POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmian.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 09.11.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 17.11.2006 r.) złożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową w Gdańsku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w sprawie: określenia momentu powstania przychodów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 09.11.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 17.11.2006 r.) Wspólnota Mieszkaniowa w Gdańsku wystąpiła do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie określenia momentu powstania przychodów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W myśl art. 6 w/w ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej (jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej), ale może być pozywana i sama też może pozywać, czyli ma zdolność sądową oraz może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.

Z punktu widzenia prawa podatkowego wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Członkowie wspólnoty mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak i zaliczek na poczet kosztów utrzymania indywidualnych lokali. Wysokość zaliczek wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości. Po zakończeniu roku kalendarzowego zarząd wspólnoty przedkłada właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, które zawiera między innymi rozliczenie pobranych zaliczek i poniesionych wydatków.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

1. należne zaliczki (przypisy) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
2. należne zaliczki (przypisy) na utrzymanie lokali indywidualnych między innymi na wodę, ogrzewanie itp.,
3. należne zaliczki z tytułu innych przychodów z nieruchomości wspólnej tzw. pożytków np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku itp.,
4. rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody, jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe.

Koszty wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

1. wydatki poniesione na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
2. wydatki związane z utrzymaniem lokali indywidualnych,
3. wydatki związane z przygotowaniem części wspólnych np. pod najem.

Takie też przychody i koszty wykazywane są w deklaracji CIT-2 oraz CIT-8. Różnica pomiędzy przychodami i kosztami stanowi dochód lub stratę wspólnoty. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W przedstawionym stanie faktycznym Wspólnota Mieszkaniowa stawia pytanie: czy pobierane opłaty (zaliczki) na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na utrzymanie lokali indywidualnych oraz z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnej (np. wynajem pomieszczeń, elewacji, dachu itp.) są przychodami podatkowymi w chwili, gdy stają się należne, a pozostałe przychody (np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki) w chwili, gdy są rzeczywiście wpłacone?

Opisując swoje stanowisko w sprawie Wspólnota Mieszkaniowa w Gdańsku stwierdza, że przychodem wspólnoty mieszkaniowej są zaliczki pobrane na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podpisała w imieniu właścicieli umowy na dostawy mediów (a nie zawierali ich bezpośrednio z dostawcami mediów właściciele i tylko zlecili wspólnocie ich rozliczenie) to zaliczki na utrzymanie lokali indywidualnych również są przychodem wspólnoty. Przychodem są także wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, dotacje, subwencje, odszkodowania oraz odsetki. Pod względem podatkowym wszystkie wpływy są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem, gdyż stosownie do przepisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym różnice kursowe. Przy czym dla faktu zaistnienia przychodu nie ma znaczenia źródło pochodzenia tych pieniędzy i wartości pieniężnych. Należy przy tym pamiętać o art. 12 ust. 3 ustawy, który mówi, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Oznacza to, że co najmniej w odniesieniu do zaliczek i pożytków przychodem podatkowym wspólnoty są kwoty należne (przypisy). W pozostałych wypadkach (dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki) przychodem są kwoty rzeczywiście wpłacone. W celu należytego utrzymania lokali i części wspólnych, ich właściciele zobowiązani są nie tylko do ponoszenia nakładów koniecznych dla zapewnienia prawidłowego stanu lokalu, ale także ponoszenia ciężaru kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca zaliczył w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W świetle powyższego do kosztów uzyskania przychodów wspólnota zalicza wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem lokali, które nie są wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 6 powyższej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art. 12 ust. 1

i 2 w/w ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.) nie definiuje pojęcia „przychód”. Art. 12 ust. 1 powyższej ustawy wskazuje jedynie przykładowe kategorie pożytków, stanowiące przychód do opodatkowania. Użyty przez ustawodawcę zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów zawarty w w/w ustawie jest katalogiem otwartym. Oznacza to, że ustawodawca nie ogranicza przychodów jedynie do tych enumeratywnie wymienionych w art. 12 ust. 1. Dodatkowo art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych określa co przychodem nie jest. Zatem wszelkie inne przychody, niż te określone w art. 12 ust. 4 mające wpływ na wynik finansowy podatnika uznać należy za przychód powodujący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W świetle przepisów powyższej ustawy dla faktu zaistnienia przychodu nie ma więc znaczenia źródło pochodzenia otrzymanych pieniędzy i wartości pieniężnych.

Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:

• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych,
• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,
• odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,
• odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,
• odszkodowania, dotacje, subwencje.

Podkreślić należy, że wyżej wymienione kategorie przychodów stanowią jedynie przykładowe źródła ich uzyskania, w związku z czym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają do kasy, bądź na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 4 stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

W przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, związanych z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwot należnych np. z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej, opłat na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych oraz opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowi, że przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne. Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z dniem 1 stycznia 2007 r. art. 12 ust. 3c otrzymał następujące brzmienie: jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Z analizy powyższego artykułu wynika, że w przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, związanych z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą moment powstania przychodu wynika z ustaleń obwiązującej umowy najmu, dzierżawy itp., dotyczących terminu dokonywania rozliczeń. Zapis artykułu 12 ust. 3c wskazuje jednocześnie, że po przekroczeniu ostatniego dnia okresu rozliczeniowego określonego w takiej umowie podatnik może zażądać wydania należnych mu kwot, które jeszcze nie zostały otrzymane. Oznacza to, że przychody te pozostaną należne nawet wówczas, gdy podatnik ich nie otrzyma albo zrezygnuje z ich otrzymania. Dotyczy to również sytuacji, gdy strony odroczą termin płatności należności pieniężnych. Wraz z przekroczeniem terminu płatności wierzyciel posiada prawną możliwość do dochodzenia od dłużnika wykonania świadczenia, będącego przedmiotem umowy. Należy zatem zauważyć, że omawiany przepis nie uzależnia momentu powstania przychodu od daty wykonania świadczenia, lecz od postanowień umowy co do warunków jej płatności. Oznacza to, że już sama umowa determinuje datę powstania przychodów należnych z tytułu jej realizacji. Dla określenia daty powstania przychodów nie ma więc decydującego znaczenia fakt, wystawienia faktury lub też wykonania świadczenia. Strony umowy mogą dowolnie określić termin płatności czynszu z tytułu umowy najmu, dzierżawy itp., a w razie braku takiego postanowienia znajdują zastosowanie uregulowania Kodeksu Cywilnego. Jeżeli więc w postanowieniach zawartej umowy ustalona została miesięczna wysokość czynszu najmu, dzierżawy itp. z określonym terminem płatności – datą powstania przychodu z tego tytułu będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie. Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W związku z powyższym przychód z tytułu opłat na utrzymanie lokali indywidualnych oraz opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej powstaje z ostatnim dniem okresu rozliczeniowego określonego na podstawie zapisów ustawy o własności lokali.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej mogą również stanowić odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, jak również odszkodowania, dotacje, czy subwencje. W odniesieniu do tych kategorii przychodów zastosowanie znajduje art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), określający, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem za moment powstania przychodu dla powyższych kategorii środków pieniężnych uznać należy datę ich otrzymania.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku potwierdza zatem stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku.