W ocenie Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu przedstawione przez Podatnika stanowisko w sprawie jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 ust. 6 tej ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Dostawę towarów stanowią również czynności wymienione w art. 7 ust. 2 powołanej ustawy.
Ocena i interpretacja przedstawionych w zapytaniu czynności mających swoją podstawę w treści zawartych umów cywilno-prawnych, a w tym właściwa ich kwalifikacja, wymaga uprzedniej analizy przepisów prawa cywilnego. Umowa najmu należy do kategorii tzw. umów nazwanych regulowanych wprost przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) - Księga Trzecia Zobowiązania, Tytuł XVII. Zgodnie z treścią art. 659 §1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl art. 675 §1 Kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jednocześnie na podstawie przepisu art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zatem w sensie cywilistycznym, właścicielem budynku posadowionego i wybudowanego w trakcie trwania umowy najmu, pozostaje wynajmujący, z zastrzeżeniem jednakże, że w przypadku gdy wynajmujący zamierza powyższe ulepszenia zachować, obowiązany jest zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony przez Spółkę stan faktyczny należy stwierdzić, że rozliczenie poniesionych przez Spółkę nakładów na budowę budynku na wynajmowanym terenie nie stanowi dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nakłady takie, stanowiące inwestycję w obcym środku trwałym, to suma wydatków poniesionych przez Spółkę, w stosunku do niestanowiącego jej własności środka trwałego, która zmierza do jego ulepszenia. W takim znaczeniu inwestycja ta nie jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, przeniesienie kosztów tej inwestycji na wynajmującego, będącego właścicielem wybudowanego budynku, nie podlega opodatkowaniu jako dostawa towarów. Jednakże w myśl powołanych wyżej przepisów za słuszną należy uznać tezę, że w przedmiotowej sprawie, Spółka jako najemca, zbywając opisane powyżej ulepszenia, świadczy usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem powyższa czynność winna zostać udokumentowana fakturą wystawioną zgodnie z art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisami rozdziału 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 90, poz. 798). Stosownie do §13 ust. 1 ww. rozporządzenia fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem §14 i 15.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Tak więc przedmiotowa usługa, jako nie wymieniona w powołanych powyżej przepisach, opodatkowana będzie 22% stawką podatku od towarów i usług.
Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym Spółka będzie miała obowiązek opodatkować 22 % stawką podatku od towarów i usług wykonanie odpłatnej usługi, jaką stanowiło dokonanie nakładów na gruncie będącym przedmiotem najmu, oraz udokumentować powyższą czynność poprzez wystawienie faktury VAT w terminie 7 dni od dnia rozwiązania umowy najmu.