POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kartuzach działając w oparciu o przepisy art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 21.11.2005 r. (data wpływu do tut. Organu podatkowego 16.12.2005 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego poprzez określenie, czy:

1. zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we wspólnocie na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej są przychodami, o których mowa w art. 12 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, są kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
2. dochodem, o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej i przychodami z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części nieruchomości wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat

stwierdza,

że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

W dniu 16.12.2005 r. do tutejszego Organu podatkowego wpłynął wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 21.11.2005 r., w trybie art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Podatnika.

Stan faktyczny scharakteryzowany przez podatnika przedstawia się następująco:

Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości przy ul. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie, nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie ustawy o własności lokali. Środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nie stają się w żadnej chwili własnością Wspólnoty, pozostają one własnością członków Wspólnoty.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej wysokości, jaka wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości.

Na mocy art. 17 ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej. Po zakończeniu roku kalendarzowego Wspólnota Mieszkaniowa przedkłada właścicielom lokali rozliczenia z zebranych środków i poniesionych wydatków polegające na wyliczeniu, w jakiej części wydatków Wspólnoty partycypuje każdy z jej członków (odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości).

Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje ponadto, na mocy umowy najmu, pieniądze od najemcy pomieszczenia znajdującego się w części wspólnej nieruchomości. Najemca nie jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. W celu pozyskania najemcy Wspólnota Mieszkaniowa poniosła wydatki polegające na przeprowadzeniu prac remontowych w pomieszczeniu będącym przedmiotem najmu, a także ponosi bieżące koszty ogrzewania i oświetlenia przedmiotowego pomieszczenia.

W stosunku do osób zalegających z opłatami lub wnoszących je po terminie określonym w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, tj. 10 każdego miesiąca z góry, Wspólnota Mieszkaniowa nalicza odsetki ustawowe w wysokości określonej rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 stycznia 2005 r. w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych (Dz. U. z 2005 r. Nr 3, poz. 16). Jeżeli dłużnicy nie opłacają naliczonych odsetek w terminach wskazanych w notach odsetkowych, wówczas Wspólnota Mieszkaniowa zleci dochodzenie długu wyspecjalizowanemu biuru prawnemu, które obciąży ją kosztami wykonanych usług.

W myśl art. 14a §1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemne zapytanie podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W związku z wątpliwościami dotyczącymi zakwalifikowania zaliczek wpłacanych na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do przychodów, a kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do kosztów uzyskania przychodów oraz wątpliwościami w zakresie określenia dochodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Podatnik wystąpił do tut. Organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego poprzez wskazanie, czy:

1. zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we wspólnocie na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) są przychodami, o których mowa w art. 12 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, są kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
2. dochodem, o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej i przychodami z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części nieruchomości wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat.

Zdaniem Wnioskodawcy opłaty z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej odnoszą się do wewnętrznych rozliczeń właścicieli lokali, wynikających z faktu współwłasności wspólnego przedmiotu- w tym wypadku nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej- i jako takie stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej przez jej członków (stanowisko takie zajęło Ministerstwo Finansów w piśmie PP-811/912/03/JW. Z 23 grudnia 2003 r.).

Z tego powodu opłaty te nie stanowią przychodów, o których mowa w art. 12, 13 i 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaś koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przychodem Wspólnoty Mieszkaniowej są natomiast należne kwoty z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy nie są jeszcze opłacone, a także opłacone odsetki od nieterminowego regulowania należności, gdyż obydwie te pozycje nie stanowią wewnętrznego rozliczenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zdaniem Wspólnoty, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu oraz koszty ponoszone w trakcie najmu wynikające z treści zawartej umowy lub niezbędne w celu utrzymania tego źródła przychodu.

Podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Koszty, które składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną zostały wymienione w art. 14 w/w ustawy o własności lokali (cyt.): Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy."

Z uwagi na użyte przez ustawodawcę sformułowanie "w szczególności" należy rozumieć, że kosztami zarządu nieruchomością wspólną będą także inne koszty, które nie zostały enumeratywnie wymienione w tym przepisie, a dotyczące nieruchomości wspólnej.

Przychodami wspólnoty mieszkaniowej będą wpłaty właścicieli lokali na pokrycie tych kosztów zarządu. Oprócz wpłat członków wspólnoty, przychodem wspólnoty są także wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, tj. np. z tytułu najmu, jak w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pod względem podatkowym wszystkie wpływy są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem, gdyż stosownie do przepisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) (cyt.): "Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe." Zgodnie z art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (cyt.): "Za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne."

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (cyt.): "Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.( .)".

Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej powstanie różnica między uzyskanymi przychodami, a poniesionymi kosztami, to różnica ta w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (cyt.): "Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą."

Należy nadmienić, że stanowisko zajęte przez Ministerstwo Finansów w piśmie nr PP-811/912/03/JW z dnia 23 grudnia 2003 r. jest interpretacją w sprawie rozliczeń podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe i nie ma bezpośredniego zastosowania w podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast wysokość odsetek ustawowych określa aktualnie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 13 października 2005 r. w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych (Dz. U. Nr 201, poz. 1662).

W ocenie tutejszego Organu podatkowego stanowisko zajęte przez Wspólnotę Mieszkaniową jest nieprawidłowe.