INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2011 r. (data wpływu 15.02.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodów pochodzących z:

• dzierżawy gruntu – jest prawidłowe,
• odsetek od lokat bankowych – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 06 maja 2011 r. (data wpływu 09.05.2011 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodów pochodzących z:

• dzierżawy gruntu,
• odsetek od lokat bankowych.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota, działając na podstawie art. 14 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. uzyskuje, od właścicieli tworzących tę Wspólnotę (są to wyłącznie lokale mieszkalne), przychody na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną a także na pokrycie kosztów dostawy mediów i innych świadczeń, dotyczących indywidualnych lokali.

Ponadto, uzyskuje przychody z następujących źródeł:

1. Wynajem dodatkowych pomieszczeń piwnicznych z części wspólnej dla celów mieszkalnych.
2. Dzierżawa części gruntu pod pojemniki do segregacji odpadów, pochodzących od mieszkańców tej Wspólnoty.
3. Odsetki od nieterminowo wnoszonych opłat od właścicieli lokali mieszkalnych.
4. Odsetki od nieterminowo wnoszonych opłat od najemcy i dzierżawcy.
5. Odsetki od środków zgromadzonych na rachunku bankowym podstawowym, pochodzących z wpłat właścicieli lokali mieszkalnych oraz dzierżawców j. w.
6. Odsetki od lokat tworzonych z nadwyżki środków przeznaczonych na przyszłe remonty, pochodzących wyłącznie z wpłat właścicieli lokali mieszkalnych i które powiększają te środki.
   
   

Dochody uzyskane z tych wszystkich źródeł Wspólnota przeznacza na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy należy opodatkować dochód uzyskany z tytułu:

1. dzierżawy gruntu w części wspólnej dla firmy w celu udostępnienia przez nią Wspólnocie pojemników do segregacji odpadów pochodzących od mieszkańców lokali mieszkalnych tej Wspólnoty, jeśli dochód ten jest przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych...
2. odsetek uzyskanych z lokat tworzonych z nadwyżek środków gromadzonych na przyszłe remonty we Wspólnocie, pochodzących wyłącznie z wpłat właścicieli lokali mieszkalnych, jeśli dochód ten jest przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkalnych...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, nie należy opodatkować dochodów z wymienionych powyżej tytułów, gdyż pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są przeznaczane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zarówno dzierżawiony grunt, jak i cel tej dzierżawy spełniają definicję zasobów mieszkaniowych.

Natomiast pozyskiwanie odsetek od lokat od środków przeznaczonych na remont poszczególnych elementów zasobu mieszkaniowego, a tym samym zapewnienie warunków do prawidłowego korzystania z mieszkań i części wspólnych budynku mieszkalnego, sprawnego funkcjonowania całego budynku mieszkalnego i innych niezbędnych urządzeń znajdujących się na zewnątrz budynku, Wspólnota uważa również za gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Ponieważ Wspólnota nie podlega pod ustawę o rachunkowości, nie ma obowiązku pokazywania w swojej ewidencji przychodów i kosztów uzyskanych odsetek od lokat, jako przychodów finansowych, ale może ewidencjonować je, jako dodatkowe przychody na pokrycie wybranych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, np. na pokrycie wydatków na remonty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe – w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodów pochodzących z dzierżawy gruntu,
• nieprawidłowe - w zakresie zwolnienia przedmiotowego odsetek pochodzących od lokat bankowych.
  
  

Zakres i kompetencje działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 powyższej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
  
  

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Dokonując prawidłowej wykładni ww. przepisów, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. W przypadku braku powyższych definicji w ustawie, należy przyjąć, iż w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

W związku z powyższym, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
   
   

Zatem na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z zaliczek pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter zaliczek oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia, wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami zaliczki oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Z treści wniosku wynika, że Wspólnotę tworzą właściciele lokali mieszkalnych, którzy pokrywają koszty zarządu nieruchomością wspólną, dostaw mediów i innych świadczeń dotyczących indywidualnych lokali. Ponadto, Wspólnota uzyskuje przychody z następujących źródeł:

1. Wynajem dodatkowych pomieszczeń z części wspólnej dla celów mieszkalnych.
2. Dzierżawa części gruntu pod pojemniki do segregacji odpadów, pochodzących od mieszkańców tej Wspólnoty.
3. Odsetki od nieterminowo wnoszonych opłat od właścicieli lokali mieszkalnych.
4. Odsetki od nieterminowo wnoszonych opłat od najemcy i dzierżawcy.
5. Odsetki od środków zgromadzonych na rachunku bankowym podstawowym, pochodzących z wpłat właścicieli lokali mieszkalnych oraz dzierżawców j. w.
6. Odsetki od lokat tworzonych z nadwyżki środków przeznaczonych na przyszłe remonty, pochodzących wyłącznie z wpłat właścicieli lokali mieszkalnych, i które powiększają te środki.
   
   

Jak wskazano wyżej, przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość podejmowanych działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie (w tym m.in. zarządzanie) substancją mieszkaniową znajdującą się w wybudowanych budynkach mieszkalnych. Przejawia się to m.in. w osiąganiu przychodów z gospodarowania tą substancją oraz ponoszeniem kosztów (wydatków) mających związek z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych w należytym stanie.

W świetle powołanych przepisów, środki uzyskane z dzierżawy części gruntu pod pojemniki do segregacji odpadów, pochodzących od mieszkańców Wspólnoty, przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, spełniają przesłanki art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc się natomiast do odsetek uzyskanych z lokat należy stwierdzić, że jakkolwiek spełniają one warunek przeznaczenia, to nie spełniają warunku pochodzenia z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy.

Powyższa regulacja nakłada na Wspólnoty jedynie obowiązek posiadania w banku rachunku (bieżącego), za pośrednictwem którego wspólnota przeprowadza operacje finansowe związane z prowadzoną gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Za pośrednictwem tego konta dokonywane są więc wpłaty i wypłaty związane z przychodami oraz kosztami tej działalności. Posiadanie tego rodzaju rachunku bankowego jest zatem niezbędne do prowadzenia, przez Wspólnotę, gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wobec tego, uzasadnione jest zaliczenie odsetek od środków zgromadzonych na tym rachunku do gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Lokata jest inną formą oszczędzania i wynika z utworzenia dodatkowej kategorii źródła przychodów. Wiąże się z przechowywaniem na niej pewnej kwoty przez określony czas. Ten dodatkowy warunek powoduje „zamrożenie”, na określony czas, środków finansowych Wspólnoty. Można zatem powiedzieć, że to nie gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi jest źródłem powstania odsetek od lokat bankowych a utrzymywanie środków finansowych pochodzących z gospodarki mieszkaniowej na tym koncie.

Dochód ten, jakkolwiek otrzymywany w wyniku racjonalnej gospodarki środkami pieniężnymi uzyskanymi z działalności gospodarczej (lokaty są wyżej oprocentowane niż rachunki bieżące), nie wynika jednak z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, lecz jest wynikiem operacji finansowych związanych z wykorzystaniem propozycji banku w celu pomnożenia zgromadzonego kapitału. Zatem źródłem odsetek od lokat bankowych są kapitały pieniężne.

Konsekwentnie, przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość podejmowanych działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie (w tym m.in. zarządzanie) substancją mieszkaniową, znajdującą się w wybudowanych budynkach mieszkalnych. Przejawia się to, między innymi, w osiąganiu przychodów z gospodarowania tą substancją oraz ponoszeniem kosztów (wydatków), mających związek z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych w należytym stanie.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Reasumując, dochód uzyskany z dzierżawy gruntu, dla firmy udostępniającej mieszkańcom Wspólnoty pojemniki do segregacji śmieci, przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych spełnia warunki, wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i jest zwolniony od podatku dochodowego.

Z kolei odsetki od lokat bankowych, uzyskane przez Wspólnotę - jako pochodzące z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.