W przedstawionym przez Spółkę stanie faktycznym Spółka nabędzie budynek biurowy wraz z większością związanych z nim środków trwałych oraz większością praw i obowiązków związanych z budynkiem, w tym m.in. wynikających z umów najmu oraz depozytami najemców. Budynek ten jest podstawowym aktywem Sprzedającego, zaś najem pomieszczeń znajdujących się w budynku jest jedynym przedmiotem działalności Sprzedającego. Umowy zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Sprzedającego zostaną rozwiązane. Prawa i obowiązki z nimi związane nie zostaną przeniesione na Kupującego. Przedmiotem transakcji pomiędzy Spółką a Kupującym nie są natomiast : gotówka, należności, i zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek oraz zobowiązania podatkowe) oraz nazwa Spółki. Ponadto w związku z omawianą transakcją Sprzedający nie będzie przekazywać Kupującemu ksiąg oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z wyjątkiem wspomnianych umów najmu.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w rezultacie kwestie pracownicze pozostają poza zakresem przedmiotowej transakcji przedmiotowej transakcji.

Zdaniem Spółki powyższa umowa nie będzie stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa, natomiast będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych i korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedmiotowym przypadku istotne znaczenie mają kwestie opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 09.09.2000r. (Dz. U. Nr 41 z 2005r. poz. 399 ze zm.) o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawa użytkowania wieczystego.

Dla rozstrzygnięcia, jak należy zakwalifikować opisaną we wniosku transakcję, zastosowanie ma art. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, stwierdzający w pkt 1, że transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa.

Upoważnione jest zatem posiłkowe posłużenie się przepisem art.55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny /Dz. U. Nr 16 poz 93 z późn. zm. /, który stwierdza, że przedsiębiorstwo to zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności :

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów , oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikających z innych stosunków prawnych

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że ustawodawca wymienia elementy składające się na przedsiębiorstwo jedynie przykładowo, co potwierdza użyty w tym przepisie zwrot „w szczególności”. Ponadto art. 55¹ Kodeksu cywilnego określa, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Dla oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma faktyczny zamiar stron czynności prawnej. W przypadku stanu faktycznego opisanego we wniosku Sprzedający zbywa jeden określony element tego przedsiębiorstwa – własność budynku wraz ze środkami trwałym. Choć element ten stanowi zasadniczą część majątku Sprzedającego, to nie jest tożsamy z „przedsiębiorstwem”. Istotny, w opisywanym stanie faktycznym, jest fakt, że do przedmiotu sprzedaży nie włącza się należności oraz zobowiązań Spółki a także jej nazwy. Znaczące jest również, że nabywca nie otrzyma również ksiąg oraz dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Stanowisko takie znajduje również odzwierciedlenie w orzecznictwie (dla stanu prawnego sprzed 1 maja 2004 r., jednakże zachowujące obecnie aktualność). Zgodnie z tezą wyroku NSA z dnia 6 października 1995r. (SA/Gd 1959/94): „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktyczne nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo (art. 55^1 kc) jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.”

Biorąc pod uwagę, że opisana we wniosku sprzedaż nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku opisanej we wniosku transakcji, należy stwierdzić, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Według ust. 2 pkt 1 tego artykułu, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Ze stanu faktycznego zawartego we wniosku wynika, że przedmiotowa transakcja nie wypełnia warunków zawartych w cytowanych przepisach. Po pierwsze, Sprzedający dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku ze wzniesieniem budynku, a po drugie, od końca roku, którym zakończono budowę nie upłynęło 5 lat.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy, w przedstawionym przez Spółkę stanie faktycznym dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, która to umowa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku z tym zastosowanie będzie miał art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a więc przedmiotowa umowa kupna nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy jedynie kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych kupna opisanego we wniosku Spółki budynku i nie odnosi się do opodatkowania tym podatkiem kupna innych składników majątku Sprzedającego, w tym praw i obowiązków wynikających z umów najmu budynku.