Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB3/4510-1-483/15-4/JG
z 26 stycznia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z 29 września 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie obowiązku naliczania i zapłaty podatku dochodowego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z 30 grudnia 2015 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie obowiązku naliczania i zapłaty podatku dochodowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie określony w piśmie uzupełniającym z 30 grudnia 2015 r.).

Właściciel mieszkania we Wspólnocie Mieszkaniowej wynajął na podstawie umowy użyczenia swoje pomieszczenia na cele biurowe. Wynajmujący wnosi do Wspólnoty co miesiąc opłaty, na które składa się:

• opłata za zużytą wodę i ścieki,
• opłata za centralne ogrzewanie,
• opłata na wywozy śmieci,
• opłata na fundusz remontowy,
• opłata na utrzymanie części wspólnej.
  
  

Wynajmowany lokal nie stracił charakteru lokalu mieszkalnego pod względem technicznym. Na dzień dzisiejszy lokal wykorzystywany jest do prowadzenia działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkaniowej.

Wnoszone opłaty na centralne ogrzewanie rozlicza się na koniec roku, nadpłaty zwraca się mieszkańcom, a stratą się ich obciąża.

Opłaty za zużytą wodę i ścieki wnoszone są przez mieszkańców do wysokości wskazanej przez indywidualne wodomierze. Ewentualna różnica między wskazaniem licznika głównego a wodomierzami indywidualnymi zostaje zaliczona na zmniejszenie kosztów roku następnego.

Na wywozach śmieci nie występuje różnica, ponieważ opłaty wnoszone są do wysokości zadeklarowanej.

Różnica na funduszu remontowym pozostaje na koncie funduszu remontowego i przeznaczona jest na pokrycie planowanych remontów i spłatę kredytu w roku następnym.

Różnica na opłacie na utrzymanie części wspólnych zostaje zwrócona właścicielom lub zaliczona na pokrycie wydatków roku następnego, rozliczenie uzależnione jest od podjętej uchwały właścicieli na zebraniu rocznym.

Jeżeli chodzi o stwierdzenie, że „Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów”, to Wnioskodawca wyjaśnia, że poszczególni właściciele nie mogą zawierać umów z dostawcami, w ich imieniu występuje Wspólnota, chodzi tu szczególnie o media, do których należy: centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, wywozy śmieci.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do naliczania i zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy od wpłat czynszu wnoszonego przez wynajmującego?

Jeżeli zaistnieje taki obowiązek czy naliczać podatek od wszystkich składników czynszu?

Wnioskodawca ma na uwadze opłaty za media, tj. zużycie wody i centralne ogrzewanie. Wynajmujący rozliczany jest na koniec roku do wysokości zużycia, a Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Wspólnota Mieszkaniowa uważa, że nie ma obowiązku naliczania i odprowadzania podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, ponieważ wynajmujący wnosi do Wspólnoty opłaty na pokrycie wydatków ponoszonych we Wspólnocie oraz media komunalne, które rozlicza się na koniec roku. Nie występuje zatem dochód od którego można by naliczyć podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Powyższa ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 13 ust. 1 cyt. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Stosownie do treści przepisu art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów.

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
  
  

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).
   
   

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych – zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wykładnia literalna jednoznacznie więc wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą i konieczną cechą pozwalającą uznać, iż mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że właściciel mieszkania we Wspólnocie Mieszkaniowej wynajął na podstawie umowy użyczenia swoje pomieszczenia na cele biurowe. Wnioskodawca wskazał, że wynajmowany lokal mimo, że nie stracił charakteru lokalu mieszkalnego pod względem technicznym, to wykorzystywany jest do prowadzenia działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkaniowej.

Wynajmujący wnosi do Wspólnoty co miesiąc opłaty, na które składa się:

• opłata za zużytą wodę i ścieki,
• opłata za centralne ogrzewanie,
• opłata na wywozy śmieci,
• opłata na fundusz remontowy,
• opłata na utrzymanie części wspólnej.
  
  

W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że dochód z tytułu czynszu od ww. lokalu wpłacany przez wynajmującego nie został osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż lokal nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne. Ww. dochód nie może więc korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Tym samym, w przypadku wystąpienia nadwyżki z tytułu wnoszonych opłat (po pomniejszeniu ich o koszty utrzymania ww. lokalu), które nie są zwracane wynajmującemu, lecz zostają przeznaczone na pokrycie wydatków roku następnego (w analizowanej sprawie są to: opłaty za zużytą wodę i ścieki, opłaty na fundusz remontowy, opłata na utrzymanie części wspólnych), dochód taki należy opodatkować na zasadach ogólnych w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast zwrot wynajmującemu na koniec okresu rozliczeniowego ewentualnej nadwyżki z tytułu wnoszonych opłat (w niniejszej sprawie – na centralne ogrzewanie oraz na utrzymanie części wspólnych), należy rozpatrywać w kontekście dokonania korekty (zmniejszenia) uzyskanych uprzednio przychodów za okres, w którym były wykazane w ewidencji księgowej w związku z ich otrzymaniem (art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). W rezultacie, kwoty stanowiące nadwyżkę przeznaczoną do zwrotu wynajmującemu nie stanowią przychodu podatkowego i tym samym nie generują dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ww. ustawy. Tym samym, nie można tutaj mówić ani o zwolnieniu przedmiotowym dochodu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jak i konieczności jego opodatkowania na podstawie art. 7 ust. 1 powyższej ustawy.

W tym stanie rzeczy stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Powinna być więc interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.