INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2008 r. (data wpływu 8 maja 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie zawartej w dniu 10 września 2003 r. w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności jest Pani wraz z mężem właścicielką lokalu mieszkalnego. Obecnie zamierzacie Państwo sprzedać ww. nieruchomość. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to osiągnięty z tego tytułu przychód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W Pani przypadku oznacza to, że jeżeli sprzedacie Państwo mieszkanie w 2009 r., osiągnięty z tego tytułu przychód będzie nieopodatkowany.

Nadto, jeszcze w 2008 r. planują Państwo podpisanie umowy przedwstępnej, na mocy której kupujący uiściłby – w tym samym roku – część ceny sprzedaży w formie zadatku i zaliczki. Natomiast podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ma nastąpić w styczniu 2009 r. i wówczas nabywca zapłaci resztę ceny.

Sprzedaż mieszkania nastąpiłaby w 2009 r., czyli po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w związku z czym uzyskany w ten sposób przychód nie podlegałby opodatkowaniu, jednak część ceny sprzedaży zostałaby przekazana w formie zaliczki i zadatku jeszcze w 2008 r., czyli przed upływem wspomnianego terminu pięciu lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jeżeli umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie zawarta w formie aktu notarialnego w 2009 r. (po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), a część kwoty kupujący zapłaci jeszcze w 2008 r., to czy sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Pani zdaniem, jeżeli zbycie lokalu mieszkalnego nastąpi w 2009 r., czyli po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie stanowi ono źródła przychodów. Jako datę zbycia przyjmuje się datę podpisania aktu notarialnego, dlatego niezależnie od daty podpisania umowy przedwstępnej i wpłaceniu przez kupującego w 2008 r. zadatku i zaliczki, sprzedaż następuje w 2009 r. i nie stanowi źródła przychodów, wobec czego uważa Pani, że nie powinna płacić z tego tytułu podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Niewątpliwie pod pojęciem „zbycia” użytego w tym przepisie należy rozumieć każdą czynność prawna przenoszącą własność nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych w nim wymienionych, m.in. w drodze umowy sprzedaży. Wobec powyższego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu umowy przedwstępnej – umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 września 2003 r. Zatem bieg pięcioletniego terminu rozpoczął się z dniem 31 grudnia 2003 r. Transakcja sprzedaży ww. lokalu na rzecz osoby trzeciej jest planowana na 2009 r., tj. po upływie pięciu lat (ich upływ nastąpi z dniem 31 grudnia 2008 r.). Wobec tego sprzedaż lokalu w 2009 r. nie będzie stanowić źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie określenia statusu podatkowego zadatku otrzymanego przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży prawa do lokalu, należy zauważyć, że w myśl art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży. Określając źródła przychodu i wartość przychodu, przepisy te wyraźnie wiążą powstanie przychodu z tego źródła ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Niewątpliwie decydujące znaczenie ma tu samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu wynika zatem, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny, a potem wydanie rzeczy. Wcześniejsze uiszczenie ceny sprzedaży lub jej części nie jest zatem sprzeczne z obowiązującymi przepisami, co nie zmienia faktu, że zdarzeniem z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, jest dopiero zawarcie umowy sprzedaży w przewidzianej przez prawo formie.

Reasumując, otrzymany zadatek (i zaliczka) na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek (i zaliczka) wynikający z umowy przedwstępnej będzie zawierał się w cenie sprzedaży. Obowiązek podatkowy nie powstanie również z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, o ile – jak wskazano we wniosku – nastąpi to po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego (w niniejszej sprawie po 31 grudnia 2008 r.).

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. lokal mieszkalny jest wspólną własnością Pani i męża, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Pani.

Pani mąż, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.