INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2012 r. (data wpływu 19 września 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 listopada 2012 r. (data wpływu 23 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu własnościowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 9 listopada 2012 r., Nr IPTPB2/415-664/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 14 listopada 2012 r., natomiast w dniu 23 listopada 2012 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 21 listopada 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2010 r. Wnioskodawczyni została właścicielką spółdzielczego lokatorskiego prawa do nieruchomości lokalowej. W tym samym roku spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości lokalowej zostało przekształcone w prawo własności do nieruchomości lokalowej.

W związku z przekształceniem Wnioskodawczyni wpłaciła na konto Spółdzielni Mieszkaniowej XX.XXX,XX zł, tytułem spłaty kredytu i odsetek, który zaciągnęła Spółdzielnia Mieszkaniowa na rzecz przedmiotowej nieruchomości lokalowej (koszt nabycia).

W trakcie zamieszkiwania w przedmiotowej nieruchomości lokalowej, Wnioskodawczyni, dokonała niezbędnych nakładów (wymiana okien). Usługa została potwierdzona fakturą VAT na kwotę Y.YYY,YY zł.

W roku 2012 Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy samodzielny lokal mieszkalny, w którym była zameldowana za kwotę uzyskaną ze sprzedaży nabyła udział w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawczyni wskazuje, że dzięki temu weszła w posiadanie lokalu mieszkalnego, zaspokającego potrzeby mieszkaniowe Jej i rodziny.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku wyjaśniła, że sformułowanie „weszła w posiadanie lokalu mieszkalnego” oznacza, iż działając na podstawie art. 182 § 3 i § 21 Aktu Założycielskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Z. Spółka z o.o., otrzymała zezwolenie na nabycie udziału o nominalnej wartości ZZ.ZZZ,ZZ zł.

Wnioskodawczyni w lipcu 2012 r., w obecności notariusza zakupiła od zbywców udział w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w Z. Spółka z o.o., wpisanego do KRS za kwotę XY.000,00 zł.

Nabycie udziału było warunkiem otrzymania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Z. Spółka z o.o. zgody na zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje wespół z małżonkiem i dziećmi.

W związku z powyższym zostały zadane następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) :

1. Czy Wnioskodawczyni w składanym za 2012 r. zeznaniu podatkowym, będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej związanej z nieruchomościami nabytymi lub wybudowanymi od 1 stycznia 2009 r. zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 131...
2. Czy Wnioskodawczyni w składanym za 2012 r. zeznaniu podatkowym, będzie mogła odliczyć od przychodu koszty nabycia oraz koszty wymiany okien udokumentowane fakturą...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku) zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6c, podatnik ma prawo obniżyć przychód ze sprzedaży nieruchomości o udokumentowane koszty nabycia, wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększały wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu własnościowego, uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2010 r. została właścicielką spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które w tym samym roku zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu. W trakcie zamieszkiwania w przedmiotowej nieruchomości lokalowej, Wnioskodawczyni, dokonała niezbędnych nakładów - wymiany okien. Usługa została potwierdzona fakturą VAT.

W 2012 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowego samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Zwrócić uwagę należy na przepisy regulujące spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, z których wynika, że w przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadając do lokalu innego tytułu własności i są zobowiązani do wniesienia wkładu lokatorskiego, a także do uiszczania opłat wynikających z ustawy, czy też ze statutu spółdzielni. Ograniczenie powyższego prawa jest istotne i wynika z art. 9 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), który stanowi, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
   
   

Oznacza to, że osoba, która nabyła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część zobowiązań związanych z budową – w tym wkład lokatorski, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku – o przeniesienie własności lokalu.

W związku z tym, że nabycie lokalu miało miejsce w 2010 r., dokonując oceny skutków podatkowych zbycia lokalu należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w związku z przekształceniem, Wnioskodawczyni wpłaciła na konto Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę, tytułem spłaty kredytu i odsetek, który zaciągnęła Spółdzielnia Mieszkaniowa na rzecz przedmiotowego lokalu.

Generalnie ceną nabycia lokalu jest wkład mieszkaniowy, który należy wpłacić, aby ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, w jakim celu został zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt. Mianowicie, jeżeli został zaciągnięty w celu sfinansowania wkładu lub jego części, to spłata tego kredytu nie będzie stanowiła kosztu przy sprzedaży, z tego względu, iż kosztem będzie wkład mieszkaniowy, który była Wnioskodawczyni zobowiązana wnieść, aby spółdzielnia przydzieliła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Zaciągnięcie kredytu bowiem stanowiło tylko sposób pozyskania środków pieniężnych na sfinansowanie wkładu. Natomiast, jeżeli spłata kredytu, była odrębnym zobowiązaniem członka spółdzielni, niezależnym od wkładu mieszkaniowego, to w takiej sytuacji dokonane wpłaty do spółdzielni tytułem spłaty kredytu wraz z odsetkami będą, kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Ponieważ nie wskazuje Wnioskodawczyni we wniosku, że zaciągnięty przez Spółdzielnię kredyt służył pokryciu wkładu mieszkaniowego to wartość spłaty (kredytu wraz z odsetkami) będzie, obok wkładu mieszkaniowego, kosztem nabycia lokalu. Wskazać bowiem należy, iż wydatki te są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i stanowią koszt uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodu ze zbycia, gdyż przeniesienie własności lokalu uzależnione było od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych.

Reasumując, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o które można pomniejszyć przychód, będą udokumentowane koszty nabycia, czyli spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową jako odrębne zobowiązanie, a także poniesione nakłady związane z wymianą okien.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Nadmienia się, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 14b § 3 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.