Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Podatnik zamierza nabyć budynek centrum handlowego, prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz związane z budynkiem środki trwałe i wyposażenie. Wraz z budynkiem na Spółkę zostanie przeniesiona większość praw i obowiązków z nim związanych, w tym prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, złożone przez najemców depozyty, należności z tytułu tych umów. Z zakresu transakcji nabycia zostały wyłączone: gotówka, zobowiązania bilansowe podmiotu sprzedającego budynek (w tym zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek), finansowe inwestycje długoterminowe oraz firma sprzedawcy. Nie zostaną również przeniesione na nabywcę prawa i obowiązku wynikające z umów z dostawcami mediów, umowy te zostaną rozwiązane. W opinii Podatnika przedmiotem opisanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo lecz nabycie towaru (budynku wraz ze środkami trwałymi), połączone z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z umów najmu.

Zdaniem Spółki przedmiotowa transakcja sprzedaży nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na fakt, iż jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Naczelnik tut. Urzędu podziela stanowisko Podatnika i wyjaśnia:

W przedmiotowym przypadku istotne znaczenie mają kwestie opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 09.09.2000r. (Dz. U. Nr 41 z 2005r. poz. 399 ze zm.) o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 2 pkt. 6 powołanej ustawy definiuje pojęcie towaru jako rzeczy ruchomej, wszelkich postaci energii, budowli, budynków lub ich części będących przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także gruntu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 w/w ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wynika, iż przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega dostawa towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Definicja ustawowa towarów używanych została zawarta w art. 43 ust. 2 powołanej ustawy: "przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;

2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku."

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego we wniosku Spółki należy stwierdzić, iż nie jest to nabycie przedsiębiorstwa (definicja przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego). Spółka nabywa jeden określony element tego przedsiębiorstwa - własność budynku wraz ze środkami trwałymi. Choć element ten stanowi zasadniczą część majątku Spółki, to nie jest on tożsamy z "przedsiębiorstwem". Przedmiotu transakcji nie stanowi firma sprzedawcy, zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek, finansowe inwestycje długoterminowe czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z opisanego stanu faktycznego wynika również, iż podmiotowi sprzedającemu budynek przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nakładami na wzniesienie budynku. W związku z powyższym nie została spełniona przesłanka konieczna do zastosowania zwolnienia określonego w przepisie art. 41 ust. 1 pkt. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście przytoczonych przepisów należy stwierdzić, iż w przedstawionym przez Spółkę stanie faktycznym następuje dostawa budynku, który jest towarem połączona z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z umów najmu (świadczenie usług). W myśl art. 5 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 11 marca 2004 r. taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym zastosowanie będzie miał art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a więc przedmiotowa transakcja wydania nieruchomości w ramach realizacji umowy zlecenia nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.