P O S T A N O W I E N I E

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 217 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa ( t.j. Dz. U. z 2005r., nr 8, poz. 60 z późn.zm.), art. 10 ust. 1 pkt 7 i 8 , art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) oraz art. 28 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r. (t.j. Dz. U. z 2000r. , nr 14, poz. 176 z późn. zm.), art. 155 § 1, art. 158 ustawy z dnia 23.04.1964r. - Kodeks Cywilny ( Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w związku z wnioskiem z dnia 11.04.2007r. ( data wpływu do tut. Organu – 12.04.2007r.) w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z cesji praw , Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie potwierdza stanowiska podatnika i uznaje je za nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny sprawy przedstawiony przez wnioskodawcę:

Podatnik w 2005r. zawarł z syndykiem masy upadłościowej Spółdzielni Mieszkaniowej umowę zobowiązującą do wybudowania budynku mieszkalnego i umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Po wpłacie umówionej kwoty , przekazano mu mieszkanie, które wykończył i użytkował do października 2006r., po czym dokonał cesji praw wynikających z umowy z syndykiem na osobę trzecią. W organie podatkowym złożył PIT-23 wraz z oświadczeniem o przeznaczeniu środków z powyższej transakcji na cele mieszkaniowe uznając , że dokonał sprzedaży mieszkania co wiązało się z zastosowaniem powyższej procedury. Organ podatkowy zakwestionował takie postępowanie podatnika, uznając, że w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania przepisy regulujące skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości , lecz przepisy dotyczące sprzedaży praw majątkowych. Cesji praw dokonano poprzez zawarcie zwykłej umowy cywilnoprawnej.

Stanowisko w sprawie:

Zdaniem podatnika , w przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości, mimo że sprzedaży dokonano bez zachowania formy aktu notarialnego. Podatnik był jedynym, prawowitym właścicielem lokalu mieszkalnego. Akt notarialny nie zmieniłby jego statusu. Przychód ze sprzedaży nie będzie podlegał zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu , ponieważ całą kwotę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podatnik przeznaczył na zakup mieszkania.

Ocena prawna stanowiska:

Ustawa z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r. ( t. j. Dz. U. z 2000r. nr 14, poz 176 z późn. zm.) jako źródła przychodów wymienia m.in.:

I. Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych,

II. Odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt I .

Ad. I Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie :

a) nieruchomości lub ich części ,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie jest źródłem przychodu i na podstawie art. 28 ust 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym płatnym w terminie 14 dni od dnia sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Podstawę opodatkowania stanowi wartość wyrażona w cenie sprzedaży , pomniejszona o koszty sprzedaży ( art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym). W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację PIT-23.

Jeżeli w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 28 ust. 2a w/w ustawy o podatku dochodowym podatek ulega zawieszeniu na okres dwóch lat od dnia sprzedaży. Wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) ustawy o podatku dochodowym dotyczą:

1. nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2. nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3. nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

4. budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

5. spłaty kredytu lub pożyczki , a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione w pkt 1-4 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Poniesienie wydatku na jeden z powyższych celów nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości powoduje zwolnienie przychodu ze sprzedaży od podatku dochodowego. Z kolei nie spełnienie powyższego warunku powoduje obowiązek zapłacenia podatku wraz z odsetkami, liczonymi od dnia sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Katalog praw majątkowych określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym, w którym nie mieści się prawo o wybudowanie budynku mieszkalnego czy prawo o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Ad. II Zgodnie z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.Katalog praw wymienionych w powyższym przepisie jest katalogiem otwartym o czym świadczy zwrot „ w szczególności”, a zatem jest możliwe zaliczenie do niego także innych praw, nigdzie w ustawie nie wymienionych. Takim prawem jest w przedmiotowej sprawie prawo (roszczenie ) o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w tym budynku. Sprzedaż takiego prawa nie może być uznana za przychód ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, lecz stanowi odrębne źródło przychodu. Dochód ( przychód – koszty uzyskania przychodów) podlega kumulacji z dochodami z innych źródeł, uzyskanymi w ciągu roku podatkowego.

Powyższe rozróżnienie źródeł przychodu znajduje również odzwierciedlenie w formie czynności prawnych. Ustawa z dnia 23.04.1964r. - Kodeks cywilny ( Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wprowadziła w art. 158 obligatoryjny obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. W przedmiotowej sprawie wnioskodawca nie był właścicielem, lecz użytkownikiem lokalu mieszkalnego , nie doszło bowiem do podpisania w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Zatem nie miał prawa rozporządzania lokalem jak właściciel i umowa cywilnoprawna z osobą trzecią jedynie przenosiła na tę ostatnią prawo , roszczenie o ustanowienie odrębnej własności nieruchomości. Prawo takie może być zbyte i stanowić przedmiot obrotu prawnego. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują dla tego typu umów zachowania szczególnej formy. Stąd umowa cesji prawa ma formę pisemną zwykłej umowy cywilnoprawnej.

Mając powyższe na uwadze, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie zgadza się ze stanowiskiem wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości po spełnieniu warunku wydatkowania go na cele mieszkaniowe wskazane przez ustawodawcę w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 01.01.2007r. Cesja praw nie będąca sprzedażą lokalu, lecz przeniesieniem prawa majątkowego powoduje uzyskanie przychodu, który po odliczeniu kosztów uzyskania przychodów należy wykazać w zeznaniu rocznym składanym zgodnie z art. 45 ustawy o podatku dochodowym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód ze sprzedaży praw i opodatkować według skali podatkowej.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.