Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jędrzejowie działając na podstawie art. 216 § 1, art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu Pani wniosku z dnia 22 lipca 2005 roku w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, że przedstawione we wniosku stanowisko w punktach 1 i 2 jest prawidłowe natomiast w punkcie 3, 4 i 5 jest nieprawidłowe w części.

Pani J. R. zam. w N. pismem z dnia 22 lipca 2005 r. zwróciła się do Naczelnika tut. Urzędu z zapytaniem w sprawie dotyczącej kosztów uzyskania przychodów od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Wnosząca zapytanie przestawiła stan faktyczny, z którego wynika, że w dniu 28.01.2005 r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w Krakowie.

Od dnia 01.05.2005 r. mieszkanie wynajęła na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdzie najemca ponosi następujące opłaty; odstępne, czynsz, koszty mediów, gaz, prąd.

Najem lokalu opodatkowany jest podatkiem dochodowym według skali podatkowej (zasady ogólne).

Zdaniem podatniczki:

a) można zastosować skrócony okres amortyzacji ( 10 lat ) ponieważ mieszkanie do celów mieszkaniowych było wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy.

b) wartość początkowa środka trwałego stanowi sumę ceny nabycia, podatku od umowy sprzedaży, opłata skarbowa, opłata za dokonanie czynności notarialnej i podatek od towarów i usług.

c) do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć rat oraz odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

d) czynsz i wszystkie opłaty licznikowe można wliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

e) prowadzenie książki przychodów i rozchodów oraz ewidencji środków trwałych jest obowiązkowe.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane przez podatnika do używania na podstawie m. in. umowy najmu zwane środkami trwałymi. W świetle przepisu art. 22j ust. 1 cyt. ustawy podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z zastrzeżeniem, że dla budynków (lokali) i budowli okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat (art. 22j ust. 1 pkt 3).

Budynki (lokale) i budowle uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane, co najmniej przez okres 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 pkt 1).

Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%.

A zatem przedstawione w pkt 1 stanowisko podatniczki w tej sprawie jest prawidłowe.

W oparciu o przepis art. 22b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlega nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania między innymi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp., zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ustala się zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym.

Za wartość początkową uważa się: cenę nabycia, w razie nabycia w drodze kupna, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o opłaty notarialne, skarbowe, podatek VAT, (jeśli wynajmujący nie mógł go sobie odliczyć) odsetki, prowizje i inne.

Przedstawione w pkt 2 stanowisko 2 podatniczki w tej sprawie jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy.

Z pisma wynika, że zaciągnięty przez Panią kredyt bankowy przeznaczony był w całości na sfinansowanie nabycia mieszkania.

Z uwagi na zaistnienie bezpośredniego związku pomiędzy ponoszonym wydatkiem a źródłem przychodu kwota odsetek i ewentualne prowizje od kredytu naliczane do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższają wartość początkową środka trwałego - ustaloną zgodnie za art. 22g ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - będącego podstawą do dokonania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust. 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem kosztem uzyskania przychodów z najmu są jedynie odsetki od zaciągniętego kredytu.

Jak wynika w umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1.05.2005 r. najemca ponosi opłaty za czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty tj. energię elektryczną, gaz, wodę, itp.

Wobec powyższego wynajmujący nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków ponoszonych przez najemcę.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jędrzejowie uznaje stanowisko podatniczki w pkt 4 za nieprawidłowe.

Nieruchomości mieszkalne oraz prawa majątkowe zaliczane odpowiednio do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych muszą być objęte stosowną ewidencją.

Podatnicy dokonujący odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22j (indywidualne ustalenie stawki) są obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Należy podkreślić, że prowadzenie takiej ewidencji jest warunkiem zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów (art. 22n ust. 6 ustawy ).

Zgodnie z art. 24a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Dochody uzyskiwane z tytułu najmu nie są dochodami z działalności gospodarczej.

Wobec powyższego osoby uzyskujące dochody z tytułu najmu lokalu nie są obowiązane do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.