INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2009 r. (data wpływu – 23 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia w drodze umowy sprzedaży udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe, o ile ustalona w umowie wartość udziału odpowiadała jego wartości rynkowej.

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia w drodze umowy sprzedaży udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 października 2009 r. w drodze umowy sprzedaży nabył Pan wspólnie z osobą trzecią udział wynoszący łącznie 50/100 w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z czego Pana udział nabyty za cenę 45 500 zł wynosił 35/100 części w ww. nieruchomości, zaś ww. osoby – 15/100 (cena nabycia – 19 500 zł).

Udziały były obciążone hipoteką kaucyjną tytułem zabezpieczenia spłaty uprzednio zaciągniętego przez zbywcę i nabywcę kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami zakupu ww. lokalu.

Na dzień sporządzenia wniosku posiadał Pan udział wynoszący 85/100 części w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, zaś ww. osoba – 15/100.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kupujący postąpili nieprawidłowo, płacąc 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 300 zł z tytułu nabycia udziału wynoszącego 50/100 części w opisanej we wniosku nieruchomości, liczony od wynikającej z umowy sprzedaży ceny w wysokości 65 000 zł, ustalonej w drodze porozumienia pomiędzy zbywcą a kupującymi...

Pana zdaniem (co jest w stanie potwierdzić), kwota, za jaką kupił udział – biorąc pod uwagę trudności, z jakimi się spotkał, próbując sprzedać swoje udziały – przekracza jego rzeczywistą wartość rynkową, stąd uważa również, iż podatek od czynności cywilnoprawnych został opłacony zgodnie z literą prawa podatkowego.

Nadto wskazuje Pan, iż w trakcie składania przez zbywcę oferty sprzedaży został poinformowany, że przy ustalaniu ceny kierowano się analizą cen rynkowych zbywanych udziałów w nieruchomościach. Poza tym – jak wynika z zajętego przez Pana stanowiska – sprzedaż udziałów odbywa się bardzo sporadycznie, co spowodowane jest m.in. brakiem zainteresowania zakupem ze względu na komplikacje, jakie może wywołać użytkowanie nieruchomości, do której roszczenia mają też inni właściciele. W konsekwencji wpływa to negatywnie na wartość danej nieruchomości i czyni z niej towar mniej atrakcyjny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe, o ile ustalona w umowie wartość udziału odpowiadała jego wartości rynkowej.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży.

Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie zaś do art. 153 wskazanej ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym przy umowie sprzedaży ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy). Natomiast obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku, a jeżeli ciąży on na kilku podmiotach zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty (art. 5 ust. 1 i 2 ustawy).

Stosownie zaś do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak – stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ustawy).

W przypadku umowy sprzedaży stawka omawianego podatku – określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Jak wynika z zaistniałego stanu faktycznego w dniu 12 października 2009 r. nabył Pan wspólnie z inną osobą w drodze umowy sprzedaży udział wynoszący łącznie 50/100 w odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z czego Pana udział nabyty za cenę 45 500 zł wynosił 35/100 części w ww. nieruchomości, zaś ww. osoby – 15/100 (cena nabycia – 19 500 zł). Z tytułu ww. transakcji zapłacił Pan wspólnie z drugim nabywcą 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 1 300 zł, liczony od łącznej wartości nabytych udziałów, tj. 65 000 zł.

Odnosząc się do postawionego we wniosku pytania – wyjaśnić należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Natomiast ocena, czy ustalona w określony we wniosku sposób cena nie odbiega od wartości rynkowej udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie może być we wskazanej we wniosku sytuacji przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Należy przy tym wskazać, iż przepisy art. 6 ust. 2-4 ustawy łącznie tworzą zobiektywizowane kryteria ustalania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej stanowiącej podstawę wymiaru należnego podatku, w związku z czym sposób ustalenia tej wartości nie może być oderwany od miejsca zawarcia transakcji, gdzie warunki popytu i podaży mają istotny wpływ na taką wartość. Ponadto przy ustalaniu omawianej wartości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard oraz inne parametry mające wpływ na wartość rynkową, w tym – w przypadku zbywania udziału w nieruchomości – ograniczenia wynikające ze współwłasności.

W zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży udziału w nieruchomości został wypracowany bowiem przez orzecznictwo pogląd, zgodnie z którym podstawą obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnej – sprzedaży udziału we współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych – jest wartość rynkowa udziału (prawa majątkowego), a nie część wartości rzeczy odpowiadającej wielkości udziału.

Z istoty swej uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają przecież ograniczeniom przewidzianym w art. 199-208 Kodeksu cywilnego, w związku z tym nie można porównać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych cenach i powierzchni. Nie ulega też wątpliwości, iż udział w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnym, np. w sytuacji gdy w danym lokalu zamieszkują inne osoby, a także z powodu braku możliwości jego podziału, czy też możliwości wydzielenia odrębnego lokalu w ramach zniesienia jego współwłasności - nie jest prawem majątkowym mającym wartość rynkową równą proporcjonalnej części ustalonej wartości rynkowej całego lokalu.

Wobec tego, jak wynika z istoty postępowania w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych oraz wskazanych zasad określania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, tutejszy organ nie posiada kompetencji w zakresie ustalania, czy cena zbywanej rzeczy czy prawa ustalona przez strony umowy sprzedaży odpowiada jej wartości rynkowej, bowiem to w gestii organów podatkowych mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 6 ust. 4 ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość udziału w nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży. Jednakże, w przypadku, gdy wartość ta znacznie odbiega od wartości rynkowej jej określenia dokonuje organ podatkowy w razie nieudzielenia odpowiedzi przez stronę umowy lub niedokonania zmiany wartości – po uprzednim wezwaniu do zmiany tej wartości. Reasumując, ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny nieruchomości czy też udziału w nieruchomości, jednakże w przypadku ich określenia w sposób znacznie odbiegający od wartości rynkowej dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.