POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 216 i art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 28.06.2007r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania art. 22g ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w indywidualnej sprawie - Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów postanawia uznać stanowisko Wnioskodawcy wyrażone we wniosku – za nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28.06.2007r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w kwestii sposobu ustalenia wartości początkowej budynku mieszkalnego dla celów odpisów amortyzacyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 22.12.2005r. Wnioskodawca nabył 50% udziału we współwłasności budynku mieszkalnego usytuowanego na działce będącej w użytkowaniu wieczystym. Zakup domu sfinansowany został kredytem, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Jako kredytobiorca występował zarówno Wnioskodawca, jak i drugi współwłaściciel, który również nabył udział stanowiący 50% własności budynku. Jednocześnie Strona zaznacza, że przed nabyciem powyższego domu jego sytuacja formalno – prawna była bardzo skomplikowana, gdyż na hipotekę wchodzili kolejni komornicy, a byłym właścicielom groziła egzekucja. W latach ubiegłych Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem przeprowadzili gruntowny remont, gdyż od lat osiemdziesiątych, tj. od czasu, gdy budynek został wybudowany, nie był on poddany praktycznie żadnej renowacji. Wymienione zostały między innymi: pokrycie dachu, wszelkie instalacje (prąd, woda, c.o.), okna, drzwi, podłogi, a ponadto od nowa wykonane były łazienki. W efekcie budynek zmienił swój charakter z domu „do remontu”, zaniedbanego pod względem faktycznym i prawnym na nowoczesny i świeżo wykończony budynek, wolny od problemów prawnych. W konsekwencji powyższego, faktyczna wartość nieruchomości na dzień dzisiejszy znacząco odbiega od ceny wynikającej z aktu notarialnego, na podstawie którego została ona nabyta. Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, że powyższy remont finansowany był częściowo z w/w kredytu, a częściowo z „funduszu remontowego”, który stanowił połączone oszczędności współwłaścicieli. W przypadku robót, w stosunku do których Stronie zależało na gwarancji i rękojmi tj. wymiany okien, drzwi, dachu, kaloryferów oraz części prac budowlanych – współwłaściciele żądali faktur. Wnioskodawca zaznacza jednakże, że nie wszystkie wydatki są udokumentowane, gdyż nie zachowano paragonów dotyczących zakupów dokonywanych bezpośrednio w hipermarketach budowlanych (np. farb, których koszt wyniósł w sumie kilkanaście tysięcy złotych), jak również w przypadku znacznej ilości drobnych prac budowlanych. Ponieważ współwłaściciele nie działają w formie spółki, jak również nie są małżeństwem, poszczególne umowy i faktury zawierane były raz z jednym z nich, raz z drugim, w zależności od tego, który w danym momencie miał czas i możliwość dopilnowania wykonania danej usługi. Powyższe nie ma jednak przełożenia na fakt, iż wkład każdego ze współwłaścicieli w remont był adekwatny do udziału we współwłasności, co w konsekwencji oznacza, że nie zostały zachwiane proporcje dotyczące współwłasności. Jednocześnie Strona podkreśla, że nie jest w stanie wycenić pewnych poniesionych kosztów, ani przyporządkować ich konkretnemu współwłaścicielowi. Ze względów finansowych w czerwcu 2007 roku współwłaściciele podjęli decyzję o oddaniu tego domu do wynajęcia i podpisali umowę najmu. Z uwagi na fakt, iż uzyskany dochód z tytułu najmu rozliczany będzie na zasadach ogólnych, współwłaściciele zamierzają zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od powyższego budynku mieszkalnego. Wnioskodawca podkreśla także, że wydatki na remont ponoszone były wyłącznie do dnia oddania domu do użytku osób wynajmujących.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny, Wnioskodawca zwrócił się z zapytaniem, czy dla celów odpisów amortyzacyjnych właściwym jest przyjęcie jako wartości początkowej domu wyceny dokonanej samodzielnie przez podatnika, czy też niezbędnym jest powołanie do dokonania takiej wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego?

Zdaniem Strony, wyłącznie przyjęcie wartości wskazanej w wycenie sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jako wartości początkowej domu znajduje uzasadnienie w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ocenie Wnioskodawcy, ustalona w ten sposób wartość początkowa stanowić będzie podstawę do prawidłowego naliczania odpisów amortyzacyjnych i ich zaliczania w koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu. Strona wyraża także stanowisko, iż opisana we wniosku sytuacja jest bliższa „wytworzeniu we własnym zakresie”, niż „nabyciu w drodze kupna” i dlatego zastosowanie powinien znaleźć art. 22g ust. 9 powołanej ustawy. Z tego powodu, zdaniem Wnioskodawcy, niemożliwe jest dokonanie wyceny osobiście przez podatnika, lecz konieczna jest wycena biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów dokonując oceny stanu faktycznego i stanowiska Wnioskodawcy przedstawionego we wniosku w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, stwierdza co następuje:

Pojęcie kosztu określone zostało w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.), który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 w/w ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23. Problematyka amortyzacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych uregulowana została w przepisach art. 22a do art. 22m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W myśl art. 22a ust. 1 powołanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w sytuacji ich nabycia w drodze kupna określone zostały w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z treścią powołanego powyżej przepisu, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2 – 18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia. Stosownie do zapisu art. 22g ust. 3 w/w ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Z cytowanego przepisu wynika, iż wszelkie koszty poniesione w związku z przystosowaniem danego składnika majątku do używania, zwiększają cenę nabycia środka trwałego (jego wartość początkową), stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Definicja ceny nabycia zawiera przykładowe koszty, o które należy powiększyć kwotę należną zbywcy, aby wyliczyć wartość początkową, które to nie stanowią katalogu zamkniętego.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Powyższy przepis przewiduje wprawdzie możliwość ustalenia wartości początkowej nabytego w drodze kupna środka trwałego, na podstawie wyceny dokonanej przez podatnika, ale tylko w przypadku, gdy nie można ustalić jego ceny nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 9 w/w ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawione powyżej uregulowania prawne, stwierdzić należy iż, wartość początkową budynku stanowiła będzie cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego, powiększona o wartość poniesionych nakładów remontowych, które miały miejsce przed przekazaniem do używania nabytego środka trwałego, bowiem poniesione koszty są bezpośrednio związane z przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania. Zaznaczyć należy, iż jedynie w wyjątkowych sytuacjach tj. w przypadku braku jakiejkolwiek możliwości ustalenia ceny nabycia środka trwałego, możliwe jest zastosowanie przepisu art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przyjęcie wartości początkowej środka trwałego według dokonanej przez podatnika wyceny. Natomiast wycena biegłego ma z kolei zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy podatnik we własnym zakresie wytworzył dany środek trwały i nie może ustalić kosztu jego wytworzenia w sposób określony w art. 22g ust. 4 powołanej ustawy. W tym przypadku wartość początkową środka trwałego ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w art. 22g ust. 8 ustawy. Z uwagi na fakt, iż w sprawie będącej przedmiotem wniosku mamy do czynienia z nabyciem budynku mieszkalnego w drodze kupna i poniesionymi nakładami na remont i modernizację przed oddaniem do użytkowania, a nie jego wytworzeniem we własnym zakresie - uznać należy, iż dyspozycja art. 22g ust. 9 nie została wypełniona. A zatem stanowisko Wnioskodawcy wyrażone we wniosku jest nieprawidłowe.

Powyższa interpretacja odnosi się jedynie do stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku.Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, powyższa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika, inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.