POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60, ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław – Śródmieście stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2006 r., który wpłynął 29 grudnia 2006 r., o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej tego czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w ramach której znajduje się wielostanowiskowe pomieszczenie garażowe, oraz miejsca postojowe na powierzchni działki w ramach zagospodarowania terenu i bez dodatkowo wyodrębnionej opłaty (w cenie lokalu), ustanawiane jest prawo do korzystania z miejsc postojowych zarówno w pomieszczeniu garażowym jak i na terenie działki, na zasadzie podziału do użytkowania (quad usum), do całej transakcji sprzedaży ma zastosowanie stawka podatku VAT 7% - jest prawidłowe
UZASADNIENIE
W dniu 29 grudnia 2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław – Śródmieście wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Załączona do wniosku umowa nie była przedmiotem oceny dokonywanej przez tut. Organ, gdyż ta, zgodnie z trybem udzielania interpretacji, oparta została na opisie stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14 a § 4 cyt. ustawy udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Spółka rozpoczęła inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych (PKOB 112). Budynki będą podpiwniczone, na poziomie -1 znajdować się będą podziemne pomieszczenia garażowe wielostanowiskowe, stanowiące jedną powierzchnię, na której liniami zaznaczone są miejsca parkingowe oraz zamknięte boksy garażowe, które stanowią pomieszczenia i docelowo będą pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych.
Na kondygnacjach naziemnych usytuowane będą lokale mieszkalne. Jednolita oferta sprzedaży dotycząca tej inwestycji obejmować będzie łączną sprzedaż przez Podatnika:
• lokali mieszkalnych,
• komórek lokatorskich jako pomieszczeń przynależnych do lokali i
• udziału w nieruchomości wspólnej, w ramach której, niektórzy nabywcy, bez dodatkowo wyodrębnionej opłaty (w cenie lokalu), będą mieli prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego w podziemnym pomieszczeniu garażowym, oraz na powierzchni terenu w ramach zagospodarowania terenu, na zasadzie podziału do użytkowania (quad usum) podziemnego pomieszczenia garażowego i miejsc postojowych na powierzchni działki, powodującego przyporządkowanie określonego miejsca postojowego do określonego lokalu wraz z wpisem tego prawa w dziale III księgi wieczystej. Ilość miejsc postojowych jest mniejsza od ilości lokali mieszkalnych.
• Przynależnych boksów garażowych – tj. garaży zabudowanych ścianami, stanowiących pomieszczenie przynależne w rozumieniu ustawy o własności lokali.
Spółka pyta czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w ramach której znajduje się wielostanowiskowe pomieszczenie garażowe oraz miejsca postojowe na powierzchni działki w ramach zagospodarowania terenu i bez dodatkowo wyodrębnionej opłaty (w cenie lokalu) ustanawiane jest, prawo do korzystania z miejsc postojowych zarówno w pomieszczeniu garażowym jak i na terenie działki, na zasadzie podziału do użytkowania (quad usum), do całej transakcji sprzedaży ma zastosowanie stawka podatku VAT 7%.
W treści wniosku wskazano, że w ramach prowadzonej działalności Spółka dokonuje na rzecz każdego klienta sprzedaży części obiektu budownictwa mieszkaniowego w postaci lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej (PKOB 112). Wchodzący w skład zbywanego lokalu mieszkalnego udział w nieruchomości wspólnej wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego stanowi immanentną cześć lokalu jako prawo związane. Podkreślono, że z uwagi na położenie pomieszczenia garażowego w strukturze architektonicznej domu wielorodzinnego oraz bezpośrednie wewnętrzne połączenie tego pomieszczenia z innymi pomieszczeniami w budynku oraz brak wyodrębnienia przedmiotowego pomieszczenia jako odrębnego lokalu – nie można korzystać z tego pomieszczenia (jako samodzielnej nieruchomości, samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali) odrębnie i niezależnie od samych lokali mieszkalnych. Tym samym, udział we współwłasności pomieszczenia garażowego nabywany w ramach transakcji nabycia przez klientów Spółki lokalu mieszkalnego, nie stanowi odrębnego przedmiotu obrotu (odrębnej nieruchomości, samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, stanowiącego lokal użytkowy), i nie może być nabyty niezależnie od lokalu. W tym kontekście, w opinii Spółki przedmiotowe pomieszczenie garażowe nie może funkcjonować w obrocie jako samodzielny przedmiot obrotu.
Wyrażając własne stanowisko w sprawie Spółka stwierdza: przedmiotem dokonywanej przez Spółkę transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z nierozerwalnie związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej m. in. pomieszczenia garażowe, zagospodarowanie terenu, w tym parking naziemny, klatki schodowe, szyby wind, itp. dla potrzeb opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest dostawa jednorodnej części obiektu budownictwa mieszkaniowego. W szczególności, przedmiotem transakcji sprzedaży dokonywanej przez Spółkę nie jest dostawa części obiektu budownictwa mieszkaniowego i lokali użytkowych. Wobec powyższego zdaniem wnioskodawcy, wskazana powyżej dostawa części obiektu budownictwa mieszkaniowego w postaci lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (PKOB 112) powinna stosownie do art. 146 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2007 r. podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki 7%.
W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław – Śródmieście stanowisko Podatnika należy uznać za prawidłowe.
Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.
Natomiast, w myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, obiektami budownictwa mieszkaniowego są budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 -budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.
Ze złożonego wniosku wynika, iż przedmiotem transakcji jest łączna sprzedaż lokali mieszkalnych, komórek lokatorskich jako pomieszczeń przynależnych do lokali oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Ponieważ pojęcia te nie zostały zdefiniowane w ustawie o podatku od towarów i usług, należy odwołać się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Art. 2 ust. 4 przywołanej ustawy stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi". Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Z kolei w myśl art. 3 ust. 1 cyt. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Natomiast z ust. 2 tego artykułu wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Z treści wniosku wynika, że w przedmiotowych budynkach wielorodzinnych znajdują się wielostanowiskowe pomieszczenia garażowe (na poziomie -1), w których, w ramach udziału w nieruchomości wspólnej, ustanawiane jest, bez dodatkowo wyodrębnionej opłaty, prawo do korzystania z miejsca postojowego, na zasadzie podziału do użytkowania. Co oznacza, że nabywca, bez dodatkowej opłaty, będzie miał prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego w podziemnym pomieszczeniu garażowym. Określone miejsce postojowe będzie przyporządkowane do określonego lokalu. Prawo do wyłącznego korzystania z tego miejsca będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej. Przy czym nie do wszystkich lokali mieszkalnych będzie przypisane prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, bowiem ilość miejsc postojowych jest mniejsza do ilości lokali mieszkalnych.
Należy zwrócić uwagę, iż w analizowanym przypadku nie dochodzi do sprzedaży miejsc postojowych, które stanowią część wspólną nieruchomości.
Ponadto należy zauważyć, że jak wynika z opisu stanu faktycznego, prawo do korzystania z miejsca postojowego jest nierozerwalnie związane z nabyciem określonego lokalu mieszkalnego, powoduje jego przyporządkowanie do lokalu wpisane w dziale III księgi wieczystej. Prawo to uzyskują bowiem tylko właściciele poszczególnych lokali, z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali mieszkalnych, a ponadto prawo to nie wiąże się z dodatkowo wyodrębnioną opłatą. Tym samym prawo to nie stanowi odrębnego od lokalu mieszkalnego, przedmiotu obrotu. Nie jest bowiem możliwe wyodrębnienie tego prawa od własności lokalu, a zatem nie może ono być przedmiotem odrębnej sprzedaży.
Ponadto należy mieć na uwadze to, że na gruncie prawa cywilnego opisana sprzedaż stanowi jedną czynność. Nie należy zatem dokonywać „sztucznego” podziału tej transakcji wyłącznie na potrzeby podatku od towarów i usług.
Stanowisko takie znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 9 listopada 2005 r. (III SA/Wa 2516/05) Wojewódzki Sąd Administracyjny, określając pojęcie „miejsca postojowego” stwierdził, że stanowi ono wydzielone z części podziemnej budynku mieszkalnego fragmenty powierzchni budynku, stanowiącego w całości, zgodnie z umową sprzedaży, współwłasność wspólnych części budynków i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku współwłaścicieli poszczególnych lokali, na których właścicielom konkretnego lokalu mieszkalnego przysługuje uprawnienie do zaparkowania samochodu. WSA w orzeczeniu tym wskazał, iż w takim przypadku nie ma możliwości nabycia (a więc i zbycia) lokalu mieszkalnego bez prawa do korzystania z miejsca postojowego. Wyodrębnione miejsca postojowe nie mogą być bowiem przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, gdyż nie stanowią samodzielnych lokali użytkowych, ze względu na fakt, iż nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie budynku. Zdaniem WSA z punktu widzenia przepisów podatkowych, sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług, właściwej dla lokalu mieszkalnego. WSA wskazał, iż nie można dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży.
Biorąc zatem pod uwagę wskazane przepisy oraz przestawiony stan faktyczny, należy wskazać, iż do całości przedmiotowych transakcji tj.: do łącznej sprzedaży lokali mieszkalnych, komórek lokatorskich jako pomieszczeń przynależnych do tych lokali oraz udziału w nieruchomości wspólnej, w ramach którego nabywcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego w podziemnym pomieszczeniu garażowym, a także z miejsca postojowego na powierzchni działki, do 31 grudnia 2007 r. będzie miała zastosowanie stawka podatku od towarów i usług w wysokości 7%, zgodnie z przywołanym art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, oraz z art. 29 ust. 5 tej ustawy, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zgodnie z art. 14 a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania postanowienia.
Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja, nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.