POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Płocku działając na podstawie art. 14a § 1- 4 w związku z art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz.60 ze zmianami postanawia wydać pisemną interpretację, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zatrzymanego zadatku, w związku z wygaśnięciem umowy przedwstępnej, przedstawione we wniosku z dnia 28.04.2006r. (data wpływu do urzędu 02.05.2006r.) o udzielenie interpretacji, jako nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

1. Stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę: W dniu 4 marca 2003r. pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, a Spółką z o.o. sporządzona została, w formie aktu notarialnego, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni oraz pozostali zbywcy stali się współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w drodze nabycia spadku, co zostało stwierdzone na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu z dnia 20 lipca 1995r. W umowie przedwstępnej zawarcie umowy przenoszącej prawo własności ze zbywców na nabywcę uzależnione zostało od spełnienia szeregu warunków. Jako ostateczny termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w/w nieruchomości oznaczono 31 grudnia 2005r. Z tą datą, w związku z niepodjęciem przez strony umowy negocjacji, co do przedłużenia obowiązywania umowy przedwstępnej, umowa ta wygasła. Na mocy postanowień tejże umowy Spółka z o.o. zobowiązała się do wypłacania każdemu ze zbywców, w tym wnioskodawczyni, tytułem bezzwrotnego zadatku, kwoty po 330,00 zł miesięcznie, począwszy od miesiąca, w którym zawarto umowę, tj. od marca 2003 roku, aż do zawarcia umowy przyrzeczonej lub wygaśnięcia umowy przedwstępnej. Strony ustaliły, iż łączna kwota wypłaconych zadatków zostanie zaliczona na poczet ceny łącznej nabycia nieruchomości. Zgodnie z umową zadatki wypłacane były po upływie każdego okresu miesięcznego obowiązywania umowy, za poprzedni okres miesięczny. Zadatek przestał być wypłacany wraz z wygaśnięciem umowy przedwstępnej, do czego doszło w związku z niespełnieniem się zastrzeżonych w umowie warunków, od których strony uzależniły dojście do skutku umowy przyrzeczonej, tj. z końcem 2005 roku.Wnioskodawczyni w trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej otrzymała tytułem zadatku od Spółki z o.o. łączną kwotę 10.890,00 zł (33 raty, tj. 9 rat za 2003r. i po 12 rat za 2004 i 2005 rok). Wnioskodawczyni wnosi również, iż ani ona, ani inni współwłaściciele nieruchomości nie otrzymali kary umownej przewidzianej w art. 6 ust. 5 umowy, z tego względu, iż umowa przedwstępna wygasła na skutek upływu terminu wskazanego w art. 2 ust. 4 umowy, tj. daty 31 grudnia 2005r., nie zaś w wyniku odstąpienia przez nabywcę od umowy.

2. Przedmiot interpretacji: Wnioskodawczyni zapytuje, czy kwota obejmująca 33 raty po 330,00 zł, uzyskana tytułem bezzwrotnego zadatku, w związku z nie dojściem umowy przyrzeczonej do skutku, stanowi przychód uzyskany z innego źródła przychodów oraz czy należy uznać, że obowiązek zapłaty podatku dochodowego od w/w kwoty powstał z chwilą wygaśnięcia umowy przedwstępnej i tym samym nie dojściem umowy przyrzeczonej do skutku, tj. z dniem 31 grudnia 2005r., zaś wnioskodawczyni uprawniona była do wliczenia tej kwoty do dochodów wykazanych w deklaracji podatkowej za rok 2005?

3. Stanowisko Wnioskodawcy: W ocenie wnioskodawczyni w niniejszej sprawie zastosowanie znajdują przepisy: art. 20, art. 45 i art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z których wynikają następujące skutki podatkowe: - za kwotę z tytułu bezzwrotnego zadatku na poczet ceny łącznej nabycia nieruchomości należy uznać sumę zadatków otrzymanych w latach 2003 - 2005, tj. 33 miesiące po 330 zł każdy. W przypadku dojścia do skutku umowy przyrzeczonej kwota ta miała zostać zaliczona na poczet ceny łącznej nabycia nieruchomości. Wedle wnioskodawczyni przyjęcie takiego rozwiązania uzasadnione jest treścią art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy, który znajdowałby zastosowanie do opodatkowania przychodów uzyskanych przez wnioskodawczynię w przypadku odpłatnego zbycia przysługującego jej udziału w nieruchomości, której dotyczyła umowa przedwstępna, gdyby spełnione zostały wskazane w umowie przesłanki. Zgodnie z dyspozycją tegoż przepisu, przychód z tego źródła nie podlegałby opodatkowaniu w związku z faktem, iż zbycie udziału w nieruchomości nastąpiłoby po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie i wnioskodawczyni nie zapłaciłaby żadnego podatku. Mając na uwadze treść w/w przepisu prawnego wnioskodawczyni uznała, iż kwoty otrzymane od Spółki z o.o. nie podlegają opodatkowaniu, gdyż wedle umowy stanowiły bezzwrotne zadatki, zaliczane na poczet ceny łącznej nabycia nieruchomości. W związku z tym, iż od ceny zbycia nieruchomości współwłaściciele, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie zapłaciliby podatku, tym samym podatek ten nie był należny od kwot otrzymanych tytułem zadatku, który miał być następnie na poczet tej ceny zaliczony.Wnioskodawczyni podkreśla, iż zaliczkowy charakter zadatku wynika z istoty tej instytucji uregulowanej w art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny ( Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią § 2 tegoż artykułu "W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi". Strony w umowie zastrzegły, iż zadatek ten takiemu zaliczeniu będzie podlegał oraz, że jest on bezzwrotny. Wnioskodawczyni, w związku z wygaśnięciem z dniem 31 grudnia 2005r. umowy przedwstępnej i nie dojściem do skutku umowy przyrzeczonej, podjęła decyzję o odprowadzeniu podatku dochodowego w myśl art. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i łączną kwotę zadatku wykazała w deklaracji podatkowej za rok 2005, która została złożona zgodnie z dyspozycją art. 45 ustawy. Jednak zdaniem Wnioskodawczyni kwota obejmująca 33 raty po 330,00 zł każda uzyskana tytułem bezzwrotnego zadatku nie stanowi "przychodu uzyskanego z innego źródła przychodów" i nie ma obowiązku odprowadzania podatku dochodowego od w/w kwoty.

4. Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy: Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z treści art. 394 Kodeksu cywilnego wynika, że znaczenie zadatku jest różne w zależności od tego czy umowa została, czy nie została wykonana. W pierwszym przypadku uiszczony zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia strony, która go dała lub podlega zwrotowi. Natomiast w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Prawo to jednak nie przysługuje, jeśli umowa została rozwiązana albo gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W takich okolicznościach zadatek powinien być zwrócony bez obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż strony w umowie przedwstępnej zastrzegły, że zadatek w przypadku dojścia do skutku umowy przyrzeczonej ulega zaliczeniu na poczet ceny nabycia nieruchomości, natomiast w przypadku nie dojścia umowy do skutku jest on bezzwrotny.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni nabyła prawo do zatrzymania otrzymanego zadatku i korzystając z tego uprawnienia uzyskała przysporzenie majątkowe, co ma określone konsekwencje podatkowe. Zgodnie bowiem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody osób fizycznych, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Żaden z powyższych przepisów nie wyłącza opodatkowania przychodu osiągniętego z tytułu zadatku zatrzymanego w związku z niewykonaniem zobowiązania przez strony umowy. Powyższe oznacza, iż zatrzymany zadatek stanowi podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy. Osiągając dochód tego rodzaju, podatnik sam musi pamiętać o jego wykazaniu w zeznaniu podatkowym obok innych dochodów uzyskanych w roku podatkowym, a podlegających opodatkowaniu według skali podatkowej (art. 27 ust. 1 ustawy). Dochód do opodatkowania, stanowiący nadwyżkę przychodu nad kosztami jego uzyskania, ustala się przy zastosowaniu ogólnych reguł określonych w ustawie.

W szczególności do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu, które nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy, jako podlegające wyłączeniu z tej kategorii kosztów. Rozliczeniu w zeznaniu podatkowym podlegają dochody osiągnięte w roku podatkowym. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , przychodami są, z pewnymi wyjątkami, pieniądze i wartości pieniężne otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym. Rozpatrując przedstawiony przez Wnioskodawczynię stan faktyczny dotyczący zaliczenia do przychodów otrzymywanego zadatku w okresie od 2003 do końca 2005 roku ( dnia wygaśnięcia umowy), należy stwierdzić, iż w w/w okresie gdy Wnioskodawczyni otrzymywała zadatek nie było możliwe jednoznaczne rozstrzygnięcie charakteru tego świadczenia.

W zależności od okoliczności faktycznych zadatek mógł (w razie wykonania umowy przyrzeczonej) zostać zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i tym samym stałby się częścią przychodu osiągniętego z tego tytułu, który jak wynika z danych przedstawionych przez Wnioskodawczynię zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie stanowiłby przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ zdarzenia umożliwiające ocenę faktycznego wystąpienia przysporzenia majątkowego oraz kwalifikację przychodu do określonego źródła przychodów zaistniały dopiero 31 grudnia 2005 r., wobec tego przychód z tytułu zatrzymania zadatku w związku z niewykonaniem umowy przyrzeczonej Wnioskodawczyni powinna zaliczyć do przychodów 2005 roku.

Biorąc pod uwagę powyższe tutejszy organ podatkowy stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawczyni stwierdzające, iż kwota uzyskana tytułem bezzwrotnego zadatku nie stanowi przychodu i nie ma obowiązku odprowadzania podatku dochodowego od tej kwoty jest nieprawidłowe i w związku z tym postanowił, jak w sentencji. Niniejszej interpretacji udzielono bez rozpatrywania załączonych do wniosku kserokopii pism.

Interpretacja niniejsza dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń. Interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia. Interpretacja traci moc w momencie zmiany stanu prawnego.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Płocku w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).