INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10.12.2009 r. (data wpływu do BKIP w Płocku 25.01.2010 r.) uzupełnione pismem z dnia 08.03.2010 r. (data nadania 08.03.2010 r., data wpływu 15.03.2010 r.) na wezwanie z dnia 02.03.2010 r. (data nadania 02.03.2010 r., data doręczenia 05.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest:

• prawidłowe – w części dotyczącej udziału nabytego w dniu 13.04.2006 r. w drodze darowizny,
• nieprawidłowe – w części dotyczącej udziału nabytego w dniu 11.07.2006 r. w drodze zniesienia współwłasności.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 25.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana działka Nr 1 o pow. 0,0827 ha. Działka wydzielona została w drodze podziału działki Nr 2 o pow. 0,2893 ha (z budynkiem w trakcie budowy). Działkę tę Wnioskodawca nabył w następujący sposób:

1. część 1/10 – w wyniku umowy darowizny z dnia 13.04.2006 r. aktem notarialnym (stając się współposiadaczem w udziale wynoszącym 1/10 części),
2. część 9/10 – w wyniku umowy o nieodpłatne zniesienie współwłasności z dnia 11.07.2006 r. aktem notarialnym (stając się jedynym posiadaczem całości nieruchomości).
   
   

Nieruchomość przeszła na własność Wnioskodawcy bez spłat i dopłat. Sprzedaż wydzielonej działki o numerze 1 nastąpiła w dniu 12.10.2009 r. za kwotę 82.700 zł aktem notarialnym .

Pismem z dnia 02.03.2010 r. wezwano Wnioskodawcę w celu sprecyzowania zapytania, przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego oraz wyjaśnienia czy przedmiotem interpretacji winny być przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższe uzupełniono w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Z nadesłanego uzupełnienia do wniosku wynika, iż intencją Wnioskodawcy było zapytanie w odniesieniu do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w drodze darowizny i częściowo w wyniku zniesienia współwłasności.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nabycie nieruchomości nastąpiło przed dniem 31.12.2006 r. dlatego zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych łub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Przedmiotową nieruchomość (przed podziałem) Wnioskodawca nabył bez obowiązku spłat i dopłat, poprzez umowę darowizny (1/10 część) oraz umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności (9/10 części). Wnioskodawca uważa, że w takiej sytuacji nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane przez rodziców (osoby najbliższe) można uznać jako nabycie „w drodze darowizny”, a tym samym zastosowanie ma z art. 21 ust. 1 pkt 32 updof czyli sprzedaż części nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie całej nieruchomości nie rodzi obowiązku podatkowego ze strony Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej udziału nabytego w dniu 13.04.2006 r. w drodze darowizny oraz za nieprawidłowe w części dotyczącej udziału nabytego w dniu 11.07.2006 r. w drodze zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana działka Nr 1 o pow. 0,0827 ha. Działka wydzielona została w drodze podziału działki Nr 2 o pow. 0,2893 ha (z budynkiem w trakcie budowy). Działkę tę Wnioskodawca nabył w następujący sposób:

1. część 1/10 – w wyniku umowy darowizny z dnia 13.04.2006 r. aktem notarialnym (stając się współposiadaczem w udziale wynoszącym 1/10 części),
2. część 9/10 – w wyniku umowy o nieodpłatne zniesienie współwłasności z dnia 11.07.2006 r. aktem notarialnym (stając się jedynym posiadaczem całości nieruchomości).
   
   

Nieruchomość przeszła na własność Wnioskodawcy bez spłat i dopłat. Sprzedaż wydzielonej działki o numerze 1 nastąpiła aktem notarialnym w dniu 12.10.2009 r. za kwotę 82.700 zł.

Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi, więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Stąd, gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomości), jak też stan jej majątku osobistego.

Zatem za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości lub prawa przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności.

Z zaprezentowanego przez Wnioskodawcę opisu stanu faktycznego wynika, iż w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się jego udział w przedmiotowej nieruchomości, gdyż całkowita własność nieruchomości przysługiwać zaczęła wyłącznie Wnioskodawcy. Tym samym przy dokonywaniu przedmiotowego zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, co oznacza, iż dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności, tj. 11.07.2006 r.

Według Wnioskodawcy nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane przez rodziców (osoby najbliższe) można uznać jako nabycie „w drodze darowizny”, a tym samym zastosowanie ma z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Darowizna jest zobowiązaniem darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu (np. darowaniu pieniędzy) lub zaniechaniu działania (np. na zaniechaniu dochodzenia swojej wierzytelności wobec dłużnika). Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, ze druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, a więc wszystkie nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków, tzw. nieruchomości lokalowe) i ruchomości ( np. samochód, obraz) oraz zbywalne prawa majątkowe, czyli takie, które mogą być przedmiotem sprzedaży że rzeczy przyszłe.

Umowa darowizny ma charakter umowy zobowiązującej (konsensualnej) – do zawarcia umowy dochodzi z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia woli – i jednostronnej, jako nie przynoszącej darczyńcy żadnej opłaty. Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Forma zastrzeżona przez Kodeks cywilny dla umowy darowizny jest forma aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy nie powoduje nieważności umowy, jeżeli obdarowany darowiznę przyjął. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy ze względu na przedmiot darowizny wymagana jest szczególna forma dla oświadczeń obu stron, np. przy darowiźnie nieruchomości niezachowanie formy notarialnej czyni umowę nieważną. (art. 890 K. c.)

Nie stanowią darowizny bezpłatne przysporzenia w wypadkach, gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami Kodeksu cywilnego. np.: użyczenie, bezprocentowa pożyczka, nieodpłatne zniesienie współwłasności, nieodpłatne zlecenie, nieodpłatne przechowanie. W tych bowiem sprawach nawiązuje się miedzy stronami stosunek trwały, co nie jest właściwe umowie darowizny.(art. 889 K. c.) Zatem, biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nieodpłatne zniesienie współwłasności nie stanowi darowizny.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego, należy wskazać, że do przychodu ze sprzedaży nieruchomości, tj. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dniu 13.04.2006 r., oraz w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dniu 11.07.2006 r. w drodze zniesienia współwłasności będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

b. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału nabytego w drodze zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto stosownie do przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowej działki nabytej częściowo w dniu 13.04.2006 r. w drodze darowizny będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej działki nabytej częściowo w dniu 11.07.2006 r. w drodze zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 cytowanej ustawy, chyba że Wnioskodawca w terminie 2 lat od dnia sprzedaży przeznaczy go na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.