INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20.09.2012 r. (data wpływu 21.09.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości i prawa od odliczenia podatku naliczonego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości i prawa od odliczenia podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością rozważającą rozpoczęcie działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Oznacza to, iż Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości oraz zbywał je po znalezieniu kontrahenta oferującego korzystne warunki. Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy będą przede wszystkim budynki przeznaczone pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności budynki biurowe. Powyższy zakres działalności znajdzie odzwierciedlenie w umowie spółki oraz wpisie w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Z uwagi na fakt, iż powierzchnie w nabywanych nieruchomościach będą przedmiotem najmu oraz czas, jaki może upłynąć pomiędzy nabyciem oraz późniejszym zbyciem nieruchomości, działalność gospodarcza Wnioskodawcy będzie obejmować także wynajem nabytych nieruchomości. Mianowicie Wnioskodawca będzie stroną umów najmu, gdyż po nabyciu nieruchomości z mocy prawa będzie wstępował w stosunki najmu zawarte przez sprzedającego daną nieruchomość. Ponadto, w celu podniesienia atrakcyjności nabytych nieruchomości, a co za tym idzie zapewnienia możliwości korzystnego ich zbycia, Wnioskodawca będzie musiał dbać o wysoki poziom wynajęcia posiadanych nieruchomości (co przekłada się na generowane przez nie dochody). W związku z powyższym Wnioskodawca będzie potencjalnie wyszukiwał nowych najemców i zawierał umowy najmu dotyczące powierzchni w nabytych nieruchomościach. Niemniej jednak, wynajem nieruchomości będzie stanowił pomocniczy element działalności Wnioskodawcy, a zasadniczą działalnością będzie nabywanie i zbywanie (obrót) tychże nieruchomości.

W razie podjęcia powyższej działalności, jedną z transakcji, jakie Wnioskodawca zamierza przeprowadzić byłoby nabycie od W. Sp. z o.o. lub spółki komandytowo-akcyjnej, w którą przekształci się P. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomości położonej we W. nazywanej G. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 8/7, prawo własności dwóch budynków biurowych (oznaczonych odpowiednio jako „Budynek A” oraz „Budynek B”) oraz związanych z nimi instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zbywca nabył prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 8/7 wraz z istniejącymi na niej starymi budynkami (przeznaczonymi do rozbiórki) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 12 stycznia 2009 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 22%, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu powyższej nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości, Wnioskodawca dokonał całkowitego wyburzenia istniejących budynków oraz przystąpił do budowy nowoczesnego kompleksu biurowego G., obejmującego wspomniany Budynek A oraz Budynek B i towarzyszące instalacje.

Budynek A został już ukończony i oddany do użytkowania - Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku w dniu 8 marca 2012 r. - oraz wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Zbywcy. W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku A, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Powierzchnia w Budynku A była przekazywana przez Zbywcę najemcom będącymi podmiotami trzecimi (na podstawie umów najmu zawieranych przez Zbywcę od listopada 2010, tj. jeszcze w trakcie budowy) począwszy od października 2011 r. w celu wykonania prac wykończeniowych dostosowujących pomieszczenia do indywidualnych potrzeb najemców. Natomiast daty rozpoczęcia najmu, tj. daty, od których najemca obowiązany był uiszczać czynsz - przypadały po ukończeniu budowy, tj. od marca 2012 r. Docelowo całość powierzchni biurowej budynku ma być przedmiotem wynajmu, niemniej jednak w chwili obecnej niewielka część tej powierzchni pozostaje niewynajęta.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Budynku A, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jego wartości początkowej.

Natomiast Budynek B znajduje się obecnie w dalszym ciągu w fazie budowy, w związku z czym w księgach rachunkowych Zbywcy jest on aktualnie klasyfikowany jako środek trwały w budowie. Zbywca planuje ukończenie budynku w pierwszym kwartale 2013 r. Zbywcy przysługuje prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku B.

Budynek B również przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim, w związku z czym Wnioskodawca zawarł szereg umów najmu dotyczących tej powierzchni oraz prowadzi działalność zmierzającą do podpisania kolejnych umów najmu, tak aby docelowo cała powierzchnia Budynku B była przedmiotem wynajmu. Wynajem nieruchomości rozpocznie się, co do zasady, po zakończeniu budowy.

Planowana transakcja zbycia powyższej Nieruchomości planowana jest przed końcem 2013 r. Przedmiotem tej transakcji sprzedaży będą Budynek A i Budynek B wraz z towarzyszącymi im instalacjami. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, przewiduje się, iż Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Budynkiem A i Budynkiem B:

• zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców;

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku A i Budynku B;

• gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę;

• prawa do znaku towarowego G.
  
  

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku A i Budynku B (w tym umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące tych nieruchomości),

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku A i Budynku B, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Budynek A i Budynek B, będące przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowią organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy. Natomiast, dla celów rachunkowości zarządczej Zbywca wyodrębnia przychody i koszty dotyczące poszczególnych budynków. Po przeprowadzeniu planowanej transakcji Budynek A i Budynek B nie będą stanowiły organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy, jednakże dla celów rachunkowości zarządczej Nabywca będzie mógł wyodrębniać przychody i koszty dotyczące poszczególnych budynków.

Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie miał status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego.

Wynajem powierzchni w Budynku A stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Nabycie Nieruchomości planowane jest przed końcem 2013 r. Równocześnie, Nabywca planuje zbycie nieruchomości również do końca 2013 r. Po przeprowadzeniu powyższych transakcji, Wnioskodawca będzie mógł kontynuować działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jeśli okaże się, iż spełnia ona oczekiwania ekonomiczne. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji rynkowej, Nabywca nie będzie kontynuował działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej...
2. Czy - jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości - Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
2. Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:
   1. przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
   2. przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
   3. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
   
   
   

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnice przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  
  

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość razem z umowami najmu przejmowanymi z mocy prawa stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

• należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Budynku A i Budynku B,

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowa ubezpieczenia nieruchomości),

• środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Budynku A i Budynku B oraz wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy.
  
  

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku) (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r., sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Nieruchomości, jak również gwarancjami budowlanymi i prawami do znaku towarowego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji - oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań - w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how.

Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowa ubezpieczenia nieruchomości). W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Wnioskodawca będzie do czasu zbycia Nieruchomości w dalszej transakcji prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni biurowej w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie powierzchni biurowej w Nieruchomości nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, iż planowana transakcja stanowi dostawę budynków i budowli, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona z VAT) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie w tym przypadku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie powierzchni w Budynku A miało miejsce nie wcześniej w marcu 2012 r., kiedy rozpoczął się pierwszy podlegający opodatkowaniu VAT wynajem powierzchni po zakończeniu budowy. Skoro nabycie Nieruchomości nastąpi przed końcem 2013 r., to ani w stosunku do jakiejkolwiek części Nieruchomości, ani też całości Nieruchomości nie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Natomiast, w stosunku do budynku B pierwsze zasiedlenie powierzchni tego budynku będzie następowało w momencie rozpoczęcia najmu, po ukończeniu budowy (a zatem nie wcześniej niż w pierwszym kwartale 2013 r.). Konsekwentnie, skoro transakcja ma nastąpić do końca 2013 r., to do dnia transakcji w stosunku do Budynku B (ewentualnie jego części) nie nastąpi jeszcze pierwsze zasiedlenie albo jeżeli pierwsze zasiedlenie już nastąpi, to pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją nie upłyną jeszcze dwa lata.

W świetle powyższego należy uznać, iż do dnia transakcji nabycia Nieruchomości (przed końcem 2013 r.) w stosunku do żadnej części budynków, budowli (lub ich części) nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata od dnia pierwszego zasiedlenia (ewentualnie sprzedaż nastąpi przed dniem pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części). Konsekwentnie, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie mogło mieć zastosowania w przedmiotowym przypadku.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, iż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku A oraz Budynku B, należy uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku spełnione. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując - skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie, a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że takie samo pytanie (jak pytanie 1) jest przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją. Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Ad. 2. Prawo do obniżenia VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek będzie rozpatrzony w odrębnym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.