P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 w związku z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Pracy z dnia 14 marca 2007 r. (data wpływu do Urzędu Skarbowego Warszawa-Wola 21 marca 2007 r.), przekazanego do Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie przy piśmie nr 1440-RDP/422/BS/44927/2007 z dnia 16 kwietnia 2007 r. (data wpływu 19 kwietnia 2007 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Podatnika w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych, Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie

p o s t a n a w i a

uznać stanowisko Spółdzielni za nieprawidłowe w części, w jakiej odnosi się do zaliczania do kosztu wytworzenia środka trwałego, o którym mowa w art. 16g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym, wydatków poniesionych na nabycie istniejących nakładów, które następnie zostaną zlikwidowane.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia Pracy jest producentem produktów farmaceutycznych oraz kosmetyków.

Aktualnie, obserwując boom na rynku mieszkaniowym oraz prognozy wskazujące, że będzie on trwać jeszcze przez kilka najbliższych lat, zarząd Spółdzielni rozważa możliwość zrealizowania inwestycji na tym rynku. Inwestycja miałaby polegać na nabyciu gruntu, wybudowaniu osiedla mieszkaniowego, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych, z ewentualnym pozostawieniem sobie zarządu nieruchomości.

Podejmując wstępne działania w opisanym powyżej zakresie, Spółdzielnia zidentyfikowała nieruchomość, na której mogłaby zrealizować swoje plany. Aktualnie przedmiotowa nieruchomość ma status działki przemysłowej, na której została rozpoczęta inwestycja w postaci budowy budynku fabrycznego (biurowo-produkcyjno-magazynowego). Tym niemniej, zgodnie z informacjami otrzymanymi od właściciela, co zostało również potwierdzone przez właściwe organy administracyjne, nie byłoby problemu z uzyskaniem zmian w zakresie planów zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji uzyskania zezwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Właściciel nieruchomości deklaruje, że jako jeden z warunków zbycia nieruchomości jest gotowy pozyskać stosowne warunki zabudowy dla nieruchomości, które byłyby potrzebne nabywcy do realizacji swojej inwestycji.

Aktualny stan nieruchomości od strony technicznej jest następujący: opracowano projekt budowlany oraz wielobranżowy projekt wykonawczy, uzyskano warunki przyłączy od gestorów sieci mediów, wykonano przełożenie sieci cieplnej kolidującej z budowanym obiektem, zostały przygotowane fundamenty pod budowę budynku fabrycznego (wykonano prace ziemne i konstrukcje żelbetowe stanu “0” z izolacją ścian oraz kanalizację stanu „0” z wyprowadzeniem do poziomu posadzki). Ponadto teren budowy został ogrodzony, jest oświetlony i posiada doprowadzenie wody oraz energii elektrycznej. Wstępne analizy techniczne potwierdzają możliwość wykorzystania znacznej części już istniejącej infrastruktury do realizacji inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego (wykonany poziom stanu „0” był w przeważającej części przewidziany pod garaże). Przydatność określonych elementów wykonanych robót oraz opracowań projektowych zostanie zweryfikowana na etapie opracowania projektu zamiennego, inne prawdopodobnie będą musiały być usunięte.

Właściciel nieruchomości jest zainteresowany jej zbyciem, ale jedynie w stanie, w jakim się ona aktualnie znajduje, tj. wraz z kompletną dokumentacją architektoniczną i techniczną (projekty, opracowania etc.) dotyczącą realizowanej inwestycji oraz ze wszystkimi pozyskanymi pozwoleniami.

W tak opisanym stanie faktycznym Spółdzielnia chce przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości uzyskać potwierdzenie interpretacji przepisów podatkowych dotyczących pewnych aspektów transakcji na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mianowicie że:

1. W związku z powyższym, że Spółdzielnia zamierza na nabytej nieruchomości zrealizować zupełnie inne zadanie gospodarcze niż aktualny właściciel, podejmowane w przyszłości działania, polegające na likwidacji części nabytych uprzednio nakładów oraz niewykorzystania niektórych ze składników dokumentacji technicznej i prawnej, nie będą traktowane jako inwestycja zaniechana w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 41 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

2. Wartość wydatków poniesionych na nabycie istniejących nakładów, które następnie zostaną zlikwidowane w procesie inwestycyjnym, jak również koszty poniesione na ich likwidację oraz koszty niewykorzystanej dokumentacji będą stanowić koszt wytworzenia nowej inwestycji na podstawie art. 16g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ad. 2

Użycie przez ustawodawcę w art. 16g ust. 4 ustawy zwrotu, że do kosztu wytworzenia środka trwałego zalicza się “inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych” oznacza zdaniem Spółdzielni, iż katalog wydatków, poniesionych w związku z wytworzeniem środka trwałego, powiększających jego wartość początkową, jest otwarty. Tak więc do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego zalicza się ogół kosztów poniesionych w związku z jego wytworzeniem od momentu rozpoczęcia inwestycji aż do momentu przekazania środka do używania. W sytuacji, gdy istnieje funkcjonalny, przyczynowo-skutkowy związek między likwidacją starego środka trwałego a wytworzeniem innego, to nieumorzona wartość likwidowanego obiektu wraz z kosztami tej likwidacji powinna być zaliczana do kosztów wytworzenia nowobudowanego środka trwałego.

W ocenie Wnioskodawcy należy zatem uznać, że wszystkie wydatki związane z realizacją inwestycji, tj. zakup nieruchomości wraz z naniesieniem oraz kompletną dokumentacją architektoniczną, techniczną oraz wydanymi zezwoleniami, dającymi prawo do nieruchomości dla potrzeb nowego zadania gospodarczego, powinny być traktowane jako koszty wytworzenia inwestycji.

Po zapoznaniu się z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, uznając stanowisko Spółdzielni za nieprawidłowe w zakresie zaliczania do kosztu wytworzenia, o którym mowa w art. 16g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wydatków poniesionych na nabycie istniejących nakładów, które następnie zostaną zlikwidowane (w tym związanych ze sporządzeniem i uzyskaniem stosownej dokumentacji), Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie wyjaśnia, co następuje:

Ad. 2

Zgodnie z definicją kosztów uzyskania przychodów zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) za koszty uzyskania przychodów uznaje się koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Zauważyć należy, że zdefiniowanie celu osiągnięcia przychodu nie może być traktowane jedynie w kategoriach formalnych, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w przywołanym przepisie art. 15 ust. 1 w/w ustawy nie wymaga wykazania, że konkretny przychód jest skutkiem poniesienia określonego kosztu.

Zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę:

– przeznaczenie wydatku, oraz

– potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Zaznaczyć jednak należy, że możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien przewidzieć, iż wydatek ten spodziewanego przychodu nie przysporzy.

Możliwość zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów - jak to zostało wskazane powyżej - uzależniona jest również od tego, aby dany wydatek nie był wymieniony w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy podatnik nabywa nieruchomość w postaci gruntu, nie ma prawa zaliczyć wydatków na nabycie takiego gruntu do kosztów uzyskania przychodów, z uwagi na fakt, że zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydatki na nabycie gruntów nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te jednakże zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodów w momencie ich odpłatnego zbycia.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Spółdzielnia planuje nabyć nieruchomość, na której następnie chce zrealizować inwestycję w postaci wybudowania osiedla mieszkaniowego. Jednocześnie do kosztu wytworzenia tego osiedla zamierza zaliczyć planowane przez siebie wydatki na nabycie istniejących nakładów na przedmiotowej nieruchomości poniesione przez aktualnego jej właściciela w celu zrealizowania inwestycji w postaci budynku fabrycznego. Powołuje się przy tym na treść art. 16g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że za koszt wytworzenia środka trwałego można uznać również tzw. inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

W ocenie tutejszego organu podatkowego, brak jest podstaw do zaliczenia wartości w/w nakładów inwestycyjnych poniesionych na wytworzenie budynku fabrycznego do kosztu wytworzenia inwestycji w postaci osiedla mieszkaniowego.

Wymienione bowiem przez Wnioskodawcę nakłady inwestycyjne (które Spółdzielnia planuje nabyć na skutek dotychczasowych ustaleń z potencjalnym zbywcą) należy potraktować jako koszty związane z zakupem przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 16g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (wskazującym co będzie się składało na wartość początkową nabywanego gruntu) za cenę nabycia uważa się wartość należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego. Zatem nakłady inwestycyjne poczynione przez potencjalnego zbywcę w związku z planowanym postawieniem budynku fabrycznego – jako koszty związane z zakupem – będą powiększały wartość początkową przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego stosownie do treści art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie stanowią kosztu uzyskania przychodów, podobnie jak grunt, z którym są związane.

W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie postanawia jak na wstępie.

W pozostałym zakresie wniosku odpowiedź zostanie udzielona odrębnymi postanowieniami.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego przez Spółdzielnię w złożonym wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia.

W związku z art. 14b § 1-2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 i art. 239 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa).