INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 20.01.2008 r. (data wpływu 01.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01.02.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jestem nierezydentem. Posiada obywatelstwo polskie. Wraz z małżonką zamieszkuje na stałe w Stanach Zjednoczonych, tam obydwoje posiadają centrum interesów życiowych (osobistych). Umowy majątkowe małżeńskie (dotyczące rozdzielności majątkowej) nie zostały zawarte.

W dniu 31.01.2007 roku wraz ze spółką z o.o., z siedzibą w X, na zasadach współwłasności Wnioskodawca wraz z małżonką byli właścicielami po 50% (50% małżonkowie i 50% spółka z o. o.) nieruchomości gruntowej położonej w X. Wspomniana spółka dzierżawiła 50% udział małżonków w ww. nieruchomości. Udział w nieruchomości został przez Wnioskodawcę i jego małżonkę zakupiony w 1998 roku.

W 2004 roku spółka uzyskała (za zgodą małżonków) na ww. nieruchomości gruntowej pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków usługowo – handlowych A i B (w każdym zaś po 4 odrębne segmenty, odpowiednio A1, A2, A3, A4 i B1, B2, B3, B4) – niepodpiwniczonych, w części magazynowej i dwukondygnacyjnej w części handlowo – usługowej z: dobudowaną hydrofornią kotłownią olejową pomieszczeniami gospodarczymi, wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą techniczną – czyli częścią wspólną zespołu budynków usługowo-handlowych. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę wydanego tylko na spółkę – jako inwestora – spółka z własnych środków wybudowała budynek A wraz z kotłownią hydrofornią i infrastrukturą towarzyszącą. Wykonane zostały fundamenty budynku B. Część budynku A tzn. A1, A3, A4 zostały dopuszczone do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego w 2006 roku (A3, A4) i w 2007 roku (segment A1).

W miesiącu styczniu 2007 roku spółka wraz z małżonkami jako współwłaścicielami zawarła w formie aktu notarialnego z trzecim podmiotem – umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży lokalu A1 – stanowiącego samodzielny lokal użytkowy wyodrębniony na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Sprzedaż lokalu została połączona ze sprzedażą części nieruchomości wspólnej (gruntu) oraz proporcjonalnego udziału w częściach wspólnych zespołu budynków A i B, z którego lokal został wydzielony.

Z art. 48 K. c. wynika, że to co zostało połączone z gruntem dzieli los prawny gruntu, czyli właściciel gruntu jest właścicielem wszystkiego co jest trwale z gruntem związane (budynki, budowle i inne urządzenia). W związku z tym współwłaściciel gruntu (spółka) nie mogła sama (bez współwłaściciela gruntu, czyli Wnioskodawcy i jego małżonki) dokonać sprzedaży całości lub części budynku, który spółka z własnych nakładów wzniosła na gruncie posiadanym na zasadzie współwłasności. Spółka była właścicielem nakładów – co prowadziło do rozliczeń z Wnioskodawcą i jego małżonką jako współwłaścicielami. W związku, więc z chęcią sprzedaży lokalu A1 z udziałem w gruncie i częściach wspólnych zespołu budynków, spółka obciążyła Wnioskodawcę w styczniu 2007 roku – ale przed datą zawarcia aktu notarialnego sprzedaży lokalu A1 z odpowiednimi udziałami w częściach wspólnych gruntu i zespołu budynków – nakładami (50%), które poniosła na realizację przedsięwzięcia – w części dotyczącej segmentu A1 i udziału przypadającego na A1 w częściach wspólnych zespołu budynków doliczając odpowiednio % nakładów za obsługę inwestycji.

Dnia 31.01.2007 roku zawarta została w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży lokalu A1 wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych zespołu budynków na rzecz trzeciego podmiotu. W akcie notarialnym po stronie sprzedających stanęli: spółka oraz Wnioskodawca wraz z małżonką. W styczniu Wnioskodawca uzyskał, więc dochód ze sprzedaży nieruchomości. W związku z art. 7 Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej ze Stanami Zjednoczonymi, dochody z nieruchomości powinny być rozliczone w Polsce.

W akcie notarialnym podana jest jedna łączna cena za grunt, lokal i części wspólne, natomiast w umowie przedwstępnej sprzedaży została zawarta cena sprzedaży, w której określono, ile z tej ceny przypada na grunt.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. W jaki sposób prawidłowo rozliczyć się z urzędem skarbowym z dochodów uzyskanych w Polsce w styczniu 2007 roku przez nierezydenta ze sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Polsce, jeżeli nabycie własności nieruchomości (gruntu) nastąpiło w 1998 roku a wybudowanie sprzedawanego lokalu użytkowego A1 w budynku – stanowiącego część składową gruntu – zostało zakończone w styczniu 2007 roku i w dniu 31.01.2007 roku dokonano sprzedaży tego lokalu z udziałem w gruncie i częściach wspólnych zespołu budynków...
2. Czy można korzystając z zapisu art. 10 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych potraktować uzyskany przychód jako wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku z faktem, że odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Korzystając z zapisu art. 10 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy potraktować uzyskany przychód jako wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z faktem że odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego,w którym nastąpiło nabycie gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów z pracy wykonywanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie stosunku służbowego lub stosunku pracy, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia, oraz innych dochodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się, zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepis art. 4a tej ustawy stanowi, iż wymienione wyżej przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Dz. U. z 1976 r. Nr 31, poz. 178) dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone.

W związku z powyższym wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochody z nieruchomości położonej na terytorium Polski mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie,z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
   
   

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Jednak z uwagi na treść art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu,o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym będzie miał moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 K. c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W świetle powyższego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Przepis ten nie rozdziela, więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, iż bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż jest Pan właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 1998 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2003 r.

Reasumując, należy stwierdzić, iż uzyskany przychód w 2007 r. z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 1998 r. wraz z wybudowanym na niej lokalem A1 nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.