INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 23.04.2008 r. (data wpływu 05.05.2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania nieruchomości komercyjnej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 05.05.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania nieruchomości komercyjnej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. W ramach prowadzonej działalności, Spółka zamierza sprzedać nieruchomość zlokalizowaną w Warszawie . Umowa przeniesienia własności nieruchomości jest zaplanowana na 31 lipca 2008 r.

Spółka nabyła własność obiektu na mocy aktu notarialnego sporządzonego w dniu 27 września 2006 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22%, Spółka zaś miała prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z tą transakcją.

W skład obiektu wchodzi nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem usługowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą (kanalizacja, centralne ogrzewanie, sieć wodociągowa, sieć energetyczna, sieć telekomunikacyjna). Obecnie, obiekt jest wynajmowany podmiotom trzecim prowadzącym działalność gospodarczą. Obiekt nie stanowi oddziału Wnioskodawcy, ani też wyodrębnionego zakładu. Spółka nie sporządza także odrębnie bilansu dla działalności obiektu. Kupujący zamierza nabyć prawo własności gruntu wraz ze zlokalizowanym tam budynkiem.

Z uwagi na przejście tytułu prawnego do nieruchomości, na podstawie przepisu art. 678 Kodeksu cywilnego (dalej: Kc), nabywca zostanie wynajmującym w ramach umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę. Ponadto, w związku z planowanym zawarciem umowy sprzedaży, na kupującego zostaną przeniesione określone prawa i obowiązki związane z wynajmem obiektu, wynikające m.in. z gwarancji zabezpieczających płatności czynszów, gwarancji budowlanych, ubezpieczenie nieruchomości oraz umowy dotyczące obiektu np. dotyczące dostaw mediów.

Planowana transakcja nie obejmuje natomiast pozostałego majątku Wnioskodawcy, w szczególności: wierzytelności oraz innych praw majątkowych przysługujących Spółce. Ponadto, nabywca nie przejmie praw i obowiązków związanych z umową o zarządzanie obiektem oraz z umowami o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Wnioskodawcy. Po transakcji sprzedaży środków trwałych w księgach Wnioskodawcy pozostaną wszystkie należności i zobowiązania powstałe do dnia sprzedaży obiektu. Z dniem dokonania opisywanej transakcji Spółka nie zakończy swojej działalności, lecz będzie ją nadal prowadzić.

Nabywca nie zamierza przejąć zobowiązań Wnioskodawcy wynikających z finansowania inwestycji lub działalności bieżącej kapitałem obcym (w szczególności kredytu bankowego). Nie nabędzie również środków pieniężnych Spółki zdeponowanych na rachunkach bankowych lub w inny sposób.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) omawiana transakcja będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla danego towaru stawki podatku, tj. w przypadku nieruchomości komercyjnej 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W przedmiotowej transakcji należy przyjąć, iż czynność polegająca na zbyciu przedmiotowego obiektu stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - opodatkowaniu VAT. Nabywca, w przypadku zrealizowania transakcji nabycia obiektu, otrzyma fakturę VAT, na której wyszczególnione zostanie przeniesienie własności gruntu, budynku oraz podatek VAT należny w wysokości określonej na podstawie właściwej stawki podatku dla każdej z wymienionych pozycji.

Spółka stoi na stanowisku, że w przypadku przedmiotowej transakcji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające uznanie sprzedaży środków trwałych za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Pojęcie „przedsiębiorstwo lub zakład samodzielnie sporządzający bilans” nie zostało zdefiniowane zarówno na gruncie poprzedniej jak i obowiązującej ustawy o VAT. W związku z tym, zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, pojęcie „przedsiębiorstwo” należy rozumieć zgodnie z definicją przyjętą przez Kc. w art. Art. 55 ze zn. 1. Konieczność odwołania się do definicji z Kc została również potwierdzona przez orzecznictwo (m.in. Wyrok NSA z 9 lutego 2000 r., sygn. I SA/Gd 2036/97). Zgodnie z definicją „przedsiębiorstwa” zawartą w art. 55 ze zn. 1 Kc., jest ono zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnice przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  
  

Kwota jaką zobowiązany jest uiścić nabywca w przypadku transferu przedsiębiorstwa odzwierciedla zatem zarówno wartość aktywów (majątku rzeczowego, wartości niematerialnych i prawnych, należności, środków pieniężnych, a także wartość firmy) oraz pasywów (zobowiązań). W praktyce takie podejście stosowane jest zawsze niezależnie od formy prawnej przenoszenia zobowiązań funkcjonalnie związanych z przedsiębiorstwem.

Treść powyższej definicji wskazuje, że sprzedaż środków trwałych w opisywanym stanie faktycznym nie może zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa. Określony bowiem w projekcie umowy przeniesienia własności przedmiot transakcji, nie przewiduje zbycia przez Spółkę szeregu aktywów, które mają istotne znaczenie z punktu widzenia możliwości klasyfikacji przedmiotu transakcji jako sprzedaży przedsiębiorstwa. W szczególności, zbyciu nie będą podlegać takie aktywa jak: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy lub jego wyodrębnioną część (nazwy przedsiębiorstwa), wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środków pieniężnych, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nade wszystko zaś, razem z prawem do obiektu nie zostaną przeniesione pasywa (zobowiązania) Spółki, ani też jego wierzytelności wymagalne na dzień dokonania sprzedaży. Z kolei fakt przeniesienia przez Spółkę pewnych praw i obowiązków nierozerwalnie związanych z funkcją właścicielską nieruchomości (zobowiązania z umów najmu, gwarancji etc.) jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa, nie może zatem stanowić przesłanki pozwalającej na uznanie całej transakcji za przeniesienie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Spółka stoi także na stanowisku, że ocena, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa powinna być przeprowadzona z punktu widzenia sprzedawcy. Taki pogląd znajduje potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2001 r., w uzasadnieniu którego sąd wskazał, iż istotne znaczenie dla oceny, czy w konkretnej sytuacji przedmiotem sprzedaży jest „przedsiębiorstwo”, ma czynność podatnika-sprzedawcy, a nie kupującego (sygn. akt III RN 163/00).

Wnioskodawca pragnie również zwrócić uwagę, że zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa sformułowanie „zbycie przedsiębiorstwa” odnosi się do formy organizacyjnej związanej z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa istniejącego w chwili sprzedaży, a nie do składników, które w przyszłości mogą stanowić przedsiębiorstwo.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie tylko części aktywów nie może być zakwalifikowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa, nawet jeżeli wartość zbywanych składników majątkowych jest znaczna w stosunku do aktywów Wnioskodawcy ogółem. Przykładowo, wskazać należy na pogląd SN, który w uzasadnieniu wyroku z 31 stycznia 1997 r. stwierdził, iż „podzielając wykładnię art. 526 Kc, dokonaną przez sąd I instancji, sąd apelacyjny odniósł się do poglądów doktryny i orzecznictwa, a w tym do wyroku SN z 10.1.1972 r., i Cr 359/71, w którym wyrażone zostało stanowisko, że nabycie musi dotyczyć całego przedsiębiorstwa, a nie tylko niektórych jego składników, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa.” Również fakt relatywnie dużej wartości przedmiotu transakcji nie może być zatem argumentem wskazującym na przedmiot zbycia jako przedsiębiorstwo, Spółka bowiem nie sprzeda wszystkich posiadanych aktywów, lecz jedynie te, które związane są z nieruchomością jako jednym z elementów przedmiotu jej działalności. Takie samo zdanie miał NSA, który w wyroku z 6 października 1995 r. (sygn. Sa/Gd 1959/94) stwierdził: „sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo (art. 55 ze zn. 1 K.c.) jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.”.

Spółka pragnie wskazać, że również praktyka organów skarbowych potwierdza, że dana transakcja może być zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa, niepodlegająca przepisom ustawy o VAT tylko wtedy, gdy obejmuje wszystkie składniki majątkowe będące w posiadaniu dotychczasowego ich właściciela, a nie tylko część z nich. (w tym miejscu Spółka powołuje interpretacja organów podatkowych).

Powyższe okoliczności, zdaniem Spółki, uniemożliwiają zaklasyfikowanie sprzedaży obiektu jako zbycia przedsiębiorstwa.

Należy wskazać, iż twierdzenie, że taki zespół składników spełnia definicję przedsiębiorstwa określoną w art. 55 ze zn. 1 Kc. oznaczałoby, że zdecydowana większość transakcji mających za przedmiot wynajętą nieruchomość to w rzeczywistości transakcje zbycia przedsiębiorstwa. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić, czego potwierdzeniem jest również wyjaśnienie Ministra Finansów z 13 czerwca 2003 roku, wydane w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź na interpelację poselską 1778), które odnosiło się do transakcji obejmującej budynek przeznaczony na wynajem. Zdaniem Ministra, sam budynek nie może być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nawet wówczas, kiedy znane jest jego przeznaczenie, np. na wynajem. Minister wskazuje jednocześnie, że w przypadku, gdy osoba prawna prowadzi działalność deweloperską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek taki, wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Należy wskazać, iż w przedstawionym stanie faktycznym na nabywcę nie przejdą zobowiązania, wierzytelności, umowy o zarządzanie nieruchomościami, ani inne umowy związane z działalnością Wnioskodawcy, a niezwiązane z obiektem. W konsekwencji, rozpatrywanej transakcji nie powinno się traktować jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym bardziej jako zbycia całego przedsiębiorstwa Spółki.

Spółka pragnie dodatkowo zwrócić uwagę na warunki projektu umowy sprzedaży obiektu wskazujące swoim brzmieniem na transakcję zbycia własności gruntu, środków trwałych i wyposażenia. Nie jest zatem intencją stron transakcja kupna — sprzedaży przedsiębiorstwa.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawcy, sprzedaż obiektu nie będzie stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zakładu samodzielnie sporządzającego bilans na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, co oznacza, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT.

Transakcja nie będzie również zwolniona z VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy o VAT, zwolnienie znalazłoby zastosowanie gdyby łącznie spełnione były dwie przesłanki — (1) obiekt byłby towarem używanym w rozumieniu ustawy o VAT (od końca roku, w którym zakończono jego budowę minęło pięć lat) (ii) oraz Wnioskodawcy w momencie nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak Wnioskodawca zaznaczył wyżej, transakcja nabycia obiektu podlegała opodatkowaniu VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z tą transakcją i podatek został przez niego odliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14 c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.