INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2012 r. (data wpływu 10 stycznia 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2012 r. (data wpływu 4 kwietnia 2012 r.) oraz pismem z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu 12 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży:

• lokali będących przedmiotem umowy najmu – jest prawidłowe,
• części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) oraz lokali mieszkalnych nie będących przedmiotem umowy najmu – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali będących przedmiotem umowy najmu i części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) oraz lokali mieszkalnych nie będących przedmiotem umowy najmu. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 30 marca 2012 r. (data wpływu 4 kwietnia 2012 r.) oraz pismem z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu 12 kwietnia 2012 r.), w których doprecyzowano opis zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – Komornik Sądowy wszczął i prowadzi zgodnie z wnioskami wierzycieli egzekucję z nieruchomości dłużnika, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW xxx.

Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość zabudowana używana stanowiąca: prawo własności budynku administracyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu. Budynek został wybudowany przed 1945 rokiem i do dnia zakupu nieruchomości przez dłużnika znajdowała się tam siedziba Zakładów (...). Budynek był modernizowany w latach 60-tych na początku lat 70-tych ub. stulecia, prace zakończono w 1974 roku.

Nieruchomość została kupiona przez dłużnika w dniu 21 maja 2002 r. od Syndyka masy upadłości Zakładów (...). W akcie notarialnym dłużnik oświadczył, że nieruchomość nabywa w celu prowadzenia działalności gospodarczej w ramach firmy Przedsiębiorstwo xxx. W akcie notarialnym widnieje również oświadczenie Syndyka, że Zakłady (...) w upadłości jest płatnikiem podatku od towarów i usług i przy czynności będącej przedmiotem tego aktu jest zwolniona od tego podatku (towar używany).

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w obszarze terenu oznaczonego symbolami: AU, MW, ZP, KDW o przeznaczeniu: przeznaczenie podstawowe – teren administracji i usług, uzupełniające – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; zapisy uzupełniające – teren zieleni urządzonej w granicach skweru, wewnętrzna obsługa komunikacyjna dla pozostałego terenu niezabudowanego o utwardzonej nawierzchni; teren zawarty w obrębie strefy „B” ochrony konserwatorskiej (nakaz uzyskania uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w zakresie przebudowy wewnętrznej budynku poprodukcyjnego oraz prowadzenia wszelkich prac ziemnych); dojazd i dojście piesze do budynku należy zorganizować na istniejących zasadach, z wykorzystaniem ogólnodostępnego ciągu pieszo-jezdnego, zawartego w graniach sąsiadującej działki ewidencyjnej nr YY, obręb: … Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów są to inne tereny zabudowane Bi.

W przedmiotowym budynku o charakterze administracyjnym dłużnik w ostatnich kilku latach wykonał prace remontowo-adaptacyjne, które spowodowały zmianę przeznaczenia części budynku na cele mieszkalne, nakłady wykonano bez decyzji o pozwoleniu na budowę związanym ze zmianą sposobu użytkowania budynku; część powierzchni użytkowej na cele usługowe nie jest użytkowana. Według uznania Wnioskodawcy – Komornika nakłady poczynione przez dłużnika na ulepszenie nieruchomości przypuszczalnie przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu (wartość zakupu 100.000,00 zł wynikająca z aktu notarialnego), wynika to z wizji dokonanej podczas czynności opisu i oszacowania oraz opisu nakładów poczynionych przez dłużnika w operacie szacunkowym: wydzielone zostały pomieszczenia, wykonano ich remont: tynków i okładzin, podłóg i pokrycia, malowanie ścian, dokonano montażu stolarki okiennej i drzwiowej, wymieniono część instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej i grzewczej na nową oraz wyposażono wydzielone pomieszczenia w armaturę.

Na dzień 4 marca 2005 r. (data sporządzenia poprzedniego operatu szacunkowego) dłużnik wyremontował pięć lokali. Na dzień 30 października 2009 r. (data sporządzenia aktualnego operatu szacunkowego wykorzystywanego w przedmiotowej egzekucji) wyremontowanych lokali było 8.

W 2009 r. dłużnik zawarł 4 umowy najmu poszczególnych pomieszczeń (nazwane jako umowa najmu lokalu mieszkalnego) na czas określony:

• od 1 lutego 2009 r. do 30 lipca 2010 r.,
• od 1 lutego 2009 r. do 30 lipca 2010 r.,
• od 2 kwietnia 2009 r. do 2 kwietnia 2010 r.,
• od 30 czerwca 2009 r. do 30 czerwca 2010 r.
  
  

Były to umowy odpłatne. Aktualnie komornik nie ma wiedzy czy dłużnik wynajmuje zaadaptowane na cele mieszkalne pomieszczenia. Dłużnik mieszka w jednym z zaadaptowanych pomieszczeń.

Wnioskodawca – Komornik ustalił również, że postanowieniem sądu z dnia 14 grudnia 2010 r. zakazano dłużnikowi prowadzenie działalności gospodarczej od 5 maja 2011 r. przez okres 3 lat.

Licytacja przedmiotowej nieruchomości została wyznaczona na dzień 13 marca 2012 r., sprzedaż (dostawa) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 30 marca 2012 r. wskazano, iż:

1. dłużnik figuruje w bazie Urzędu Skarbowego w rejestrze podatników prowadzących działalność gospodarczą od 1 września 1996 r. do 5 maja 2011 r. pod nazwą Przedsiębiorstwo xxx (ostatnia deklaracja VAT-7 za maj 2011 r. z dnia 27 czerwca 2011 r.).
2. Zgodnie z informacją z Urzędu Skarbowego dłużnik figuruje w rejestrze podatników prowadzących działalność gospodarczą do 5 maja 2011 r.
3. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku poczynionych na ulepszenie przedmiotowego budynku.
4. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika ww. nakłady dotyczyły całej nieruchomości.
5. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika zostały poczynione nakłady, wartość nakładów przekraczała 30% wartości początkowej budynku.
6. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika wydzielony „lokal mieszkalny”, w którym mieszka dłużnik nie stanowi majątku prywatnego dłużnika, widnieje jako środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej.
7. Zgodnie z oświadczeniem dłużnik nie jest w stanie określić jaki obrót osiągnął w 2011 r., zgodnie z informacją uzyskaną w Urzędzie Skarbowym ustalono, że dłużnik osiągnął w 2011 r. przychód 74 800,00 zł.
   
   

W dniu 12 kwietnia 2012 r. uzupełniono wniosek o Postanowienie Sądu Rejonowego wydane na wniosek Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (wierzyciela), w sprawie zakazu prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu przez dłużnika, w którym sąd na podstawie art. 373 § 1 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze pozbawił dłużnika tego prawa na okres 3 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy komornik sądowy w razie skutecznej licytacji wyżej opisanej nieruchomości, dokonujący w świetle art. 18 powołanej wyżej ustawy dostawy towaru obowiązany będzie do obliczenia i uiszczenia za dłużnika należnego podatku VAT i w jakiej wysokości procentowej...

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle opisanego wyżej stanu faktycznego komornik nie będzie obowiązany do obliczenia i uiszczenia za dłużnika podatku VAT od sprzedanej w trybie licytacji sądowej nieruchomości dłużnika z uwagi na następujące okoliczności:

• dłużnik ma zakaz prowadzenia działalności gospodarczej od 5 maja 2011 r. przez okres 3 lat, tak więc nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – brak przesłanki o charakterze podmiotowym, komornik tylko wówczas jest płatnikiem podatku od towarów i usług, gdy do rozliczenia podatku z tytułu sprzedaży byłby zobowiązany dłużnik; dłużnik ze względu na zakaz prowadzenia działalności gospodarczej nie miałby obowiązku opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, również dostawa dokonana przez komornika sądowego nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem
• dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT),
• w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku na1iczonego – sprzedaż była zwolniona od podatku VAT,
• dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, których wysokość komornik określił (przypuszczalnie) na przekraczające 30% wartości początkowej obiektu w odniesieniu do wartości początkowej obiektu, co według komornika nie będzie miało znaczenia, gdyż brak jest przesłanki o charakterze podmiotowym (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT), a jeżeli to nie miałoby znaczenia w przedmiotowej sprawie dłużnik korzystałby przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
  
  

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali będących przedmiotem umowy najmu oraz za nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) oraz lokali mieszkalnych nie będących przedmiotem umowy najmu.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

W myśl § 23 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.), w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów.

Fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów (§ 23 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Stosownie do § 23 ust. 3 cyt. rozporządzenia, za osoby uprawnione do wystawiania faktur w imieniu organów egzekucyjnych uważa się kierowników tych organów lub osoby przez nie upoważnione.

Zgodnie z § 23 ust. 4 ww. rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna spełniać wymogi, o których mowa w § 5 i 7 ust. 1, jak również zawierać:

1. nazwę i adresy organów egzekucyjnych, określonych w ust. 1,
2. w miejscu określonym dla sprzedawcy – nazwę i adres dłużnika,
3. imię i nazwisko lub czytelny podpis osoby uprawnionej do wystawienia faktury.
   
   

Kopię faktury, o której mowa w ust. 1-4, organ egzekucyjny przekazuje dłużnikowi, zachowując jedną kopię w swojej ewidencji (§ 23 ust. 5 ww. rozporządzenia).

W § 23 ust. 6 cyt. rozporządzenia postanowiono, iż przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do faktur przesłanych w formie elektronicznej.

W art. 15 ust. 1 ustawy wskazano, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż dla transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę (Komornika) w drodze egzekucji nieruchomości zabudowanej stanowiącej prawo własności budynku administracyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu dłużnik będzie występował w charakterze podatnika. Wskazać należy, iż wspomniany przez Zainteresowanego zakaz prowadzenia przez dłużnika działalności gospodarczej nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż ww. czynność dostawy nieruchomości zabudowanej będzie konsekwencją (skutkiem) prowadzonej wcześniej w sposób nierzetelny działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 2 ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W myśl art. 113 ust. 11 ustawy podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

W art. 96 ust. 1 ustawy wskazano, iż podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z brzmienia art. 96 ust. 2 ustawy wynika, iż w przypadku osób fizycznych, o których mowa w art. 15 ust. 4 i 5, zgłoszenie rejestracyjne może być dokonane wyłącznie przez jedną z osób, na które będą wystawiane faktury przy zakupie towarów i usług i które będą wystawiały faktury przy sprzedaży produktów rolnych.

Na mocy art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako „podatnika VAT czynnego” lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego” (art. 96 ust. 4 ustawy).

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1. przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-13 oraz art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2. przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3. przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz w art. 113 ust. 1, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia;
4. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca – Komornik Sądowy wszczął i prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika. Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość zabudowana używana stanowiąca: prawo własności budynku administracyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu. Dłużnik figuruje w bazie Urzędu Skarbowego w rejestrze podatników prowadzących działalność gospodarczą od 1 września 1996 r. do 5 maja 2011 r. (ostatnia deklaracja VAT-7 za maj 2011 r. z dnia 27 czerwca 2011 r.). W 2011 r. dłużnik osiągnął obrót 74 800,00 zł.

W art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazano, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę czy najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata, a ponadto, gdy przysługiwało podatnikowi w trakcie realizacji inwestycji prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, iż nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji (tj. nieruchomość zabudowana używana stanowiąca: prawo własności budynku administracyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu) została zakupiona przez dłużnika w dniu 21 maja 2002 r. W akcie notarialnym dłużnik oświadczył, że nieruchomość nabywa w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto w akcie notarialnym widnieje oświadczenie, że sprzedawca jest płatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność będąca przedmiotem tego aktu jest zwolniona od tego podatku (towar używany).

W przedmiotowym budynku o charakterze administracyjnym dłużnik w ostatnich kilku latach wykonał prace remontowo-adaptacyjne, które spowodowały zmianę przeznaczenia części budynku na cele mieszkalne. Część powierzchni użytkowej na cele usługowe nie jest użytkowana. Nakłady poczynione przez dłużnika na ulepszenie nieruchomości (dotyczące całej nieruchomości) przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. nakładów

Na dzień 4 marca 2005 r. (data sporządzenia poprzedniego operatu szacunkowego) dłużnik wyremontował pięć lokali. Na dzień 30 października 2009 r. (data sporządzenia aktualnego operatu szacunkowego wykorzystywanego w przedmiotowej egzekucji) wyremontowanych lokali było osiem.

W 2009 r. dłużnik zawarł cztery odpłatne umowy najmu poszczególnych pomieszczeń (nazwane jako umowa najmu lokalu mieszkalnego) na czas określony: od 1 lutego 2009 r. do 30 lipca 2010 r., od 1 lutego 2009 r. do 30 lipca 2010 r., od 2 kwietnia 2009 r. do 2 kwietnia 2010 r. i od 30 czerwca 2009 r. do 30 czerwca 2010 r.

Były to umowy odpłatne. Dłużnik mieszka w jednym z zaadaptowanych pomieszczeń. Wydzielony „lokal mieszkalny”, w którym mieszka dłużnik nie stanowi majątku prywatnego dłużnika, widnieje jako środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc treść przytoczonych wyżej przepisów do opisu sprawy stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) oraz lokali mieszkalnych niebędących przedmiotem umów najmu i lokalu mieszkalnego, w którym mieszka dłużnik – po poniesieniu wydatków na ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej – nastąpi w momencie oddania ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. w momencie sprzedaży ich przez Wnioskodawcę (Komornika) w drodze licytacji. Zatem w przedmiotowej sprawie zachodzą wyłączenia ze zwolnienia od podatku VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podkreślić ponadto należy, iż dostawa ww. lokali oraz części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) nie będzie korzystać również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż od wydatków na ich ulepszenie dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem czynność dostawy ww. lokali oraz części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Natomiast pierwsze zasiedlenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem umów najmu – po poniesieniu wydatków na ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej – miało miejsce w momencie oddania ich przez dłużnika w najem w dniu 1 lutego 2009 r. Tym samym, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną ich sprzedażą w drodze licytacji jest dłuższy niż dwa lata. Zatem w stosunku do ww. lokali nie zachodzą wyłączenia ze zwolnienia od podatku – zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym stwierdzić należy, iż sprzedaż ww. lokali będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podstawą opodatkowania, w myśl art. 29 ust. 1 ustawy, jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku (…).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są lokale mieszkalne będące przedmiotem umów najmu, których dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, także będzie korzystać ze zwolnienia w proporcji do powierzchni przedmiotowych lokali, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali będących przedmiotem umowy najmu uznano za prawidłowe, jednakże na podstawie innych przepisów niż powołał Wnioskodawca.

Natomiast dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są posadowione: część budynku przeznaczona na cele usługowe (nieużytkowana) oraz lokale mieszkalne niebędące przedmiotem umów najmu i lokal mieszkalny, w którym mieszka dłużnik, których sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, w proporcji do powierzchni ww. lokali oraz części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej).

Reasumując, w przedmiotowej sprawie Komornik Sądowy będzie zobowiązany do uiszczenia należnego podatku z tytułu sprzedaży, w drodze licytacji (egzekucji): części budynku przeznaczonej na cele usługowe (nieużytkowanej) oraz lokali mieszkalnych niebędących przedmiotem umów najmu i lokalu mieszkalnego, w którym mieszka dłużnik, wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.