INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2008 roku (data wpływu 5 marca 2008 roku) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych przez dewelopera – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2008 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych przez dewelopera.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka działa jako deweloper na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz zawiera umowy przyrzeczone o wybudowanie budynku mieszkalnego i następnie ustanowienie i przeniesienie na rzecz kupujących prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych ww. budynku i we współwłasności gruntu.

Część umów przewiduje, że przed wydaniem lokalu kupujący zobowiązany jest do zapłaty w ratach 100% uzgodnionej ceny zbycia, a w części umów wpłaty dokonywane są także po tym terminie.

Po zakończeniu prac budowlanych a jeszcze przed uzyskaniem wymaganego zezwolenia na użytkowanie budynku, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego następuje przekazanie lokalu w celu umożliwienia kupującym wykonania prac wykończeniowych nie objętych umową, za dzień wykonania umowy w zakresie robót budowlanych uważa się dzień podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego zgodnie z postanowieniami ww. umowy powinno nastąpić w terminie nie dłuższym, niż 6 miesięcy od daty podpisania przez strony protokołu odbioru lokalu.

W związku z powyższym, zadano następujące pytanie.

Jaki termin należy przyjąć za datę powstania przychodu w Spółce z tytułu realizacji przedmiotowej umowy, czy termin przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, czy też datę zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności...

Zdaniem Wnioskodawcy przychód podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w dacie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do sprzedawanych lokali. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. W myśl zapisu w ust. 3a za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem, ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Jednocześnie zgodnie z zapisem art. 12 ust. 4 powołanej ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Przez dostawę towaru, o której mowa w cytowanym art. 12 ust. 4 ww. ustawy, w zakresie zbycia budynków czy lokali, należy rozumieć ich sprzedaż. A zatem wpłaty pobrane od nabywcy lokalu mieszkalnego na poczet dostawy lokalu, dokonane zarówno przed jak i po wydaniu lokalu nabywcy, ale przed podpisaniem, umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu stanowią jedynie należności na poczet przyszłych dostaw, o których mowa w przepisie art. 12 ust. 4 i stają się przychodem podatkowym dopiero w dacie dostawy towaru tj. po podpisaniu aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy – Kodeks cywilny sprzedaż budynków i lokali następuje przez przeniesienie prawa własności w formie aktu notarialnego. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 ustawy – Kodeks cywilny. Stanowisko Spółki w tym względzie jest zgodne ze stanowiskiem organów podatkowych zamieszczonym w systemie informacji podatkowej Ministerstwa Finansów przykładowo w uzasadnieniu pisemnej interpretacji w sprawie Nr US34/PP/423-5/06/MD z dnia 21 czerwca 2006 roku Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga, „…wg stanowiska Spółki wpłaty pobrane od nabywcy lokalu mieszkalnego na poczet dostawy tego lokalu, dokonane zarówno przed jak i po wydaniu lokalu nabywcy, ale przed podpisaniem umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu, stają się przychodem w dacie dostawy towaru tj. po podpisaniu umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę w formie aktu notarialnego. W związku z przedstawionym stanem faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga stwierdza, że stanowisko spółki w tym zakresie jest prawidłowe i jednocześnie wyjaśnia (…) przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaż uważa się za dokonaną z datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Z datą tą powstanie przychodów; tj. należność ze sprzedaży w sprawie dotyczącej Spółki, przeniesienie (zbycie) prawa własności nieruchomości nastąpi w dacie podpisania aktu notarialnego i w tej dacie wystąpi przychód ze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych”.

Podobne stanowisko zawarł Minister Finansów w swoim piśmie z dnia 14 kwietnia 2004 roku, Nr PB3 676/8214-72/IP/04.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zaś art. 158 określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do brzmienia tego przepisu umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także w wyniku tej czynności prawnej nastąpiło wydanie (nabywcy) lokalu, będącego przedmiotem umowy sprzedaży, we władanie wraz z wszystkimi przysługującymi mu prawami w stosunku do tej rzeczy (art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, należy stwierdzić, iż za datę przychodu należnego uznać trzeba datę przeniesienia własności budynku lub lokalu wynikającą z aktu notarialnego na podstawie którego dokonano sprzedaży tych nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy – Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu; ul. Św. Jakuba 20; 87-100 Toruń.