Postanowienie

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 25.05 2006 r. (data wpływu do tut. Organu podatkowego 26.06.2006 r.) uzupełnionym w dniu 7.07.2006 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stwierdza, że przedstawione we wniosku stanowisko nie jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 25.05.2006 r. (wpływ do tut. Organu 26.06.2006 r.) zwrócił się Pan z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1985 roku został Pan członkiem Zrzeszenia ... i wpłacił Pan kwotę 92.400 (starych złotych) na poczet nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr ../.. o pow. 4,31 m2. Na przedmiotowej działce został wybudowany budynek mieszkalny, którego budowa została zakończona w 1996 roku. W okresie od 25.03.1996 r. do 29.08.2005 r. mieszał Pan w tym budynku.
Do dnia zakończenia budowy, działka nr (...) na której został wybudowany budynek nie została Panu oddana w wieczyste użytkowanie. Dopiero na podstawie Orzeczenia Sądu Rejonowego z dnia 16.11.2004 roku stał się Pan użytkownikiem wieczystym przedmiotowej działki.
Ponieważ ww. Zrzeszenie nie dokonało zapłaty za wykonane roboty niwelacyjne i drogowe, wierzyciel wniósł sprawę do Sądu Gospodarczego, który w dniu 20.09.2003 r. zaocznym wyrokiem zasądził od Zrzeszenia na rzecz wierzyciela zapłatę należności wraz z odsetkami i kosztami procesu sądowego. Zasądzona kwota została wpisana jako hipoteka przymusowa na nieruchomości o której mowa w przedmiotowym wniosku ponieważ na ten dzień Zrzeszenie ... było wieczystym użytkownikiem jedynie tej działki.
Obecnie przedmiotowa nieruchomość jest obciążona hipoteką której nie jest Pan w stanie spłacić, zamierza więc Pan sprzedać tę nieruchomość. Pana zdaniem sprzedaż tej nieruchomości nie będzie objęta zryczałtowanym podatkiem dochodowym ze względu na fakt uzyskania w 1996 roku prawa do użytkowania budynku mieszkalnego jak i dokonanej w 1985 roku wpłaty na poczet prawa do użytkowania wieczystego działki budowlanej.

Na podstawie przedstawionego w piśmie stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście uprzejmie informuje, iż zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2;
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych; prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
c) prawa użytkowania wieczystego gruntów,jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości praw majątkowych określonych w lit a)-c) - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, t. j. art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z tymi przepisami, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego odpłatne zbycie nieruchomości oznacza zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, gdy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (nieruchomości budynkowe). Te „nieruchomości budynkowe" nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.
Na podstawie art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny (k.c.) odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika.
W takim przypadku w myśl art. 50 k.c. w związku z art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków jest jako prawo związana z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa. W tym miejscu należy podkreślić, że prawo wieczystego użytkowania gruntu ma charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Należy przez to rozumieć, że budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego lub znajdujący się na oddanym mu w użytkowanie wieczyste gruncie stanowi jego własność. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego stają się odrębnymi nieruchomościami także wówczas, gdy ich wybudowanie nastąpiło niezgodnie z umową o ustanowieniu użytkowania wieczystego.W przypadku gruntu zabudowanego, odrębna własność budynku przysługuje użytkownikowi wieczystemu od chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego, co następuje z momentem wpisania tego prawa do księgi wieczystej; w pozostałych przypadkach - od chwili wzniesienia budynku z tym, że do powstania nieruchomości budynkowej nie jest wymagany wpis do księgi wieczystej.

Jak wynika z opisanego wyżej stanu faktycznego, prawnym użytkownikiem gruntu na którym został wybudowany budynek został Pan dopiero w 2004 roku. Do dnia 14.11.2004 roku prawo to przysługiwało Zrzeszeniu.Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie". Potoczne rozumienie tego słowa jest bardzo szerokie. Oznacza ono każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.
Jak wynika z ww. przepisów prawa, prawo własności budynku mieszkalnego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią samodzielny przedmiot władania. Dlatego bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 punkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odrębnie dla nabycia gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, prawo użytkowania wieczystego zostało przez Pana nabyte w 2004 roku a zakończenie budowy budynku mieszkalnego nastąpiło w roku 1996.
Wobec powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego bedzie wolny od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, natomiast przychód ze zbycia prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki, na której został wzniesiony budynek mieszkalny, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego prawne nabycie będzie podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, t. j. gdy sprzedaż tego prawa nastąpi do końca 2009 roku.
Ponadto, gdy zbycie tej nieruchomości nastąpi przed końcem 2009 roku, w akcie notarialnym dotyczącym zbycia tej nieruchomości należy określić odrębnie wartość budynku mieszkalnego i wartość prawa do użytkowania wieczystego działki.

Mając na uwadze powyższej Pana stanowisko w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu nie jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla Wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.
Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.