Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tj. Dz. U. z 2000r Nr 14, poz. 176 z póżn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z art. 28 ust 1, 2 i 2a w/w ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych wynika, że przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art .10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Podatek od przychodu, o którym mowa wyżej ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).- art. 28 ust.1, 2, 2a.w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z literalnym brzmieniem powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c)
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że strona jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej od 2006r. Następnie w 2007r. wybudowano budynek mieszkalny w stanie surowym bez technicznego odbioru. Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia nieruchomości, należy posłużyć się przepisami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie do postanowień art. 48 kodeksu cywilnego, budynki należą do części składowej gruntu. Budynki trwale związane z gruntem, jako część składowa gruntu, nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.
Od takiej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W niektórych przypadkach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowić mogą odrębny od gruntu przedmiot własności. Określa się je jako nieruchomości budynkowe. W rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia z nieruchomością budynkową.
Zgodnie z treścią cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tj. Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz 176 z późn. zm. ) źródłem przychodów jest sprzedaż nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie wskazuje sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, nie można traktować odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.
Należy zatem stwierdzić, iż bieg terminu pięcioletniego, określonego w art 10 ust 1 pkt 8 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowania na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Oznacza to, iż bieg terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku mieszkalnego nie ma znaczenia. W przedmiotowej sprawie termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj od 2006r. i mają zastosowanie przepisy obowiązujące w 2006r. - art. 7 ust.1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw ( Dz.U z 2006r. Nr 217, poz. 1588)
Mając na uwadze powyższe dokonana w 2007r. sprzedaż przedmiotowego gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego będzie stanowiła źródło przychodów o którym mowa w art.10 ust. 1 pkt 8 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem ze sprzedaży w/w nieruchomości (działki wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej – art 19 ust 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stawka podatku dochodowego wynosi 10% (przychód x 10%) - art. 28 ust. 2 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W cele skorzystania ze zwolnienia wymienionego w cytowanym art. 21 ust 1 pkt 32 lit a) lub e) strona zobowiązana jest do wydatkowania i okazania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Wcześniej jednak Strona w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży winna jest złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.
Stan prawny przedstawiony w poprzednim zdaniu dotyczy sytuacji gdy przedmiotowa nieruchomość nie będzie środkiem trwałym ani towarem handlowym w prowadzonej działalności gospodarczej.