwota należna od kupujących pomniejszona o cenę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – rozumiana jako suma dwóch wartości: lokalu mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawcy w kwocie 60.000 zł wydanego w zamian za uzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i sumy spłaconych za poprzednich lokatorów zaległości czynszowych w kwocie 82.000 zł...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi źródło przychodów. Jednocześnie stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane koszty nabycia. Wnioskodawca uważa, że kosztami nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będą zarówno: wartość zbytego lokalu w wysokości 60.000 zł, wydanego w zamian za uzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i sumy spłaconych za poprzednich lokatorów zaległości czynszowych w kwocie 82.000 zł. Nakłady te były niezbędne dla nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przekształconego następnie w sprzedawane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bez ich poniesienia nie byłoby bowiem możliwe uzyskanie tych przychodów. Według Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży dokonanej w listopadzie 2011 r. stanowi różnicę pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży a kosztami nabycia rozumianymi w wyżej opisany sposób. Dodatkowo koszty te zostały udokumentowane w formie aktu notarialnego podpisanego z poprzednimi lokatorami a wydatki w kwocie 82.000 zł – dokumentami zapłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie wartości rynkowej, którym posługuje się dotyczący przychodu art. 19 ust. 1 ustawy zdefiniowane zostało w ust. 3 tego przepisu, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć przykładowo:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 15 lipca 2011 r. Wnioskodawca uzyskał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W celu uzyskania tego prawa sprzedał dotychczasowym lokatorom lokal mieszkalny za cenę 60.000 zł. Dodatkowo na poczet ceny Wnioskodawca uregulował zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem w kwocie 82.000 zł. Zgodnie z zawartą w formie aktu notarialnego „umową sprzedaży w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu” strony postanowiły, że cena sprzedaży będzie uznana za zapłaconą w chwili uzyskania przez Wnioskodawcę lokatorskiego prawa do lokalu poprzez nabycie wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Do fizycznej zapłaty ceny 60.000 zł ze strony kupujących zatem zgodnie z umową nie doszło.

W dniu 21 lipca 2011 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W dniu 1 sierpnia 2011 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostało przekształcone na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wnioskodawca prawo to nabył w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W wyniku niezależnych od Niego okoliczności zdecydował się jednak na sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Sprzedaż nastąpiła w listopadzie 2011 r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz zacytowane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż kosztem uzyskania przychodu w przypadku Wnioskodawcy nie będzie równowartość sprzedanego mieszkania, bowiem przeniesienie własności tego lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze umowy sprzedaży w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a nie w drodze umowy zamiany – co uzasadniałoby uznanie takiego kosztu.

Również uregulowane przez Wnioskodawcę za poprzednich lokatorów zaległe opłaty eksploatacyjne nie spełniają kryterium kosztów uzyskania przychodów określonych w omawianym przepisie, gdyż nie są nakładem zwiększającym wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Poniesiony z tego tytułu wydatek nie stanowi również kosztów nabycia ww. prawa majątkowego.

Reasumując, dochodem z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, podlegającym opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. prawa, określonym stosownie do art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, tj. poniesionymi przez Wnioskodawcę kosztami jego nabycia. Przy czym kwoty uregulowanych zaległości czynszowych oraz wartości sprzedanego lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca nie może uznać jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ponieważ nie mieszczą się w dyspozycji powołanego przepisu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.